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現(xiàn)在很多購房者在購房時都沒有什么經(jīng)驗，尤其是在跟開發(fā)商簽合同時，啥也不懂，對于在合同中可以享有的權(quán)利也不知道去爭取，在開發(fā)商這樣的“人精”面前，妥妥的“弱勢群體”。

要知道在購房合同中，是最容易出現(xiàn)“霸王條款”的，不出問題還好，一旦出現(xiàn)問題，那就很有可能“簡單的幾個字”讓開發(fā)商把責任推得一干二凈，購房者干吃啞巴虧。

近日，中國消費者協(xié)會就針對“房屋領(lǐng)域不公平格式條款”在官網(wǎng)發(fā)布點評，直接將以下九種情況認定為開發(fā)商“違約”，購房者可以追究其法律責任。并提醒購房者，在簽訂購房合同時務(wù)必要注意這些“霸王條款”。

第一種：擴大不可抗力適用范圍，為延期交房免責。

舉例：因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。

法律分析：該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，設(shè)計調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設(shè)計原因未能按期交房，屬于違約，需要承擔違約責任。

第二種：商品房購房合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責任。

舉例：購房者在簽訂購房合同時，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等做了全面細致了解，開發(fā)商不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，購房者自愿購買該物業(yè)。購房者在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為開發(fā)商向購房者交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準。

法律分析：購房者在售樓處選購商品房時，開發(fā)商精心制作的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對購房者的購買決策產(chǎn)生重大影響，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設(shè)施作出說明和允諾，吸引購房者簽約購買。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

第三種：開發(fā)商不能履行義務(wù)時，完全免除己方定金責任。

舉例：在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因開發(fā)商原因致使不能出售時，開發(fā)商不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

法律分析：依照法律規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，除應(yīng)當向支付方返還收到的定金外，還應(yīng)向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營者不履約所應(yīng)承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

第四種：違約金的設(shè)定標準過低，開發(fā)商的違約成本較小。

舉例：開發(fā)商違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向購房者支付違約金。

法律分析：違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補實際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導(dǎo)致的實際損失(如延長租賃期限、增加租賃成本等)，涉嫌排除購房者主張違約責任的權(quán)利，減輕開發(fā)商賠償責任。

第五種：開發(fā)商享有最終解釋權(quán)，排除對方權(quán)利，免除己方責任。

舉例：開發(fā)商在售房過程中向購房者提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供購房者購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，開發(fā)商享有最終解釋權(quán)。

法律分析：格式條款應(yīng)當公平確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，且在對格式條款有不同的理解時，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權(quán)利的，該條款無效。

第六種：將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時不退款，加重購房者責任。

舉例：甲方(購房者)除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預(yù)付款，乙方(開發(fā)商)不予退還;若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失;甲方(購房者)如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

法律分析：預(yù)付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guān)于若購房者解除合同，已支付預(yù)付款不退的規(guī)定并不能適用“定金罰則”。開發(fā)商單方規(guī)定購房者解除合同時，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者，屬于加重購房者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應(yīng)超過合理數(shù)額。

第七種：裝修施工存在問題，將材料費轉(zhuǎn)嫁給購房者。

舉例：裝修施工期間屬于甲方(消費者)購買材料由乙方(裝修公司)施工的項目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

法律分析：在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬于其自身財產(chǎn)，因經(jīng)營者施工質(zhì)量不合格對消費者造成的損失應(yīng)由經(jīng)營者一并承擔。該條款減輕了經(jīng)營者應(yīng)承擔的責任，屬于不公平格式條款。

第八種：物業(yè)公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務(wù)的民事責任。

舉例：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本協(xié)議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔責任。

法律分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車位費，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責任和法定義務(wù)。

第九種：在物業(yè)管理費外要求業(yè)主分攤公用費用，加大業(yè)主的責任。

舉例：物業(yè)綜合服務(wù)費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

法律分析：物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分攤。