2022年的樓市，已經(jīng)祭出了四大手段，分別是：
降息、降首付、降利率、棚改貨幣化。
先說貨幣層面，也就是降準(zhǔn)和降息。
去年兩次降準(zhǔn)，1次降息，1月份又來一次降息。
前幾天，央行又宣布，自掏腰包超過1萬億，把外匯占款的收益拿了出來，上繳給財政。
這其實也是變相的降準(zhǔn)，因為1萬億的外匯占款，肯定要對應(yīng)1萬億的基礎(chǔ)貨幣投放。
現(xiàn)在基礎(chǔ)貨幣投放的錨換成了MLF，在2014年以前，都是以外匯占款，錨定印鈔的多寡。
如果再考慮到：2月份社會融資規(guī)模下降，居民中長貸首次出現(xiàn)了負(fù)增長。
接下來，MLF的利率，還有1年期LPR會不會繼續(xù)引導(dǎo)下降，值得關(guān)注。
再說首付和利率。
先看20%首付的城市已經(jīng)有多少了。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，全國在2022年已經(jīng)累計有16個城市發(fā)布了不同內(nèi)容的降低首付政策。
其中有菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠、溫州提及或者部分提及商業(yè)貸款調(diào)整首付。
另外還有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及了公積金首付成數(shù)的變化。
這還都是明面上的。
其實央行和銀保監(jiān)會早有規(guī)定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
所以，20%首付，并沒有突破調(diào)控底線。
再看利率降得多猛。
今年1月20日至2022年2月18日，有25個城市下調(diào)房貸利率，且利率降幅超過對應(yīng)期限的5年期LPR降幅。其中，6個城市房貸利率環(huán)比降幅超20個基點(BP)，13個城市的房貸利率降幅在10-20BP之間，14個城市降幅在5-10BP之間。
這還是2月份的數(shù)據(jù)，到3月份，長三角不少城市首套房利率已經(jīng)到了5%左右，重慶主流利率5.2%。
廣州在2月份四大行降利率之后，3月又降了一波，蘇州甚至降到了4.6%，鄭州還推出了大學(xué)生畢業(yè)5年內(nèi)首套房4.7%的利率。
再聊貨幣化。
3月1號的時候，鄭州提出放松限貸限購，其中就提到了要實施三年的棚改貨幣化，但沒提細(xì)則。
到3月8號的時候，直接發(fā)了棚改貨幣化的意見。
作為一座千萬級人口大城、萬億GDP大城、國中城市、米字型高鐵城市，這一番舉動，有極強的信號意義。
在2015-2018年，正是因為大量的拆遷戶拿著巨額現(xiàn)金去“掃樓”，才造成了短期庫存緊缺，由此引發(fā)房價上漲。
這一番重走“去庫存”老路，看來地方上確實有點坐不住了。
以上，梳理完畢。
接下來，是我們來看主要部分：
這么多大招都用上了，現(xiàn)在還是3月中旬，也就兩個半月的功夫，層出不窮的利好發(fā)出來，說實話，我都覺得有點懵。
按理來說，按咱們的記憶來說，按我們已經(jīng)被房價“教訓(xùn)”了多次的經(jīng)驗來說，樓市早就該“支棱”起來了。
可實際上呢?
我們滿目所見，樓市依然冷清清。
2021年下半年地產(chǎn)銷售急劇下滑，2021年10月銷售面積同比增速將至-21.7%，截至去年12月當(dāng)月同比仍在-15%左右。
拿地方面，流拍率與金融危機時期相當(dāng)。
根據(jù)100個大中城市土地成交測算，去年12月土地流拍率超過35%，歷史上僅在金融危機和2020年經(jīng)濟停擺時期觸及這一區(qū)間。
土地溢價率僅為2.4%，與2009年和2012年地產(chǎn)下行周期中的低點相當(dāng)。
房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比增速創(chuàng)歷史低點，2021年12月房地產(chǎn)投資完成額同比-13.9%，跌幅僅次于2020年2月經(jīng)濟停擺時期。
把眼光再拉近，不提1月份之前，就說最近這兩個月，哪怕四大手段都已經(jīng)使出來了，可實際效果呢?
還看銷售。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。
再看融資。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份其監(jiān)測的40家房企共完成融資288.27億元，環(huán)比下滑49.84%。這意味著2月份融資金額創(chuàng)近2年新低。
融不到錢，房子又賣不出去。
這就是房地產(chǎn)的現(xiàn)實。
好，不說2月份，再找最新3月份的數(shù)據(jù)。
我找到申港證券的一份研報，是3月14日的房地產(chǎn)行業(yè)周報。
截止3月6日， 30 城成交面積單周同比及累計同比分別為-43P%、-28%。
13城二手房成交面積單周同比-24P%，累計同比-29%。
新房和二手房，成交還在下滑!
上面說了，銷售不行，沒錢融資，開發(fā)商還會拍地么?
看最新的周度數(shù)據(jù)。
100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比增加10%，成交建筑面積下降了30%，成交金額累計同比甚至下降了61%!
100個城市，賣地的成交溢價率，僅僅只有1%。
這一通數(shù)據(jù)捋下來，你會發(fā)現(xiàn)，四大手段出來之后，房地產(chǎn)還是不為所動。
原因出在哪?
絕大多數(shù)人，都陷入到“歷史重演”的邏輯怪圈中，很少有人能想到：這次，跟以前不一樣了。
2008年和2015年，居民負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到今天這個水平，城鎮(zhèn)化非常強勁，大城市之間還沒有爆發(fā)搶人大戰(zhàn)。
當(dāng)時的居民杠桿、城鎮(zhèn)化率、房企的體量、土地出讓金、銀行涉房貸款、棚改貨幣化率，與2022年有本質(zhì)區(qū)別。
更重要的，是“買房觀念”的變化。
經(jīng)歷了2017-2021年的連續(xù)“教育”，幾乎所有人都認(rèn)為房價不可能再重演2015-2017年那樣，全面普漲的行情。
一旦群體性預(yù)期形成，整個房地產(chǎn)市場的邏輯，都要為之改變。
需求端的刺激，邊際效用就會越來越低。
事實上，這才是“房住不炒”理念深入人心的真切佐證。
2022年，讓購房者理性審視自己的負(fù)債和杠桿，其實是一件好事，不是嗎?
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