核心觀點
1、政策：行業(yè)監(jiān)管體系趨于完善，資金監(jiān)管、信用信息管理、從業(yè)人員實名及信用管理等政策陸續(xù)出臺。保障性租賃住房的配套政策仍是重點，政策涉及稅費減免、建設(shè)標準優(yōu)化、非改租、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房等。政策繼續(xù)優(yōu)化公積金提取用于租房，加大對租賃融資支持，同時推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行。
2、行業(yè)：市場主體保持較高的活躍度，保障性租賃住房供應快速增加，保障性租賃住房運營企業(yè)積極籌備REITs發(fā)行。同時，市場化租賃領(lǐng)域，新項目、新品牌陸續(xù)推出，企業(yè)主要聚焦在擴大房源管理規(guī)模，同時融資方面多渠道發(fā)力。
3、市場：今年三季度全國重點40城市場活躍度同比提升，高校畢業(yè)生租賃需求增加、推遲購房人群“購轉(zhuǎn)租”的租賃需求增加，推高了住房租賃市場活躍度。租金上漲動能總體不足，租金低于去年同期水平，一線城市同比跌幅高于二線城市。 展望：在季節(jié)性因素的影響下，四季度租賃市場活躍度將環(huán)比下降，考慮到“購轉(zhuǎn)租”帶來租賃需求增加，再加上去年租賃市場活躍度較低，預計今年四季度市場活躍度要高于去年，租金水平環(huán)比、同比將保持穩(wěn)中有降的趨勢。
一、2023年三季度住房租金變動情況
（一）住房租金掛牌價環(huán)比下降，且低于去年同期水平
租金上漲動力不足，三季度住房租金掛牌價水平環(huán)比下降，且低于去年同期水平
住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)核心40城住房租金指數(shù)顯示，2023年三季度末重點40城住房租金指數(shù)為100.06（2018年1月為100），相對于二季度末（定基指數(shù)101.06）下降0.99%。
與去年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。
分月份來看，7月份受到高校畢業(yè)生租房需求增加的影響，住房租金水平微漲，環(huán)比增長0.25%。
但畢業(yè)需求并未對住房租賃市場帶來持續(xù)的熱度，8月和9月住房租金止?jié)q轉(zhuǎn)跌，環(huán)比分別下降0.55%和0.68%。
三季度住房租金掛牌價整體呈下降趨勢
緯房研究院數(shù)據(jù)顯示，重點40城中，僅有10個城市住房租金環(huán)比上升，其余30個城市住房租金均環(huán)比下降。
其中，租金上漲的城市增幅也并不可觀，環(huán)比增長率大多不到1%。
租金下跌的30城中，12個城市租金跌幅在1%以內(nèi)，12個城市跌幅在1%-2%之間，6個城市跌幅超過2%。
與2022年三季度末相比，重點40城中16個城市住房租金同比上漲，24個城市同比下降。
其中，3個城市同比增長超過2%，13個城市同比漲幅在2%以內(nèi)，12個城市同比跌幅在2%以內(nèi)，11個城市同比跌幅在2%-4%之間，1個城市同比跌幅超過4%。
一線城市住房租金掛牌價普遍下跌
一線城市住房租金表現(xiàn)不及預期，呈普遍下跌態(tài)勢。
除深圳住房租金同比略有上漲外，其他一線城市住房租金環(huán)比和同比均呈下降態(tài)勢。
其中，上海跌幅最大。與二季度末相比，上海三季度住房租金下跌2.12%；與去年三季度末相比，住房租金下跌2.94%。
北京和廣州三季度住房租金也環(huán)比下跌，跌幅分別達到1.28%和1.32%。與去年三季度末相比，兩城住房租金雖略有下降，但基本與去年持平。
深圳三季度住房租金也環(huán)比下降，跌幅為0.93%。
二線城市三季度住房租金掛牌價總體下降，少數(shù)城市租金微漲
住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的26個二線城市中，僅有6個城市的住房租金環(huán)比上漲，20個城市的住房租金環(huán)比下跌。
其中，南通和長沙租房降幅最高，分別為2.97%和2.36%，其余城市降幅均不超過2%；福州漲幅最高為3.53%，其余城市漲幅均不超過1%。
與2022年三季度末相比，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的26個二線城市中有16個城市住房租金同比下降，10個城市住房租金同比上漲。
其中，南通、鄭州、昆明等城市住房租金同比跌幅最大，分別下跌4.23%、3.09%和3%；長沙、天津、西安等城市住房租金同比漲幅最大，分別上漲5.03%、4.66%和3.65%。
三線城市三季度住房租金掛牌價漲跌參半
