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進入下半年以來，房地產市場快速冷卻，繼“金九”泡湯后，“銀十”也未能出現(xiàn)。根據多家機構公布的數(shù)據，一線城市10月份的二手房網簽量出現(xiàn)集體下降，北京單月網簽量在年內首次跌破1萬套，深圳更是只有1605套，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。

從熱到冷，一線城市的房地產市場可謂風云突變。作為樓市風向標的北上廣深，未來房價會有怎樣的走勢？

深圳二手房成交量創(chuàng)近10年新低

多家機構提供的數(shù)據顯示，受學區(qū)政策落地、海淀二手房交易指導價、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場熱度持續(xù)回落，成交規(guī)模同環(huán)比降幅明顯。中原地產研究中心數(shù)據顯示，2021年10月，北京二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環(huán)比下調25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調，更是年內首次跌破萬套。

價格方面，中指研究院稱，10月北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.32%，漲幅較上月大幅收窄0.47個百分點，已連續(xù)3個月漲幅收窄，同比上漲9%。

經過一系列調控，此前市場表現(xiàn)較好的廣州也出現(xiàn)啞火。廣州市房地產中介協(xié)會數(shù)據顯示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅網簽為5253宗，較2021年9月的6198宗下降15.25%，較2020年同期的10700宗下降50.91%。價格方面，中指研究院稱，10月廣州二手住宅價格持續(xù)回落，環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月擴大0.1個百分點。

中指研究院分析，二手房指導價政策對近兩個月以來廣州的二手房成交產生了較為明顯的降溫效果，市場進入博弈階段，持幣觀望客戶增多，整體成交下滑。

最值得注意的是，深圳二手房成交量已經降至近10年的新低。據深圳中原研究中心數(shù)據，10月份，深圳全市二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%，過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。面積上，當月成交面積達15.0萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。

上海10月份的二手房網簽數(shù)據雖暫未公布，但業(yè)內預測，市場也難言好轉。上海中原研究院數(shù)據顯示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，環(huán)比下降33.23%。

供應增加助推新房成交量上升

與二手房市場相比，新房市場的情況相對較好，除廣州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但價格變化不大。

北京新房市場的成交規(guī)模出現(xiàn)小幅回升。中指研究院數(shù)據顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交規(guī)模約56萬平方米，環(huán)比增長5%。分區(qū)域看，密云、大興和順義區(qū)為主力成交區(qū)域，其中恒大上河院持續(xù)集中網簽，帶動密云區(qū)單月網簽超10萬平方米。

價格方面，10月份北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.36%，漲幅較上月擴大0.17個百分點，同比上漲2.36%。

上海同樣如此，因為新房供應出現(xiàn)集中放量，30個項目開盤或加推，進而帶動成交量回升。據上海鏈家研究院數(shù)據顯示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，環(huán)比增長48%，同比下降1%；成交金額494億，環(huán)比增長41%，同比下降5%；成交均價53398元/平，環(huán)比持平，同比下降1%。

深圳新房、二手房可謂是冰火兩重天，一邊是二手房成交量大跌，一邊是新房成交量大漲。10月，受新上市項目大幅增加影響，深圳新建商品住宅成交套數(shù)、成交面積環(huán)比增幅均在30%以上。價格上，新建商品住宅價格持續(xù)回落，環(huán)比下跌0.26%，降幅較上月擴大0.03個百分點，同比下跌0.53%。

不過，廣州新房市場的成交規(guī)模則出現(xiàn)明顯回落，據樂有家研究中心數(shù)據顯示，10月廣州一手住宅網簽7160套，環(huán)比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析認為，隨著調控政策持續(xù)深化，購房者逐漸推遲入市步伐，導致市場成交熱度明顯下降，成交量持續(xù)下滑。

何時筑底？能否抄底？

對于市場快速轉冷，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進指出，除了下半年以來信貸環(huán)境收緊外，前期中央、地方密集調控政策的出臺，也對市場預期造成影響，使得10月房地產市場整體延續(xù)降溫態(tài)勢?！半m然9月底以來，央行多次向市場傳遞積極信號，但在下行預期已經形成的情況下，短期內市場表現(xiàn)還沒有回穩(wěn)。”

但徐躍進也認為，四季度房地產政策存在邊際調整的預期，一方面，信貸政策有望出現(xiàn)一定程度的調整，房貸利率和放款速度等可能會有所改善；另一方面，在市場下行的背景下政府進一步加碼調控的可能性較低，現(xiàn)在已有部分城市出臺政策穩(wěn)定樓市。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，就新房市場而言，開發(fā)商為了完成年度銷售任務、穩(wěn)定現(xiàn)金流，將在11-12月進行項目加推和促銷，預計四季度新房銷量可能出現(xiàn)年底走高的情況。

深圳是本輪房價上漲的“領頭羊”，成交量、價的快速回落，也讓一些人士看到筑底的希望。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對媒體說：“10月二手住宅成交量下滑跌幅已比前兩個月有所收窄，從中介協(xié)會每周打印二手合同的情況分析，打印量已比9月有所提高，再加上9月底開始市場成交氣氛有少許回升，因此預計本輪樓市下滑走勢已經接近尾聲?！?/p>

（來源：中新經緯）