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今年以來，2月、4月新增的居民中長期貸款為負(fù)，為2007年有統(tǒng)計(jì)以來唯二兩次出現(xiàn)負(fù)增長。這說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。居民部門出現(xiàn)短暫的主動(dòng)去杠桿現(xiàn)象。居民提前償還房貸背后的原因是什么，持續(xù)性如何，本文將對(duì)此進(jìn)行分析。

為什么居民在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)傾向于提前償還房貸

居民儲(chǔ)蓄率處于高位，增加了居民部門提前償還房貸的能力。

疫情沖擊下，經(jīng)濟(jì)疲弱，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因?yàn)榫用裣M(fèi)下行的更快，這使得居民的儲(chǔ)蓄率提升。疫情反復(fù)，居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)信心和收入增長預(yù)期減弱，防風(fēng)險(xiǎn)的訴求提升，從而增加了儲(chǔ)蓄。

根據(jù)我們的測(cè)算，截止今年3月底，居民儲(chǔ)蓄率為34%，依然處于高位水平。儲(chǔ)蓄率提升，意味著居民手里的資金增加，償還房貸的能力增加。

低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率降低，而按揭利率剛性偏高，這提升了居民提前償還房貸的意愿。

雖然居民儲(chǔ)蓄率處于高位，但這并不意味著居民就一定會(huì)提前償還房貸。居民提前償還房貸意愿的提升，可能與低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率下行有關(guān)。今年以來，央行通過MPA考核、改革銀行存款定價(jià)市場化改革等方式來推動(dòng)銀行存款成本下行，這推動(dòng)銀行存款成本逐步回落。

4月末多家銀行下調(diào)存款利率，以四大國有銀行為例，將3年定期存款利率由3.25%下調(diào)至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%下調(diào)至3.15%。作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。

7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當(dāng)前的1.7%。截止4月11日，全市場理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%，回落至了3%以下。國有大行銀行理財(cái)年化收益率多回落至4%以下。

居民儲(chǔ)蓄增加，而市場上提供的低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率又逐步下行，高風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)益投資今年以來也明顯回撤。面對(duì)5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率，資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率的缺口不斷擴(kuò)大，居民提前償還房貸的意愿提升。

算一算提前償還房貸真的劃算么

由于計(jì)息方式不同，不能簡單的以理財(cái)收益率和房貸利率做對(duì)比，來衡量居民提前還貸是否劃算，而是需要具體問題具體分析。

假設(shè)一些居民在2018年10月購買了房子，之所以選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)，是因?yàn)檫@是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對(duì)高點(diǎn)。

假設(shè)該居民購房需還100萬商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，2018年10月首次還款，2022年10月一次還清(已還4年)。

以居民常用的等額本息方式計(jì)，提前還款結(jié)果如下：

居民面臨兩種選擇，方案一：將現(xiàn)金用于一次性還清房貸;方案二：購買理財(cái)產(chǎn)品，那么哪種選擇能帶來個(gè)人效益最大化。

方案一：還房貸。通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬。

方案二：購買理財(cái)。以94.94萬元用于理財(cái)(3%～4%)，一年的收益能達(dá)為2.85～3.8萬元。

我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，這與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。雖然二者讀數(shù)上的利差相差較大。造成這種與常識(shí)有差的結(jié)果主要原因房貸利率的計(jì)息方式與理財(cái)收益率有差別。

房貸利率=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1];

理財(cái)收益率=[(終止凈值-起始凈值) ÷起始凈值 ] ÷(終止日期-起始日期) ×365×100%

可以看到理財(cái)收益率是簡單的單利邏輯，與本金及買入時(shí)點(diǎn)無關(guān)，但房貸利率還與還款月數(shù)有關(guān)。

我們選取的2018年10月的房貸利率是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的絕對(duì)高點(diǎn)，此場景下對(duì)比3.5%以上的理財(cái)收益率來說，提前還款是不劃算的，在其他時(shí)點(diǎn)更難保證提前還款是劃算的。

僅從結(jié)果來看，只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款并不是一筆劃算的買賣。誠然，單一案例并不具備廣泛的代表性，但值得注意的是除了房貸利率與理財(cái)收益率外，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。也可能當(dāng)前出現(xiàn)提前還貸的情況說明居民對(duì)于遠(yuǎn)期是否能保證每年3%～4%的理財(cái)收益存疑。

提前償還房貸的持續(xù)性如何

由于居民儲(chǔ)蓄率處于高位，并且低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率仍可能下行，居民提前償還房貸的行為短期內(nèi)將繼續(xù)存在。正如前文所述，存款利率定價(jià)市場化調(diào)整機(jī)制的推動(dòng)下，存款利率仍有下行壓力。而短期資金面偏寬松，貨幣基金收益率也將保持在偏低水平。

債市利率震蕩，股市難言趨勢(shì)性行情，這意味著理財(cái)收益率也將保持在低位。那么對(duì)于居民來說，由于存量房貸利率要到明年才能換“錨”下行，居民部門年內(nèi)依然面臨偏高的存量按揭利率，因而提前償還房貸的行為短期將依然存在。

按揭利率將進(jìn)一步下行，從而帶動(dòng)新增地產(chǎn)銷售面積低位回升，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會(huì)持續(xù)去杠桿。

5月20日，最新的5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)了15bp至4.45%。而當(dāng)前全國首套房最低貸款利率是不超過對(duì)應(yīng)期限的LPR-20bp，當(dāng)前全國首套房按揭利率下行為4.25%。

截止3月，全國首套房貸款平均利率為5.28%，首套房貸款利率的理論下行空間在100bp左右。截止21日，天津、南通、蘇州、青島、濟(jì)南、重慶等地已有銀行將首套房貸利率最低降至4.25%。

而從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，按揭利率的下行也將促進(jìn)地產(chǎn)銷售面積和對(duì)應(yīng)的按揭貸款需求回升。新增按揭投放不會(huì)持續(xù)低于按揭貸款的償還，預(yù)計(jì)后續(xù)總體上，新增按揭貸款將保持正增長，居民杠桿率可能平穩(wěn)或小幅趨升。

來源：方正證券 張偉

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