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貸款人離世后剩下房貸該如何處理，房貸年齡可延期至80歲，業(yè)內(nèi)人士怎么看？

實際上，房貸年齡期限延長，對銀行來說有一定的風(fēng)險。廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩表示，若銀行執(zhí)行“房貸年齡期限延長至80歲”的政策，存在的最大風(fēng)險是貸款人因年齡較大無法履行還款義務(wù)，而房子也因樓齡年限問題導(dǎo)致貶值，此時就會存在資不抵債的情況，會給銀行形成不良資產(chǎn)。

房貸

通常情況下，若貸款人年齡較大，銀行會追加擔(dān)保人或擔(dān)保物，或者是降低貸款金額，以保證貸款的房屋在可控的價值范圍內(nèi)。

若貸款人離世時未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產(chǎn)該怎么處理？鄭博恩表示，首先要看是否有繼承人。若房產(chǎn)由法定繼承人繼承，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時也要繼承其貸款債務(wù)，繼續(xù)還款；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且有房產(chǎn)證的，銀行則會將貸款人按揭貸款的房屋進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究，多出部分繼承人也沒有權(quán)利再繼承；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且房產(chǎn)證還未辦理下來，房屋則由開發(fā)商處置，因開發(fā)商在貸款時往往一并作為擔(dān)保責(zé)任關(guān)系的一方，即開發(fā)商需要為貸款人償還銀行貸款。

2月12日，關(guān)于“南寧市房貸年齡期限可延長至80歲”的消息受到廣泛關(guān)注，對此，南寧市一房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)證實確有其事：“政策是這幾天才出來的，以前最高年齡限制是70歲，現(xiàn)在調(diào)整為80歲”。他表示，現(xiàn)在只有少部分銀行可以做特殊申請，新房和二手房都可以申請，不過只限于商業(yè)貸款，公積金貸款還沒有實行。

在南寧有新房項目的房企人士對第一財經(jīng)表示，其所在的企業(yè)已經(jīng)知悉上述政策，不過，目前項目上還沒有執(zhí)行，其表示，“或許與合作銀行不同有關(guān)”。通常情況下，銀行對購房者的房貸最長期限為30年，貸款到期日不能超過貸款人60—70歲的年齡，也就是說，貸款人只有在年齡小于30—40歲的情況下，才能貸足30年，而房貸年齡期限延長至80歲之后，貸款人50歲的時候購房，也能貸足30年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，房貸年齡期限可延長至80歲，與延遲退休有一定的關(guān)系，因為延遲退休后，貸款人收入保障的年限也會增加；另外，這也與當前貸款額度比較充裕有關(guān)。嚴躍進表示，該政策變化能照顧一些中老年人的購房需求，此外，該政策下，老年人與子女一同買房的貸款額度也會增加，有助于涉及養(yǎng)老的家庭更好實現(xiàn)置業(yè)計劃?！笆鞘械南嚓P(guān)需求比較充足，一些省會城市可以優(yōu)先考慮該政策的調(diào)整。”嚴躍進說。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月份，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長期貸款2231億元，同比減少5193億元。當下，居民貸款買房的積極性很低，或者說，不愿意加杠桿，上述政策主要是為了激活購房者加杠桿買房的情緒。該政策對年齡較大的購房者，有一定的促進作用。

李宇嘉也表示，當下，各地都在積極扶持樓市，單看某一政策，效果不會很大，“當下任何一個城市的樓市，已經(jīng)沒有一招鮮的政策了。即便是限購?fù)顺?、利率下降，也無法讓樓市迅速回升?！北仨氁喾N政策疊加，久久為功地紓困需求端。

上述政策調(diào)整的背景是，南寧樓市松綁政策不斷與樓市去化仍存挑戰(zhàn)并存。2020年，在疫情、投資客離場等因素影響下，南寧樓市步入下行周期，商品住宅成交面積開始下滑。2022年，在樓市不限購的基礎(chǔ)上，南寧市出臺了不少促進樓市銷售的政策，例如降低首付比例，進行購房契稅補貼，提高二孩、三孩家庭公積金貸款額度，舉行購房團購活動等。

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然而，政策加持之下，2022年南寧樓市成交情況并沒有好轉(zhuǎn)。中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395.3萬平方米，同比下降33.6%，商品住宅市場承壓，連續(xù)三年成交縮減?？硕鸾y(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，南寧市的新建商品住宅的庫存為805萬平，消化周期為25.6個月。

實際上，房貸年齡期限延長，對銀行來說有一定的風(fēng)險。廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對第一財經(jīng)表示，若銀行執(zhí)行“房貸年齡期限延長至80歲”的政策，存在的最大風(fēng)險是貸款人因年齡較大無法履行還款義務(wù)，而房子也因樓齡年限問題導(dǎo)致貶值，此時就會存在資不抵債的情況，會給銀行形成不良資產(chǎn)。通常情況下，若貸款人年齡較大，銀行會追加擔(dān)保人或擔(dān)保物，或者是降低貸款金額，以保證貸款的房屋在可控的價值范圍內(nèi)。

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那么，若貸款人離世時未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產(chǎn)該怎么處理？鄭博恩表示，首先要看是否有繼承人。若房產(chǎn)由法定繼承人繼承，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時也要繼承其貸款債務(wù)，繼續(xù)還款；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且有房產(chǎn)證的，銀行則會將貸款人按揭貸款的房屋進行拍賣，用拍賣所得來抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究，多出部分繼承人也沒有權(quán)利再繼承；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且房產(chǎn)證還未辦理下來，房屋則由開發(fā)商處置，因開發(fā)商在貸款時往往一并作為擔(dān)保責(zé)任關(guān)系的一方，即開發(fā)商需要為貸款人償還銀行貸款。