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購房者逐步從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，在2023年的長沙樓市里表現(xiàn)明顯。從一線北京回長沙工作的肖女士，在長沙置業(yè)時(shí)即選中了一套可拎包入住的二手房。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，過去一年長沙二手房成交量有大幅增長，成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，低于新房約3000元/㎡。

二手房成交價(jià)低于新房

“922”長沙樓市新政規(guī)定，商品住房網(wǎng)簽滿4年，可上市交易。意味著二手房上市交易的年限縮短，新政之后，次新小區(qū)房源紛紛掛牌，長沙二手房掛牌量量激增。據(jù)象盒房產(chǎn)最新數(shù)據(jù)，長沙二手房掛牌量已突破8萬套，同比新增了3萬多套。

過去一年，長沙二手房市場(chǎng)還迎來了帶押過戶政策，進(jìn)一步簡化二手房交易流程，降低交易成本。

湖南中原研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，全年來看，二手房掛牌價(jià)格變化不大，二季度小幅上漲，下半年跌回原點(diǎn)。臨近年末，隨著掛牌量上漲，多數(shù)業(yè)主為盡快出售房源，降價(jià)力度有所提高。

就成交價(jià)格來看，二手房低于新房約3000元/㎡。業(yè)內(nèi)人士表示，不同于開發(fā)商，二手房均為小業(yè)主，價(jià)格變動(dòng)的靈活度高，賣方心態(tài)變化對(duì)價(jià)格的影響較大，掛牌量持續(xù)增長對(duì)小業(yè)主施加了較大壓力，因此未來二手房價(jià)格變動(dòng)幅度可能比新房更大。國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月長沙二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌1.3%。

以單個(gè)樓盤來看，部分二手房小區(qū)的成交單價(jià)較前兩年有較大幅度的下跌。數(shù)據(jù)顯示，位于梅溪湖的合能璞麗，年初成交單價(jià)接近2萬/㎡，年末有房源成交單價(jià)約14232元/㎡。2022年，該小區(qū)有房源成交單價(jià)超過2萬/㎡。同片區(qū)的和泓梅溪四季，有小戶型成交單價(jià)約14000元/㎡多一些，但此前，該小區(qū)有房源成交單價(jià)約28000元/㎡。

土地限價(jià)時(shí)代，長沙多個(gè)新盤限價(jià)低于周邊二手房，形成價(jià)格倒掛現(xiàn)象。在過去一年，這種現(xiàn)象正在發(fā)生改變。

熱門二手房小區(qū)教育配套突出

中介從業(yè)人士周先生在接受瀟湘晨報(bào)·晨視頻記者采訪時(shí)稱，過去一年他所接觸的客戶主要是兩類人群，一類是在北上廣深工作的小年輕，在長沙首付30-40萬買個(gè)二手房，每月還貸3000元上下。一類是湖南市州來的人群，他們奔著長沙的教育配套而來，多為改善子女的教育環(huán)境。

周先生表示，“922”樓市新政后，次新小區(qū)的房源可入市交易，對(duì)于此前賣得比較好的二手房小區(qū)，形成比較大的沖擊。

2023年，長沙二手房成交主力為60-144㎡的低總價(jià)房源。二手房以剛需、剛改客群為主。

過去一年，長沙哪些二手房小區(qū)流通性更高？哪些二手房小區(qū)熱度較高？

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)稱，賣得最好的當(dāng)屬八方小區(qū)，成交套數(shù)約1436套，參考均價(jià)約31934元。其次是湘江世紀(jì)城、北辰三角洲、鈺龍?zhí)煜?、萬科魅力之城、中海國際社區(qū)、江山帝景、恒大雅苑、怡海星城、保利麓谷林語。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，以上熱銷樓盤要么學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，要么為體量較大的成熟大盤，又或者小區(qū)的綜合配套完善。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，教育、體量、成熟度、性價(jià)比是二手房能否成交的關(guān)鍵因素。

值得關(guān)注的是，在部分新房出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)的背景下，二手房因具備教育確定性優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比高，逐漸吸引購房者從買新房轉(zhuǎn)向購買二手房。