住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的重點40城中包括10個三線城市，其中4個城市三季度住房租金環(huán)比上漲，6個城市環(huán)比下降。
其中，貴陽和呼和浩特環(huán)比漲幅最高，分別為1.69%和1.30%。與去年三季度末相比，5個城市住房租金低于去年同期水平，5個城市高于去年同期水平。
其中，貴陽和惠州住房租金跌幅最高，分別為3.24%和2.98%；煙臺和呼和浩特漲幅最高，分別為1.8%和1.78%。
（二）租金成交價水平同比下跌，環(huán)比微漲
租金成交價水平同比下跌，相較于去年，7-9月月度租金同比跌幅縮小
在國家政策支持下，保障性租賃住房、市場化租賃項目陸續(xù)入市，再加上個人業(yè)主“售轉(zhuǎn)租”房源增加，全國重點40城租金水平保持同比下跌。
根據(jù)XX研究院數(shù)據(jù)，三季度全國重點40城月度租金水平為36.6元/平米，環(huán)比微漲0.8%，同比下跌4.2%，為近五年最低值。
從月度同比來看，7、8、9月月度租金指數(shù)分別同比下跌1.5%、1.7%、1.3%，相比于去年同期的月度同比跌幅均縮小了1個百分點。
從月度環(huán)比來看，7月、8月租金指數(shù)環(huán)比微漲1.0%、0.2%，9月環(huán)比下跌0.5%。
三季度，一線城市租金成交價同比跌幅高于二線城市，一線城市除北京微漲外，上海、廣州、深圳均同比下跌
今年三季度40城中28個城市環(huán)比穩(wěn)中微漲或持平。
從同比來看，三季度多數(shù)城市租金水平同比下跌，具體來看，全國重點40城中煙臺、中山租金水平同比基本持平；北京、天津、石家莊、惠州、蕪湖、西安、呼和浩特、廊坊和太原9個城市租金同比微漲。
分不同能級城市來看，三季度一線城市租金水平同比下跌3.8%，二線城市同比下跌2.5%。一線城市中，三季度北京租金水平同比微漲0.8%，深圳、廣州和上海租金水平均同比下跌。
二、2023年三季度租賃住房成交量變化 住房租賃市場活躍度整體有所提升
相比于去年同期，全國重點40城租賃市場活躍度提升。
XX研究院數(shù)據(jù)，今年三季度全國重點40城成交量環(huán)比、同比增加均超過10%，租賃市場活躍度環(huán)比、同比均呈現(xiàn)上升趨勢。
今年高校畢業(yè)生數(shù)量創(chuàng)新高，達到1158萬人，畢業(yè)生群體帶來較強的租賃需求，再加上推遲購房人群“購轉(zhuǎn)租”的租賃需求增加，使得整體租賃需求保持旺盛。
從月度來看，全國重點40城租賃市場熱度在7月、8月達到市場熱度峰值，7月、8月租賃成交量基本持平，并超過去年月度峰值。
租賃市場9月進入到傳統(tǒng)市場淡季，9月租賃成交量環(huán)比減少。
租賃房源出租速度同比減緩
根據(jù)XX研究院數(shù)據(jù)，全國重點40城三季度房客源成交周期分別為56.7、11.5天，房源成交周期環(huán)比減少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期環(huán)比延長1天，同比延長1天。隨著個人租賃房源供應的增加，疊加保障性租賃住房、市場化集中式租賃房源的增加，個人業(yè)主出租房源出租速度減緩。
從庫存房源來看，今年1-9月租賃庫存房源量均呈現(xiàn)同比增加的趨勢，與此同時，租客租房面臨的選擇項增多，租客對于租賃房源可選類型和房源量均有增加。
三、2023年三季度租賃住房成交結(jié)構(gòu)變化 重點40城租客租金支出同比減少
根據(jù)XX研究院數(shù)據(jù)，今年三季度全國重點40城租客套均支出為2967.8元/套，環(huán)比微漲2.8%，同比減少2.6%，為近五年最低值。分不同能級城市來看，一線城市套均支出同比減少1.8%，二線同比減少1.0%，從具體金額來看，一線城市租客平均每月減少超100元。
三季度全國重點40城三居室租金支出同比跌幅最大
分不同居室來看，全國重點40城中一居室占比同比下跌4.5%，同比跌幅最大；分不同能級城市來看，一線、二線城市三居室套均租金同比跌幅最大，其次為一居室。
大戶型占比增加趨勢顯著，三居室成交占比首次超過一居室
根據(jù)XX研究院數(shù)據(jù)，全國重點40城中，兩居室仍然是成交主力，占比超過40%，今年三季度三居室占比首次超過了一居室，達到28.2%，其中一線城市、二線城市一居室、兩居室租賃成交占比均有不同程度的減少。
一方面，由于房地產(chǎn)購房交易市場影響，延遲購房“購轉(zhuǎn)租”的租賃需求增加，這一部分多是家庭型租賃需求，家庭型租客由于考慮到父母、子女的居住需求，會更傾向于選擇大戶型。
另一方面，由于保障性租賃住房、市場化集中式公寓項目的入市，分流了部分小戶型的租賃需求。
一線城市呈現(xiàn)重心下移和延遲購房“購轉(zhuǎn)租”的特征
