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長沙樓市在2022年的板塊輪動(dòng)明顯，熱門地區(qū)梅溪湖板塊、濱江新城以及洋湖濕地板塊的開發(fā)逐漸殆盡后，觀沙嶺、谷山、大王山等新興板塊接棒城市發(fā)展節(jié)奏。

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

    主城價(jià)值回歸

    說起今年的長沙樓市，繞不開主城價(jià)值的回歸。這其中最為明顯的便是南湖新城和新開鋪的大熱。

    近年來，長沙熱門片區(qū)光環(huán)總是圍繞著梅溪湖、洋湖或是濱江新城打轉(zhuǎn)，南湖新城很少能占據(jù)目光。直到綠城、中海、佰昌集團(tuán)相繼在此拿地。綠城鳳起麓鳴，是長沙首個(gè)高層住宅價(jià)格突破3萬元/㎡的項(xiàng)目；中海閱湘臺(tái)，定位為中海高端產(chǎn)品線“藏峰系”的江岸之作。此外，佰昌集團(tuán)南湖新城項(xiàng)目也于11月公示。作為首入長沙的戰(zhàn)略性作品，預(yù)計(jì)將打高端改善型大平層。三大項(xiàng)目沿湘江東岸依次排開，基本形成三足鼎立的局面。至此，南湖新城也進(jìn)入高品質(zhì)時(shí)代，“身價(jià)”倍長。

    新開鋪的起飛，則源于華潤的進(jìn)駐。9月，華潤拿下了新開鋪長機(jī)棚改地塊，打造了長沙潤府。華潤摘下這個(gè)巨無霸地塊，也意味著新開鋪城市更新按下加速鍵。此外，曾有消息傳出，葛洲壩集團(tuán)將聯(lián)手中建信和、天心區(qū)國資集團(tuán)入局新開鋪城市更新。作為老工業(yè)區(qū)的新開鋪，片區(qū)存在活力不足、功能單一、配套不夠等問題。這也是城市更新旨在解決的方向。

    從片區(qū)更新的規(guī)劃來看，未來這里將是一個(gè)集教育、交通、商業(yè)于一體的活力板塊。還有大量土地未釋放的新開鋪，也將是長沙樓市關(guān)注的重點(diǎn)。

    新興板塊接棒

    河?xùn)|熱火朝天，河西也不甘落后。大王山、谷山以及觀沙嶺，是今年長沙河西的新興“流量”。觀沙嶺城市更新片在今年的土拍中賺足了眼球。先是二批次集中供地，招商蛇口(12.700, -0.05, -0.39%)28.73億元拿下049號地塊打造招商江山境，這是觀沙嶺城市更新片區(qū)教城融合示范區(qū)的首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

    據(jù)悉，該項(xiàng)目自建項(xiàng)目一座總建面約12萬平方米的購物中心——招商花園城，預(yù)計(jì)于2024年下半年開業(yè)。

    除了土拍市場，新房市場中谷山與大王山表現(xiàn)突出?！跋迌r(jià)跨入第一梯隊(duì)”“頭部房企紛紛進(jìn)駐”“銷售價(jià)格突破2萬元/㎡”……谷山這兩年逐漸從“邊緣”走向臺(tái)前。萬科、招商、新城、龍湖、電建、越秀等開發(fā)商的進(jìn)駐，也讓這一板塊的關(guān)注度急劇上升。有人甚至戲稱谷山進(jìn)入了“神仙打架”的階段。

  同樣競爭激烈的還有大王山。今年下半年，華潤潤樾府和保利長交錦上的入市，幾乎吸引了全城的目光。首開讓利，一度成為樓市熱點(diǎn)。先是華潤潤樾府以低于預(yù)期的價(jià)格精裝銷售。而后，保利長交錦上“針鋒相對”宣布毛坯銷售，價(jià)格同樣低于預(yù)期。

    從去年下半年，夢想麓隱桐溪、龍湖江與城、國宸府的陸續(xù)開盤讓大王山有了不少流量，而今年保利、華潤等品牌房企的進(jìn)駐，又加了一腳“油門”。值得一提的是，今年第五批集中供地中大王山臨江地塊，是本批次土拍中首宗有開發(fā)商提前出價(jià)地塊，熱度毋庸置疑。預(yù)計(jì)明年大王山的競爭將愈加激烈。

    熱門板塊已去剛需

    板塊輪動(dòng)明顯，高端項(xiàng)目頻出的市場，也傳遞出了新的信號：熱門板塊已去剛需化。市中心、梅溪湖、濱江、洋湖，不用多說，在售項(xiàng)目幾乎都是高改的代表。比如南湖新城綠城·鳳起麓鳴已突破3萬元/㎡天花板。

    而其他熱門地段的項(xiàng)目，價(jià)格也有明顯變化。省府新區(qū)的龍湖春江天曜二期售價(jià)接近1.8萬元/㎡；月亮島下半年面世的嘉臣道，全裝修洋房大平層最高超1.8萬元/㎡。另外，谷山限價(jià)達(dá)到1.48萬元/㎡，龍湖舜山府洋房已突破2萬元/㎡；大王山板塊的限價(jià)也達(dá)到了1.33萬元/㎡。

    整體來看，長沙熱門板塊以及核心地段，剛需很難有選擇的余地，剛需購房正在向遠(yuǎn)郊靠攏。比如開福北、大澤湖、麓谷、含浦、暮云等板塊。目前，部分遠(yuǎn)郊板塊也面臨距離市中心遠(yuǎn)、通勤不便、配套不足、生活不便的問題。