來(lái)源：中新經(jīng)緯
“正在接觸一些物業(yè)公司，且規(guī)模還不小?！?月17日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江在接受中新經(jīng)緯等媒體采訪時(shí)，談及公司收并購(gòu)時(shí)透露了上述信息。話音剛落，9月20日及28日，碧桂園服務(wù)先后以不超過(guò)100億元、33億元人民幣的價(jià)格，將富力物業(yè)、彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)收入囊中。加上上半年收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，碧桂園服務(wù)一年內(nèi)就“鯨吞”三家物企巨頭，合計(jì)收購(gòu)額超180億元。
上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)的收并購(gòu)動(dòng)作不斷，據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，其單筆過(guò)億元的收并購(gòu)合計(jì)耗資至少達(dá)到了243.17億元。碧桂園服務(wù)的收并購(gòu)步伐在今年更是有加速趨勢(shì)，并將目標(biāo)鎖定在物業(yè)巨頭身上，“大魚吃大魚”的勢(shì)頭十分明顯。
分析認(rèn)為，在部分房企因資金問(wèn)題而不得不變賣旗下物業(yè)服務(wù)公司的背景下，碧桂園服務(wù)順勢(shì)接盤，不失為一個(gè)擴(kuò)大規(guī)模、挑選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，收并購(gòu)也將在未來(lái)支撐公司略顯激進(jìn)的“千億營(yíng)收”計(jì)劃。
瞄準(zhǔn)資金吃緊巨頭
9月28日深夜，碧桂園服務(wù)發(fā)布《收購(gòu)鄰里樂(lè)控股全部股權(quán)》的公告，公司間接全資附屬公司與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意收購(gòu)目標(biāo)公司100%股權(quán)。目標(biāo)集團(tuán)為彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，包括萬(wàn)象美物業(yè)、長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國(guó)際、開際商業(yè)、萬(wàn)象美住宅、花胥物業(yè)及北京萬(wàn)象美。這筆收購(gòu)的總代價(jià)最高不高于33億元。
作為房企花樣年旗下的物業(yè)公司，彩生活服務(wù)于2014年在港交所上市，并成為“物業(yè)第一股”。彩生活服務(wù)一直被花樣年給予厚望，今年7月還曾計(jì)劃對(duì)旗下商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分拆，但如今卻將核心資產(chǎn)變賣，結(jié)果令人唏噓。中新經(jīng)緯注意到，28日的收購(gòu)，只有碧桂園服務(wù)進(jìn)行了公告，花樣年、彩生活均未發(fā)布任何消息，并于29日雙雙主動(dòng)停牌。
外界認(rèn)為，彩生活服務(wù)出售鄰里樂(lè)，或許與花樣年不太理想的財(cái)務(wù)狀況有關(guān)。近日，穆迪和標(biāo)普先后下調(diào)了花樣年評(píng)級(jí)，穆迪將其評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，標(biāo)普先是將其評(píng)級(jí)展望調(diào)整至負(fù)面，后又將評(píng)級(jí)由B級(jí)下調(diào)至CCC級(jí)，并列入負(fù)面觀察。
碧桂園服務(wù)瞄準(zhǔn)缺錢的企業(yè)發(fā)起并購(gòu)，并非首次。9月20日，碧桂園服務(wù)以“鯨吞”之勢(shì)收購(gòu)了富力物業(yè)，當(dāng)日的公告稱，碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富良環(huán)球，間接收購(gòu)富良環(huán)球所持的各目標(biāo)公司100%股權(quán)。今年以來(lái)，四川房企藍(lán)光發(fā)展的債務(wù)問(wèn)題愈演愈烈，逾期未償還債務(wù)不斷增加，在今年上半年，碧桂園服務(wù)以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展旗下的藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股份。
對(duì)于碧桂園服務(wù)的大舉收并購(gòu)，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟對(duì)中新經(jīng)緯分析，“三條紅線”等調(diào)控政策之下的房地產(chǎn)企業(yè)，短期投資明顯會(huì)放緩，融資渠道受阻，部分房企為盡快緩解短期資金流動(dòng)性問(wèn)題，選擇通過(guò)出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)來(lái)度過(guò)低谷。之所以出售物業(yè)公司，則是因?yàn)殡S著行業(yè)的快速發(fā)展，作為輕資產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)取得了相對(duì)較高的估值水平。