XX研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市呈現(xiàn)不同程度的重心下移，同時北京、深圳還呈現(xiàn)出延遲購房“購轉(zhuǎn)租”的特征，高套均支出區(qū)間的租賃房源成交增加。
上海和廣州租賃重心下移態(tài)勢明顯。上海套均租金5000元以內(nèi)的成交占比增加了將近4個百分點，5000元以上的占比均呈現(xiàn)減少趨勢，尤其是套均租金在5000-10000元區(qū)間的房源占比；廣州套均租金在3000元以內(nèi)的增加了1.8個百分點，3000元以上的均呈現(xiàn)減少趨勢。 北京和深圳還呈現(xiàn)出延遲購房“購轉(zhuǎn)租”特征。一線城市中北京租賃成交套均租金“高低兩端”的占比有所增加，其中套均租金10000元以上的占比增加了1.5個百分點，10000元以上主要以家庭租賃需求為主。
深圳則是套均租金3000-7000元占比增加了2.4個百分點，3000元以內(nèi)的占比減少了2.5個百分點，深圳3000元以內(nèi)的租賃需求部分轉(zhuǎn)移至城中村房源，而對于套均租金3000元以上租賃需求普遍增加，多為延遲購房“購轉(zhuǎn)租”家庭型租賃需求。
四、2023年三季度住房租賃市場政策動態(tài)
7月中共中央政治局召開會議，明確要“切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。
國家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復和擴大消費的措施》明確支持剛性和改善性住房需求，要“擴大保障性租賃住房供給”。
河南、山東、廣東等在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、擴大消費、擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的文件中，分別提出了關(guān)于構(gòu)建多層次長租房供應體系、加快發(fā)展保障性租賃住房、擴大保障性租賃住房供給以及提高公積金租房提取額度的措施，在南昌、廣州、成都、西寧等地出臺的促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的文件中，均明確提出了推動保障性租賃住房發(fā)展的要求。
從住房租賃專門政策來看，近期出臺的政策主要涉及行業(yè)監(jiān)管、保障性租賃住房、租賃住房金融支持、公積金支持租房等方面。
行業(yè)監(jiān)管層面，地方及行業(yè)協(xié)會重點從資金監(jiān)管、信用信息管理、從業(yè)人員實名及信用管理等方面完善針對住房租賃市場的監(jiān)管體系。
其中，中房學發(fā)布了《電子證照規(guī)范—房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員登記證書》，上海出臺《上海市住房租賃公共服務(wù)平臺管理規(guī)定》明確了租賃企業(yè)及經(jīng)濟機構(gòu)應當在從業(yè)人員辦理入職手續(xù)后30日內(nèi)，為其辦理從業(yè)信息卡，為租賃經(jīng)紀人的規(guī)范化管理提供了基礎(chǔ)，濟南也發(fā)布了《濟南市住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員信用管理辦法》；西安、廣州出臺了針對租賃企業(yè)信用管理的相關(guān)政策，北京公布《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)備案管理暫行辦法（征求意見稿）》對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及分支機構(gòu)提出了備案要求；廣州、杭州、合肥、青島、沈陽等進一步完善了對租賃資金監(jiān)管的措施，其中合肥出臺了資金監(jiān)管文件的征求意見稿，廣州則推動了資金監(jiān)管系統(tǒng)的上線，為租客的租金、押金等提供了安全保障。
保障性租賃住房的配套政策繼續(xù)完善。保障性租賃住房配套政策涉及稅費減免、建設(shè)標準優(yōu)化、非改租、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房等。
