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繼3月“小陽春”缺席之后，4月房地產市場行情依舊延續(xù)頹勢，房企銷售業(yè)績仍未有明顯改善，市場整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情影響，房地產市場下行壓力加劇。

4月30日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫幾乎同時發(fā)布房企今年1-4月銷售業(yè)績排行。前4個月銷售額超千億房企僅有3家，分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，而去年則為9家。同時，房企門檻值也出現(xiàn)普跌，前4個月銷售額TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%。

業(yè)內人士認為，房地產市場能否真正回穩(wěn)，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對充裕的改善型購房消費，預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)。

一、碧桂園、萬科、保利發(fā)展1-4月銷售額超千億

今年前4個月，房企的銷售額與去年相比仍大幅減少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中，銷售額超千億房企3家，分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，較去年同期減少6家；而超百億房企57家，較去年同期減少了46家。

權益銷售額方面，與去年相比也同樣大幅減少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，權益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

從目前來看，不同陣營企業(yè)數(shù)量均有較大變化。千億以上陣營3家，較去年同期減少6家，銷售額均值1408.6億元；第一陣營（500億-1000億）和第二陣營（300億-500億）企業(yè)分別為6家和7家，較去年同期均減少11家。

供圖/中指研究院

另據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，房企門檻值依舊普跌，其中前4個月TOP10房企門檻值為486億元，同比降低50.3%；TOP20和TOP30房企門檻值分別為257億元、209億元，同比降幅分別為58.7%、49.2%；TOP50房企門檻值為111億元，降幅為58.5%。

億翰智庫分析認為，2021年下半年以來，多重因素疊加下，市場行情急轉直下，歷時10個月仍未扭轉頹勢。從根源上看，影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善，包括消費者預期、消費者購買力及疫情等等，門檻值走低或仍將持續(xù)。

而從集中度數(shù)據(jù)來看，各梯隊房企集中度都較前期有所下滑，截至2022年4月，TOP10房企集中度為21%，較2021年下滑4個百分點；TOP30和TOP50房企集中度分別為35%、43%，分別較2021年降低11個、15個百分點。

“集中度指標直觀反映了不同梯隊房企所占有的市場份額，當行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)，企業(yè)經營受挫，行業(yè)集中度也將保持同步向下變動。當行業(yè)格局重塑尚未完成時，集中度或仍將持續(xù)下探，待行業(yè)秩序穩(wěn)定，各企業(yè)發(fā)展進入到良性循環(huán)中，各企業(yè)份額也將穩(wěn)定在一定水平，行業(yè)集中度也將保持穩(wěn)定?！眱|翰智庫分析稱。

二、疫情因素下房地產市場下行壓力加劇

從4月單月來看，受限于國內疫情反彈，房地產市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。其中，一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個二三線城市成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至60%。

分區(qū)域來看，4月，長三角地區(qū)市場近乎全面“熄火”，尤其是受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態(tài)，封控時間過長勢必會降低居民收入及消費預期；而杭州、寧波、合肥、南京等地市場也出現(xiàn)走弱，其中南京案場客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點板塊出現(xiàn)開盤“流搖”現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大。

在京津冀地區(qū)，僅北京市場有所轉暖，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區(qū)域市場難言好轉。

天津、河北市場觀望情緒依舊濃重。天津來訪、認購量同比均下降約4成，新盤平均去化率仍處23%低位；唐山、滄州、張家口等降價促銷，除核心地段品質樓盤取得一定效果之外，其余項目成交依舊慘淡。

此外，大灣區(qū)市場復蘇進度也弱于預期。廣州新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色；與此同時，深圳仍未扭轉頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，佛山、東莞、惠州等市場繼續(xù)“蟄伏”。

三、業(yè)內：房企抓住政策窗口加大并購融資

雖然4月有超40個省市落地支持房地產市場的政策，比如南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，但是市場起色有限。

對此，克而瑞分析人士認為，在市場需求及購買力透支、市場信心缺失之下，短期內實難扭轉市場持續(xù)下行的頹勢。房地產市場能否真正回穩(wěn)，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對充裕的改善型購房消費。

上述分析人士預計，核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調整周期更長，等到一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。

值得關注的是，面對銷售回款不暢，部分房企仍面臨流動性危機。“由于房企頻頻出現(xiàn)現(xiàn)金流風險，人們開始擔憂房屋是否能夠順利交付、質量是否有保證等，因此在購房上觀望情緒更濃，遲遲不敢做出購房決策?！眱|翰智庫分析人士如是說。

億翰智庫分析人士建議，要保障項目建設進度順利推進，應在預售資金監(jiān)管上趨嚴，限制企業(yè)對于預售資金調動的自由度，確保預售資金主要用于項目的工程建設，預售資金監(jiān)管的底線必然需要堅守。此外，在貸款上支持優(yōu)質房企進行收并購，包括并購貸款不計入“三道紅線”計算。事實上，銀保監(jiān)會多次發(fā)文對房企并購表示支持，目的也是為了支持引導行業(yè)內的優(yōu)質房企對項目進行并購，能夠保障項目開發(fā)順利推進。

中指研究院分析人士也表示，房地產企業(yè)應采取多重方式抓住政策窗口期，獲取并購融資，比如在4月，保利發(fā)展、信達等房企發(fā)行房地產并購主題債券；新希望地產、陜建地產集團與銀行簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

（來源：新京報）