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新樓盤交房初期，開發(fā)商通常會臨時委派一家物業(yè)公司負責小區(qū)的日常管理，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)公司的選擇權就會自動轉移到業(yè)主委員會。

待開發(fā)商之前委派的物業(yè)公司合同期滿之后，須由業(yè)主委員會予以評估，做出繼續(xù)留用或者另行聘用其他物業(yè)公司的決定。

這里面有三個問題需要弄清楚：

一、業(yè)主委員會如何產(chǎn)生?

業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主的合法權益，履行全體業(yè)主賦予的權利和義務。

二、誰有權簽訂物業(yè)管理合同?

1.物業(yè)管理權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人(即業(yè)主)決定。

2.物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關系，執(zhí)行委托合同的有關規(guī)定。

3.業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權利，并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務。

4.由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構，有權選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務機構對本住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

三、如何更換物業(yè)公司?

1.召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業(yè)公司。

2.由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理招標事宜，擬定管理要求和費用標準，做標書。

3.聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標。

4.由業(yè)主聯(lián)合組建評標小組，可以外請物業(yè)做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允。

5.評標，并選出中標的物業(yè)公司。

6.由業(yè)主委員會向業(yè)主大會做招投標報告，并出示評標過程及終結果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結果進行投票表決。

7.表決通過，由業(yè)主委員會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。