財政部等部門出臺《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費政策的公告》，明確對保障性租賃住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，從而減輕項目的投入成本；深圳出臺了保障性住房相關(guān)的四項政策，規(guī)范了公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的管理措施，北京對既有非居住建筑改建保障性租賃住房關(guān)于內(nèi)部空間加層、建筑防火提出了更加明確的要求，使得該規(guī)范對于改建項目的指導性進一步增強；同時北京、廈門、鄭州分別出臺了產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非住宅類房屋建設(shè)保障性住房或租賃房源的專門文件。
在金融領(lǐng)域，對租賃領(lǐng)域融資支持力度加大，同時逐步推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行。中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，明確加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度；8月4日，國家發(fā)展改革委等聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會，央行明確要穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。
在保障性租賃住房REITs方面，深圳市《關(guān)于支持深圳市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》文件中明確“擴大保障性租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源等存量領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs儲備規(guī)?！?。
上交所則出臺了發(fā)行保障性租賃住房REITs的指引性文件，將加快推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行。 在公積金支持租賃消費領(lǐng)域，通過提高提取額度、優(yōu)化提取頻次支持公積金用于租房支持，從而提高租客的支付能力。具體來看，中央國家機關(guān)住房資金管理中心明確提出了“加大北京市行政區(qū)域內(nèi)租房消費支持力度”，深圳發(fā)布了公積金政策調(diào)整的征求意見稿，擬上調(diào)住房公積金租房提取額度至每月應繳存額的80%；青島優(yōu)化調(diào)整住房公積金租賃提取政策，除了提高提取額度外，還強化“租購銜接”政策，明確“申貸時點一年內(nèi)的租賃提取金額均可納入貸款額度計算”，威海提出將增加租房提取公積金頻次。濟南“宜租泉城”上線，讓承租人可以通過平臺授權(quán)后直接使用公積金余額支付租房費用，不再是先支付房租再提取公積金的方式。
五、2023年三季度住房租賃行業(yè)發(fā)展動態(tài)
今年三季度住房租賃領(lǐng)域市場主體保持較高的活躍度，保障性租賃住房供應快速增加，保障性租賃住房運營企業(yè)積極籌備REITs發(fā)行。
同時，市場化租賃領(lǐng)域，新項目、新品牌陸續(xù)推出，企業(yè)主要聚焦在擴大房源管理規(guī)模，同時融資方面也保持較高的活躍度。
保障性租賃住房項目入市熱度不減，REITs發(fā)行的積極性較高。
各地通過多種方式增加保障性租賃住房，積極申請財政資金支持，其中杭州余杭對可盤活用于保障性租賃住房的安置房進行摸底，2023-2025年期間余杭區(qū)80平方以下小戶型的待分配安置房房源約3萬套；廈門有5個保障性租賃住房項目獲國家獎補，成都為保障性租賃住房及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目爭取到位9.2億元；北京公布了2023年全市第二批保障性住房建設(shè)籌集計劃，計劃在今年開工的項目有37個，涉及4.2萬套房源；深圳今年已供應分配保障性住房3.4萬套（間）。
呼和浩特市住建局提出將通過市場購置、非住宅項目改建、國有企業(yè)新建等方式加快推進保障性租賃住房籌集工作，2023年年底前總籌集套數(shù)將達到15472套。
據(jù)住建部數(shù)據(jù)，今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。
與此同時，多個保障性租賃運營企業(yè)也在積極籌備REITs發(fā)行，打通“投融管退”的閉環(huán)通道。
市場化租賃領(lǐng)域，新項目、新品牌陸續(xù)推出，同時融資方面多渠道發(fā)力。
在新入市項目上，市場化租賃項目入市不遜于保障性租賃住房，在一線城市及熱門二線城市如廈門、杭州、成都等地的新項目陸續(xù)開業(yè)；在新品牌上，部分企業(yè)重新迭代品牌或是推出新的租賃品牌。
