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去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整。開(kāi)發(fā)量下探，銷售疲軟，土地市場(chǎng)延續(xù)低迷走勢(shì)；政策層面，自“金融16條”實(shí)施以來(lái)，房企融資環(huán)境正在改善，從中央到地方多層級(jí)出臺(tái)政策引導(dǎo)住房消費(fèi)；同時(shí)，“保交樓”工作穩(wěn)步推進(jìn)，2023年全國(guó)房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。

近期，房企密集召開(kāi)業(yè)績(jī)溝通會(huì)，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)環(huán)境，各大房企如何看待樓市走勢(shì)？樂(lè)觀派認(rèn)為，目前的樓市處于超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；謹(jǐn)慎派則認(rèn)為，目前的市場(chǎng)行情難以判斷，現(xiàn)在談恢復(fù)為時(shí)尚早。

長(zhǎng)沙解除限購(gòu)

市場(chǎng)仍在筑底

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊表示，從近期一線城市政策逐步放松，LPR超預(yù)期降息等表現(xiàn)可以看出，政策端已加大了對(duì)市場(chǎng)支持的力度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變。

地產(chǎn)需求端短期內(nèi)表現(xiàn)仍較疲軟，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)，后續(xù)走勢(shì)仍有一定不確定性。

公司對(duì)后市將謹(jǐn)慎動(dòng)態(tài)觀察。

美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上指出，2021年以來(lái)，整個(gè)行業(yè)都在動(dòng)態(tài)出清，2024年還會(huì)是一個(gè)持續(xù)筑底的過(guò)程，在這個(gè)階段談恢復(fù)還為時(shí)過(guò)早。

郝恒樂(lè)稱，當(dāng)前的市場(chǎng)大家都感同身受，比較嚴(yán)峻。

從基本面來(lái)看，居民的收入、就業(yè)以及當(dāng)前的信心和預(yù)期還是相對(duì)較弱，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨這些問(wèn)題。

郝恒樂(lè)同時(shí)表示，但這里面也有很多結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策正在不斷出臺(tái)，后續(xù)不利因素會(huì)不斷出清，有利因素在疊加，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)回到良性發(fā)展的軌道上。

在這個(gè)過(guò)程中，就看企業(yè)能不能安全地活下去，不至于出局，還在牌桌上。

綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)也持謹(jǐn)慎態(tài)度，1月和2月市場(chǎng)成交下降幅度很大，3月總體有所好轉(zhuǎn)。

一季度市場(chǎng)低迷是去年低迷的延續(xù)，目前市場(chǎng)仍在筑底。

建發(fā)國(guó)際行政總裁林偉國(guó)在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上介紹，今年1月、2月份市場(chǎng)(成交)下降很多，3月份比1月份有所好轉(zhuǎn)，但整體持續(xù)性具有不確定性；另一方面，二手房市場(chǎng)掛牌量很大，所以市場(chǎng)是會(huì)持續(xù)恢復(fù)還是穩(wěn)定在這個(gè)狀態(tài)，不好判斷。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，萬(wàn)科對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)的判斷和看法沒(méi)有改變，市場(chǎng)短期顯然是超跌了，未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過(guò)以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。

持有樂(lè)觀態(tài)度的還有龍湖集團(tuán)，該公司董事會(huì)主席陳序平表示，短期市場(chǎng)存在壓力，主要是市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)。

同時(shí)，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)航道總裁張旭忠也表達(dá)了類似的判斷，相信隨著利好政策的不斷釋放和落地，行業(yè)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段性的周期調(diào)整，市場(chǎng)回暖值得期待。

郁亮分析稱，住房需求需要?jiǎng)討B(tài)觀察，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不可能回到過(guò)去的高點(diǎn)，但未來(lái)空間依然廣闊。

一方面，美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，無(wú)論是人均居住面積還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等都存在改善空間。

另一方面，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，新增住房需求依然存在，2023年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口1196萬(wàn)人。

綜合上述因素看，未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開(kāi)工面積不足7億平方米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%。

因此，短期來(lái)看，市場(chǎng)顯然是超跌了。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，目前市場(chǎng)還在筑底，但已經(jīng)有所收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模未來(lái)應(yīng)該穩(wěn)定在10萬(wàn)億元或者10億平方米。

