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2022年對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言是不平凡的，甚至有些許痛苦。傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，思維方式甚至是存續(xù)根基面臨著巨大的考驗(yàn)。新環(huán)境下，投資理念與資金策略又該如何轉(zhuǎn)變呢？

融資負(fù)增長(zhǎng)刺激投資方向的結(jié)構(gòu)調(diào)整。進(jìn)入下半年后，房企的公開市場(chǎng)融資額呈現(xiàn)小幅上升，但底層基礎(chǔ)仍未牢固，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，部分企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截止至9月15日，61家樣本房企的債權(quán)融資金額為4080億元，占總?cè)谫Y金額的比重為99.45%，同比下降45.3%；股權(quán)融資金額僅為22.6億元，占總?cè)谫Y金額的比重為0.55%，同比下滑78.6%。同時(shí)，自2021年9月以來(lái)，個(gè)別大型房企的風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期與非理性的調(diào)整。隨后由于融資鏈斷裂，引起行業(yè)性的集中展期事件，何時(shí)能夠挽回投資者的信任仍是未知數(shù)。

除此之外，銷售萎靡令傳統(tǒng)的投資策略更加審慎。具體來(lái)看，樓市市場(chǎng)的低迷情緒直接導(dǎo)致約60%的房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，這一影響在部分出險(xiǎn)企業(yè)上更加嚴(yán)峻。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-8月，前100房企的銷售額均值不足500億元，同比下降超過40%；合同銷售額超過1000億的房企僅存10家，較去年同期相比縮減一半。這意味著房企的投資策略必須即刻轉(zhuǎn)變，資金的運(yùn)用需更加審慎。房開部分的比例是否應(yīng)該調(diào)整，多賽道策略是否該延續(xù)？成為企業(yè)管理者應(yīng)該思索的問題。

盡管資本環(huán)境依舊嚴(yán)峻，但是政策與市場(chǎng)同樣為新興投資領(lǐng)域提供了途徑。為了阻斷一致性預(yù)期可能帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門與地方政府及時(shí)在供給端，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵(lì)并購(gòu)貸款和債券融資、給予優(yōu)質(zhì)房企增信工具、通過融資并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等。其中，不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)得到了國(guó)家、地方AMC和房企的重點(diǎn)關(guān)注。在此背景下，由政府牽頭，聯(lián)動(dòng)地方AMC、地方國(guó)企等多種形式的國(guó)有資本，共同成立房地產(chǎn)紓困基金，通過“以少帶多”的方式，聚焦于具體項(xiàng)目，起到盤活行業(yè)流動(dòng)性的作用。

部分不良資產(chǎn)的估值錯(cuò)位為未來(lái)的收益提供可能性，但是如何合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升化解速度，恢復(fù)現(xiàn)金流，將是我們應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注并思考的問題。從現(xiàn)狀來(lái)看，處置機(jī)構(gòu)的動(dòng)作也愈發(fā)謹(jǐn)慎，傳統(tǒng)的不良資產(chǎn)管理和特殊資產(chǎn)處置模式逐漸暴露出在實(shí)施階段的瓶頸。如何多途徑化解風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，以新思路拓寬不良資產(chǎn)處置渠道，將是關(guān)乎存續(xù)的問題。

除此之外，地產(chǎn)私募基金以及REITs市場(chǎng)也并不應(yīng)該拘泥于過往的投資策略。隨著房開板塊的發(fā)展受限，兩者的重心也應(yīng)隨之調(diào)整，不應(yīng)再拘泥于“股+債”的業(yè)務(wù)模式。今年以來(lái)，物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、高端服務(wù)式公寓，購(gòu)物中心不斷崛起，伴隨著城市化的進(jìn)程，投資方向也應(yīng)有所器重。

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