至于富力物業(yè)、鄰里樂(lè)的收購(gòu)價(jià)格，平安證券認(rèn)為，這兩筆收購(gòu)對(duì)應(yīng)的2021年市盈率(PE)分別約為14倍、10.7倍，估值相對(duì)合理，而它們?cè)谏虡I(yè)、核心區(qū)域的布局，有望對(duì)碧桂園服務(wù)業(yè)態(tài)及區(qū)域的優(yōu)化形成有力補(bǔ)充。
“大魚吃大魚”時(shí)代
2018年上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)就沒(méi)有停下收并購(gòu)的腳步。
在上市的第一年，就以6.83億元拿下成都佳祥物業(yè)、成都清華逸家物業(yè)等5家公司的股權(quán)；2019年，拿下嘉凱城物業(yè)、港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)100%的股權(quán)，代價(jià)分別為1.9億元、3.75億元；2020年，分別收購(gòu)了福建東飛、滿國(guó)康潔、城市縱橫60%、70%、100%的股權(quán)，代價(jià)分別為3.75億元、24.5億元及15.12億元。
據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，加上今年對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、鄰里樂(lè)的收購(gòu)，碧桂園服務(wù)單筆過(guò)億元的收并購(gòu)合計(jì)耗資至少達(dá)到了243.17億元。
可以看出，相比于過(guò)往，碧桂園服務(wù)今年收并購(gòu)的目標(biāo)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，從小型物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)到物業(yè)巨頭，上市、擬上市企業(yè)走進(jìn)公司視野。恒大物業(yè)曾是碧桂園服務(wù)考察的標(biāo)的公司之一，但最終沒(méi)有談妥，在9月17日的采訪中，李長(zhǎng)江透露，已經(jīng)與恒大物業(yè)沒(méi)有接觸。他還說(shuō)：“碧桂園服務(wù)喜歡大的，大的是指規(guī)模。我們也喜歡好的，是指它是優(yōu)質(zhì)的。我們喜歡規(guī)范的，是指它不亂。”
“大魚吃大魚”的趨勢(shì)正在行業(yè)上演，另一個(gè)活躍的角色就是萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云。9月中旬，萬(wàn)物云與三盛集團(tuán)旗下的伯恩物業(yè)召開戰(zhàn)略合作啟動(dòng)會(huì)，作為管理面積超7000萬(wàn)平方米、福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一的伯恩物業(yè)，正式加入萬(wàn)物云。
而幾天前，陽(yáng)光城旗下的物業(yè)公司陽(yáng)光智博主動(dòng)撤回招股書，以換股方式加盟萬(wàn)物云，即以陽(yáng)光智博100%股權(quán)換取萬(wàn)物云新增發(fā)的4.8%股權(quán)。招股書顯示，陽(yáng)光智博的在管面積達(dá)3000萬(wàn)平方米?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，若萬(wàn)物云今后成功上市，其市值或達(dá)3000億港元，陽(yáng)光智博5%的股份將對(duì)應(yīng)約150億港元的市值。
龍湖智慧服務(wù)也在跑馬圈地，今年3月，以12.73億元的價(jià)格收購(gòu)了億達(dá)物業(yè)100%股權(quán)，后者在管面積達(dá)3850萬(wàn)平方米。另外，龍湖智慧服務(wù)還在今年收購(gòu)了九龍倉(cāng)旗下內(nèi)地物業(yè)公司、楷林商服。
中指研究院認(rèn)為，在物業(yè)管理行業(yè)分化不斷加劇的背景下，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，頭部企業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)明顯，在鞏固行業(yè)龍頭地位的需求下，優(yōu)質(zhì)資源不斷向頭部集中。
牛曉娟分析，目前資本市場(chǎng)敏感度提高，房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)邊界尚未明確，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)被屢屢錯(cuò)傷。部分企業(yè)珍惜當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)與頭部企業(yè)的并購(gòu)合作，謀求價(jià)值確定性。總體來(lái)看，當(dāng)前企業(yè)并購(gòu)“窗口期”仍然存在，頭部企業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯著增加。
