“房地產(chǎn)行業(yè)從過去簡單的規(guī)模發(fā)展，到今天向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，無論（開發(fā)商）愿不愿意、是否準備好，都將進入新發(fā)展階段。”在近期舉辦的萬科2023年度媒體會上，萬科董事會主席郁亮表示，住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。
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房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，一場品質(zhì)突圍戰(zhàn)已在開發(fā)商之間打響。
龍頭房企保利發(fā)展在《保利2022—2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中指出，住房則是幸福感的重要指標，人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，未來房企的核心競爭力，關(guān)鍵在于能否精準把握城市分化帶來的結(jié)構(gòu)性機會，能否準確匹配客戶品質(zhì)需求的提升。
開發(fā)商戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)變，與房地產(chǎn)市場變化相關(guān)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，TOP100房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比9月擴大2.8個百分點。其中，TOP100房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%。
多名房企高管人士均認為，在中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮支柱作用，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變，行業(yè)依舊大有可為。
東興證券分析師陳剛表示，隨著住房更多地回歸居住屬性與房地產(chǎn)長效機制的全面落實，未來行業(yè)將逐漸告別粗放的“三高”模式，走向高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)的下半場，將是由優(yōu)質(zhì)房企用產(chǎn)品力開啟的長期主義時代。
從住有所居到住有宜居
城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，居民居住條件持續(xù)改善。
《中國統(tǒng)計年鑒》顯示，1978年，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均住房面積分別為6.7平方米和8.1平方米。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年11月1日，我國家庭戶人均住房建筑面積達41.76平方米。
從住有所居到住有宜居，購房者對于居住空間的要求越來越高。房屋不再是簡單的居住載體，而是多元生活的容器。
《2023年居住消費趨勢觀察報告》消費者住進的不僅僅是一間房子，而是對向往生活的選擇。居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，居住服務(wù)企業(yè)不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索?，F(xiàn)如今，房子已經(jīng)不再是單純意義上的房子，更多的是一種生活方式的載體。房子除了用來居住，還有醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、金融等屬性，這些都決定了房子是一種多元化生活的體現(xiàn)。
購房者對居住品質(zhì)提出了更高的要求，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)進行一系列改革。近年來，各地從供地入手，推出“競品質(zhì)模式”為居住質(zhì)量保駕護航。
所謂“競品質(zhì)模式”，即房企參與土地競拍的時候，需要根據(jù)要求提報未來的建設(shè)方案，方案得分越高意味著建設(shè)品質(zhì)越高，根據(jù)分數(shù)高低確定競得人。
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，全國已有北京、杭州、成都、南京、合肥、青島、蘇州、沈陽等多個城市采用競品質(zhì)模式進行土拍。
“‘競品質(zhì)’方案或成為土拍市場的標配?！敝兄秆芯吭悍治鰩熣J為，“競品質(zhì)”將引導(dǎo)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅，而對于擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企，將有利于提高產(chǎn)品的利潤空間。
精細化運營時代到來
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房地產(chǎn)市場告別野蠻生長，地產(chǎn)價值生態(tài)鏈被重新建構(gòu)，“居住”取代“升值”，成為買房的最大權(quán)重。當(dāng)居住空間被鄭重審視，產(chǎn)品力，正在影響購房者的選擇。
中指研究院發(fā)布的《2023中國房地產(chǎn)品牌價值研究報告》顯示，房地產(chǎn)市場進入“買方市場”，購房者置業(yè)愈發(fā)理性，也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等，因此，品牌房企堅持穩(wěn)健運營的同時，不斷打磨產(chǎn)品，升級產(chǎn)品線，提供符合市場需求的適銷產(chǎn)品；堅持如期交付、品質(zhì)交付，提升客戶滿意度。
開發(fā)商應(yīng)如何調(diào)整戰(zhàn)略，才能在下半場走得更遠？
“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，市場對房企的專業(yè)能力提出更高、更全面的要求，對城市的深耕、市場的理解、項目的運營管理成為企業(yè)的基本功?！北＠l(fā)展董事長劉平表示，當(dāng)下，商品房開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來巨大的結(jié)構(gòu)性機會。
萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)業(yè)務(wù)負責(zé)人張海表示，現(xiàn)在客戶對產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶型、室內(nèi)裝標、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗，企業(yè)的操盤及格線標準從60分提高到80分，企業(yè)需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品定位、操盤效率等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的全能高手。
對此，中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理、中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員張化學(xué)對時代周報記者表示，近年來，住房逐漸回歸居住的屬性，房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，不斷夯實企業(yè)產(chǎn)品力，重塑企業(yè)產(chǎn)品新價值。
張化學(xué)指出，房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品力提升到重要位置，通過客戶畫像瞄準客群定位，以多功能、可自由切換的功能分區(qū)滿足客戶需求。未來，隨著行業(yè)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展理念徹底改變，行業(yè)競爭更多是產(chǎn)品競爭，能夠做到切實提升產(chǎn)品力的企業(yè)將能在下一輪競爭中勝出。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在接受時代周報記者采訪時表示，房企競爭轉(zhuǎn)向綜合實力的競爭乃是大勢所趨，更加聚焦于財務(wù)穩(wěn)健性以及操盤能力、產(chǎn)品力、運營能力等等，精細化管理時代正在到來。
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