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9月下旬，一直低位運(yùn)行的長沙樓市，迎來了一場及時雨。

《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡稱“‘922’新政”）于9月22日印發(fā)，對現(xiàn)行房地產(chǎn)限購限售政策作出優(yōu)化。

這也是時隔6年，長沙樓市政策迎來的關(guān)鍵性調(diào)控。

如今，“922”新政已經(jīng)滿月，政策成效究竟如何？

回溫 多個樓盤項目曬“戰(zhàn)績”

長沙樓市在國慶黃金周創(chuàng)造了近三年的最好成績。

“招商蛇口江山境三期首開清棟售罄”“城發(fā)恒偉君樾洋湖國慶8天破2億元”……

從多個樓盤項目曬出的國慶“戰(zhàn)績”來看，“922”新政無疑給樓市帶來了積極的效果。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬平方米，同比分別上漲22%、23%。

日均同比漲幅8%，雖漲幅較小，但仍為近三年峰值。

除了黃金周的明顯“回暖”，“922”新政至今，整體市場呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的局面。

從CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅市場8月初至新政前，日均交易僅74套，“922”新政后至10月13日，日均交易151套房源，環(huán)比上行達(dá)50%。

從案場到訪數(shù)據(jù)來看，9月22日取消首套限購后當(dāng)周全市盤均來訪進(jìn)一步上升至174組，達(dá)到了今年4月后第二波高峰，比上月周均來訪提升81%。 “新政的刺激效果還是比較明顯的?！?a rel="noopener noreferrer" target="_blank">長沙北中心保利時代營銷負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示。

長沙北中心保利時代規(guī)劃圖

這一位于長沙城北的標(biāo)桿項目，來訪數(shù)和成交量都有提升，“新政后，9月周均來訪和成交大約提升在20%左右”。

同時，該項目外地客戶有一定增量，外地客戶成交占總成交的30%左右。 “短期來看，新政帶來的增益效果顯著，但熱度仍未達(dá)到3、4月份的小陽春水平?！笨硕鸷蠀^(qū)域總經(jīng)理陸勁表示。

重返 外地客重返長沙市場

“922”新政帶來的另一大明顯特征是，外地客重返長沙市場。

克而瑞湖南區(qū)域的數(shù)據(jù)披露，增量客戶中70%來自其他市州，以鄰近長沙的株洲、邵陽等地為主；30%是省外客戶，最多的是珠三角返鄉(xiāng)客戶。 “922”新政出臺當(dāng)晚，長沙河?xùn)|某項目發(fā)布的認(rèn)籌登記名單中，就出現(xiàn)了不少歸類為“非本市無房家庭”“非本市無房個人”的客戶。

記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，各大樓盤貼滿了“歡迎深圳溫州看房團(tuán)”“歡迎地州市看房團(tuán)”“歡迎回湘置業(yè)”等標(biāo)語。

甚至項目營銷中心門口，停了不少外地牌照的車輛。

萬科森林公園，在新政發(fā)布的第一時間就掛出了歡迎購房團(tuán)的橫幅。該項目營銷負(fù)責(zé)人殷勇在接受記者采訪時稱，本月其他市州客戶成交占比達(dá)35%，“前期項目已去其他市州進(jìn)行宣講，采取了老業(yè)主推薦會等措施，提升了客戶來訪”。

萬科森林公園規(guī)劃圖

他還透露，項目外地客成交均以首套房為主，且客戶較為關(guān)注開發(fā)商品牌，偏向購買143平方米4房戶型。 “但在到訪轉(zhuǎn)化方面，當(dāng)下面臨著市州客戶對長沙樓市價格接受度有限的困境?！标憚疟硎?。

此前，瀟湘晨報曾發(fā)布了一項“‘922’新政出臺后，你想在長沙買房嗎？”的調(diào)查問卷。

調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了上述觀點(diǎn)。 價格方面，超三成投票網(wǎng)友希望達(dá)到8000元/㎡以下，24.78%受訪者接受8000元～10000元/㎡區(qū)間，19.28%受訪者認(rèn)為10000元～12000元/㎡符合預(yù)期，11.79%受訪者接受12000元～15000元/㎡的價格。

購買力疊加觀望心態(tài)，外地客重返市場的轉(zhuǎn)化率并未同步上升。

轉(zhuǎn)折 咨詢量和上門量回落

“新政落地第二天，項目的來訪量就翻了一番，置業(yè)顧問走路都是用跑的?！薄皝砜捶康娜颂貏e多，基本上從早忙到晚?！薄?

這是“922”新政出臺記者跟蹤報道時，各項目營銷層面的共同回答。

但“雙節(jié)”過后，“922”新政所帶來的刺激走向了轉(zhuǎn)折。

長沙河西某項目營銷負(fù)責(zé)人稱，國慶假期后來訪成交回落較大，來訪咨詢量回落30%左右。

另一不愿具名的某項目負(fù)責(zé)人也向記者表示，國慶假期結(jié)束后，整體咨詢量和上門量都有所下降，且購房客戶觀望情緒較重。 “從市場實時來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，長假后客戶上訪量逐步回落。

盤均來訪量回落至91批，環(huán)比下跌53%，盤均成交3.7套，環(huán)比下跌77%?！焙现性芯吭簣?zhí)行院長陳世霞披露。

很明顯，新政執(zhí)行后樓市逐漸回歸平靜。

預(yù)期 熱度能否延續(xù)？

本輪全國房地產(chǎn)政策調(diào)整是自2016年下半年調(diào)控政策周期以來力度最大、覆蓋面最廣的優(yōu)化調(diào)整，將對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展以及提振居民購房信心起到積極作用。

陸勁表示，新政更多刺激的是外來首次置業(yè)的群體，市州部分不想落戶長沙，但存在教育、養(yǎng)老、投資等需求的客戶進(jìn)場，對目前主力的改善房源并未有明顯的置換壓力緩解。

同時，由于限售年限的縮短，導(dǎo)致長沙二手房掛牌量居高不下，二手房的價格兌現(xiàn)度持續(xù)下行，置換客戶信心并未有明顯提振。

而二手房市場的大量掛牌，也相應(yīng)擠壓了新房剛需市場的銷售份額。

因此，國慶假期后，長沙項目開盤推售積極度與開盤效果均有下行。監(jiān)測重點(diǎn)項目到訪與認(rèn)購指標(biāo)分別較國慶周下行51%、71%。 “9月底，長沙內(nèi)五區(qū)住宅去化周期從年中的7.8個月上漲到11.3個月，這說明長沙現(xiàn)在住宅銷售的壓力是上行的?！标愂老挤Q。 一定程度上而言，市場的恢復(fù)需要依靠更大的支撐政策保駕護(hù)航。 “目前長沙政策對比同級及更高能級城市依舊較嚴(yán)。”她認(rèn)為，除了因城施策全面取消限購限售、限價優(yōu)化、契稅/購房補(bǔ)貼等需求端刺激以外，更需要從宏觀層面出臺更加有利于樓市恢復(fù)的有利手段，進(jìn)一步鞏固目前政策產(chǎn)生的效果。

來源：瀟湘晨報