在融資方面，住房租賃企業(yè)積極通過專項公司債、上市、銀行、私募基金以及一級市場進行融資。
其中在銀行融資方面，據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局數(shù)據(jù)，2023年上半年末，住房租賃貸款余額約7800億元，同比增長90%；私募基金方面，建信住房租賃基金與上海國企發(fā)起設(shè)立新的住房租賃私募投資基金。
六、2023年四季度住房租賃市場走勢預判
保障性住房租賃政策持續(xù)發(fā)力，保障性租賃住房供給不斷增加。
隨著三季度中央層面出臺的包括稅收優(yōu)惠、盤活存量低效用地和超大特大城市城中村改造配建保租房等一系列政策落地，地方政府也將跟進并出臺相應政策。
同時，各地為完成年初制定的保障性租賃住房供給任務(wù)，會加快建設(shè)或籌集進度，預計四季度會有相當數(shù)量的保租房進入市場，增加住房租賃市場的整體供給。
房地產(chǎn)購房交易市場將對住房租賃市場產(chǎn)生雙向影響。
在租賃房源供應側(cè)，房地產(chǎn)購房交易市場情緒低迷、交易周期拉長，部分住房所有者為了覆蓋房貸成本或?qū)⒋圩》客度胱赓U市場，從而帶來個人業(yè)主租賃房源供應的增加；在租賃房源需求側(cè)，部分潛在購房者持觀望態(tài)度而選擇“購轉(zhuǎn)租”，停留在租賃市場更長時間，租賃需求尤其是家庭型租賃需求增加。
預計四季度住房租賃市場活躍度將環(huán)比下降、同比提升，租金水平環(huán)比、同比將保持穩(wěn)中有降的趨勢。
今年三季度房源端、客源端活躍度同比提升，根據(jù)XX研究院數(shù)據(jù)，三季度全國重點40城新增掛牌房源量同比增加7.9%，新增帶看客戶量同比增加4.0%。隨著高校畢業(yè)生租房、為子女上學租房的需求逐步釋放，租賃市場已經(jīng)在9月份進入到傳統(tǒng)市場淡季，不過由于“購轉(zhuǎn)租”帶來租賃需求增加或會持續(xù)到四季度，再加上去年疫情影響下市場活躍度較低，預計今年四季度租賃市場活躍度將環(huán)比下降，同比或保持上升趨勢。
從租金水平來看，隨著各類房源供應量的顯著增加，預計租金水平將保持穩(wěn)中微跌的趨勢。
七、對策建議
一是加大對市場租賃住房的政策支持。市場租賃住房是市場供應的主體。保障性租賃住房雖然定價只比市場租賃住房低10%，但從土地、融資到稅費，保障性租賃住房得到政策全方位的支持。相對來說，市場租賃住房的政策支持力度很弱，企業(yè)經(jīng)營面臨的困難較大，需要加大政策支持力度。
二是引導租賃住房供給積極響應城市內(nèi)不同類型群體的多元化居住需求。綜合關(guān)注城市中各類勞動者所形成的“生態(tài)體系”，積極響應多層次、多元化的租賃居住需求。租賃住房的供應應進一步匹配各類為城市提供基本服務(wù)的務(wù)工人員和勞動者（如快遞物流、餐飲、外賣等領(lǐng)域）住房需求，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型企業(yè)合作，儲備好符合“藍領(lǐng)工人”居住需求的租賃住房。
三是進一步提高租賃住房相關(guān)空間和資金資源的利用效率。在提高空間利用和管理效率方面，不同類型的住房資源可以考慮綜合統(tǒng)籌、打通使用，提高空間資源的利用效率；根據(jù)居住需求促進土地和住房的類型轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)動態(tài)平衡。在新的發(fā)展階段和適當?shù)臈l件下，結(jié)合當?shù)刈赓U住房的供求關(guān)系，統(tǒng)籌投資建設(shè)租賃住房（“補磚頭”）和直接發(fā)放租賃補貼（“補人頭”）的比重，以提高資金的利用效率。
四是重視租賃住房的相關(guān)服務(wù)，提高租房群體的租住體驗和獲得感。一方面，加強對住房租賃市場的監(jiān)管和執(zhí)法，確保市場規(guī)范有序發(fā)展；同時，注重引入或培育專業(yè)的租賃住房經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)，進一步消除市場交易成本、減少摩擦，全方位提高租賃住房需求和供給的匹配效率。另一方面，注重硬件（居住空間）的同時，也需要兼顧軟件（居住服務(wù)）。具體而言，關(guān)注租賃群體的歸屬感，在基本公共服務(wù)均等化的基礎(chǔ)上推進租購同權(quán)，逐步補齊在落戶、子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務(wù)上的相對不足。
來源：新華社
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