碧桂園服務(wù)千億夢(mèng)想
接連拿下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、鄰里樂(lè)后，碧桂園服務(wù)的規(guī)模正在急速擴(kuò)張。
上半年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的業(yè)績(jī)并入碧桂園服務(wù)，前者物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約1.3億平方米，合同管理面積約2.19億平方米。加上這些面積，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理總面積約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。
對(duì)比已經(jīng)上市的頭部物企，保利物業(yè)上半年的在管、合同管理面積分別約4.28億平方米、6.22億平方米，雅生活分別為4.24億平方米、5.84億平方米，碧桂園服務(wù)已大幅超過(guò)它們。萬(wàn)物云還未上市，根據(jù)萬(wàn)科A披露的數(shù)據(jù)，截至2020年末，其在管面積為5.66億平方米。雖然萬(wàn)物云也在今年快速擴(kuò)充規(guī)模，但吞下富力物業(yè)、鄰里樂(lè)后，碧桂園服務(wù)的規(guī)模超過(guò)萬(wàn)物云，是當(dāng)之無(wú)愧的“宇宙第一物企”。
截至2020年末，富力物業(yè)總在管建筑面積為6940萬(wàn)平方米，而根據(jù)碧桂園服務(wù)收購(gòu)富力物業(yè)的條件，富力物業(yè)承諾，截至2021年12月31日，其在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。截至2021年上半年，彩生活服務(wù)的在管面積為3.6億平方米，排在行業(yè)第五位，雖然暫時(shí)不知道碧桂園服務(wù)能拿到其中多少在管面積，但數(shù)量不會(huì)太少。外界有預(yù)測(cè)，上述兩樁收購(gòu)案完成后，碧桂園服務(wù)的在管面積可能會(huì)突破10億平方米。
這些，正在支撐碧桂園服務(wù)千億元營(yíng)收的巨大野心，公司計(jì)劃，力求2021年到2025年五年內(nèi)，收入和利潤(rùn)都將實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率50%以上的增長(zhǎng)，以達(dá)成“千億營(yíng)收”目標(biāo)。今年上半年，碧桂園服務(wù)用6.44億平方米的收費(fèi)管理面積，實(shí)現(xiàn)了115.6億元營(yíng)收和22.26億元凈利潤(rùn)，簡(jiǎn)單推算的話，碧桂園服務(wù)還需要擴(kuò)充數(shù)倍的在管面積才能實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃。顯然，這些不可能只依靠碧桂園的供給，收并購(gòu)與第三方外拓仍需發(fā)力。
大手筆收購(gòu)，意味著需要消耗大量資金，為此，碧桂園服務(wù)已在近一年內(nèi)進(jìn)行了兩次大規(guī)模的配股融資。今年5月末，通過(guò)配售股份和發(fā)行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現(xiàn)金，而6個(gè)月前的2020年12月份，其以每股45港元的價(jià)格配股融資了約77.5億港元。截至2021年上半年，碧桂園服務(wù)的銀行存款和現(xiàn)金總額約219.38億元。
對(duì)富力物業(yè)100億元的收購(gòu)，碧桂園服務(wù)會(huì)分四批、以現(xiàn)金方式支付。而對(duì)鄰里樂(lè)的收購(gòu)，除了自有資金外，還可能增加股權(quán)融資、貸款等支付方式，這種支付方式或意在保留手持現(xiàn)金的充裕。
收并購(gòu)是快速擴(kuò)充規(guī)模的有效手段，但收購(gòu)后實(shí)現(xiàn)整合、優(yōu)化也十分重要。國(guó)泰君安在一份研報(bào)中稱，截至2020年底，富力物業(yè)住宅物業(yè)管理毛利率21.2%，其中基礎(chǔ)物管毛利率13.9%，商業(yè)物業(yè)管理毛利率32.4%，綜合毛利率24.8%。截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)綜合毛利率36.2%，基礎(chǔ)物管毛利率33.6%。富力物業(yè)整體盈利水平較碧桂園服務(wù)仍有差距，收購(gòu)后的整合協(xié)同仍面臨挑戰(zhàn)。
從碧桂園服務(wù)向外界透露的種種信息看，其對(duì)外擴(kuò)張的步伐不會(huì)停止，能否實(shí)現(xiàn)從百億營(yíng)收向千億營(yíng)收的跨越，市場(chǎng)拭目以待。
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