市場(chǎng)如何復(fù)蘇？核心城市先開(kāi)始

市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)還是筑底完成，抑或是即將復(fù)蘇，樂(lè)觀派和謹(jǐn)慎派觀點(diǎn)尚不能統(tǒng)一，但多家房企高管們一致認(rèn)為，核心城市核心地段仍有機(jī)會(huì)，將會(huì)優(yōu)先迎來(lái)復(fù)蘇。

盡管郭佳峰認(rèn)為現(xiàn)在的形勢(shì)難判斷，但其則給出回暖的方向：今年是一個(gè)大的調(diào)整年，整體趨勢(shì)緩慢難以判斷，可以看到的是政策持續(xù)放松，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會(huì)逐步呈現(xiàn)；目前市場(chǎng)分化明顯，一二線城市和改善型產(chǎn)品的韌性較好，復(fù)蘇也會(huì)在核心城市和改善型住房上先開(kāi)始。

招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰在業(yè)績(jī)會(huì)上談及未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行空間有限，行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)銷售在10萬(wàn)億級(jí)的巨大市場(chǎng)。

蔣鐵峰稱，2023年行業(yè)深刻調(diào)整，加快轉(zhuǎn)型已成必然，需求持續(xù)收縮，行業(yè)深度調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生明顯變化，推進(jìn)三大工程構(gòu)建發(fā)展新模式。

蔣鐵峰認(rèn)為，2024年中央政策會(huì)持續(xù)發(fā)力，主要是進(jìn)一步優(yōu)化取消在過(guò)去一些時(shí)候的限制性措施，同步推進(jìn)三大工程建設(shè)，核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然存在著較好的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然是公司的基本盤，是規(guī)模和利潤(rùn)的重要保障。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)則表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)制約因素依然存在，需求可能穩(wěn)中有降。

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展有堅(jiān)實(shí)支撐，來(lái)自城鎮(zhèn)化、改善、拆遷改造的需求將支撐未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得深耕的大行業(yè)。

當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)信心恢復(fù)、房企修復(fù)和出清仍需較長(zhǎng)時(shí)間。

行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新模式，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式不可持續(xù)，房企轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，限購(gòu)的問(wèn)題國(guó)家會(huì)持續(xù)放松，“現(xiàn)在有兩類住房(房屋功能分類)，一類是保障房，一類是市場(chǎng)化住房。

市場(chǎng)化的應(yīng)該按市場(chǎng)規(guī)則，我認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)是可期待的，對(duì)未來(lái)的政策放松，我個(gè)人是充滿信心的。”

華潤(rùn)置地管理層同樣認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了單純追求規(guī)模的增長(zhǎng)模式，公司也不單純追求規(guī)模的增長(zhǎng)。雖然去年華潤(rùn)置地的規(guī)模同比增長(zhǎng)保持同比持平，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅增長(zhǎng)，費(fèi)用也得到有效控制。

未來(lái)，華潤(rùn)置地將進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)效率，市場(chǎng)目前主要是改善型需求，公司會(huì)聚焦中高端改善客戶需求，快速迭代產(chǎn)品，各地市場(chǎng)分化嚴(yán)重，對(duì)存量資源也會(huì)因城施策、因地制宜，加快對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度。

在談及目前的房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，保利置業(yè)董事會(huì)主席萬(wàn)宇清認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這幾年的行情都是很嚴(yán)峻的，行業(yè)的銷售規(guī)模和投資開(kāi)發(fā)規(guī)模都在持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)今年大概率還是持續(xù)會(huì)筑底，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，之前的“三高模式”已經(jīng)被徹底打破，行業(yè)正在處于一個(gè)新舊模式的轉(zhuǎn)換期。

萬(wàn)宇清表示，2024年面臨的市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，但對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)還是充滿信心，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和行業(yè)都一樣，都有大周期。

經(jīng)歷這個(gè)冬天之后，相信一定會(huì)逐步穩(wěn)定進(jìn)入下一個(gè)周期，下一個(gè)周期也會(huì)相對(duì)成熟和穩(wěn)健，但是企業(yè)要想獲得下一個(gè)賽季的入場(chǎng)券，還是要靠創(chuàng)新。

萬(wàn)宇清強(qiáng)調(diào)，面對(duì)當(dāng)下的這個(gè)情形，不會(huì)盲目樂(lè)觀，也更不會(huì)悲觀。

來(lái)源：澎湃新聞

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