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趙某于婚前購買房屋兩套，并支付購房款。2023年8月，趙某、錢某登記結婚。2024年10月1日，錢某提供結婚證代趙某與甲公司簽訂《房屋委托合同》，約定租期3年。甲公司于2024年10月向錢某支付兩房屋租賃費24200元、物業(yè)費1400元。幾天后，因趙某與錢某離婚，趙某對《房屋委托合同》不認可，稱未授權錢某托管案涉兩房屋事宜，并于2024年10月7日收回兩房屋，對兩房屋換鎖。2024年11月，甲公司將趙某和錢某起訴至槐蔭法院，要求判令解除《房屋委托合同》，判令二被告向原告返還房租24200元，房租押金1400元及資金占有利息（以25600元為基數(shù)，自起訴之日起計算至實際付清之日止，以LPR為利率），支付換鎖費用1100元及違約金2200元。

圖片來源于網絡

趙某辯稱，房屋為自己的婚前財產，錢某在自己不知情的情況下把這兩套公寓私自托管給了甲公司，并未給自己轉任何費用，要求錢某承擔責任。

錢某辯稱，自己是在趙某的催促下，把兩套公寓托管給了甲公司。房屋即使是婚前購買，自己收取租金也是正當?shù)模瑢儆诜蚱薰餐敭a，要求繼續(xù)履行合同。

法院判決《房屋委托合同》解除，趙某、錢某退還甲公司租賃費24200元、物業(yè)費1400元，趙某、錢某向甲公司支付利息、換鎖費200元，駁回甲公司的其他訴訟請求。該判決現(xiàn)已生效。

在中國法律框架下，夫妻一方未明確授權簽訂房屋租賃合同的效力認定，需結合《民法典》相關規(guī)定及實際情況綜合判斷，具體分析如下：

一、法律依據與核心原則

日常家事代理權（《民法典》第1060條）

夫妻雙方在日常家庭事務中互為代理人，無需單獨授權。若房屋租賃行為被認定為“日常家事”（如滿足家庭居住需求），則合同有效。但若涉及商業(yè)用途、高額租金或非家庭必要用途，可能超出日常家事范圍，需另一方明確授權。

共同財產處分規(guī)則（《民法典》第301條）

若房屋屬于夫妻共同財產，原則上需雙方共同同意。但租賃屬于“管理行為”而非“處分行為”，實踐中可能放寬要求。若一方單獨出租，需結合租賃性質判斷是否構成合理管理。

表見代理（《民法典》第172條）

若第三方有理由相信簽約方有代理權（如房產登記在一方名下、歷史交易習慣等），即使實際無授權，合同仍有效。但若第三方或無合理信賴基礎（如明知房屋為共有且未獲授權），則不構成表見代理。

追認與效力補正（《民法典》第503條）

若另一方事后追認，合同自始有效；若拒絕追認，則合同效力需結合前述因素判定。

二、司法實踐中的考量因素

房屋性質與用途：家庭自住房屋：一方出租可能被認定為日常家事代理，合同有效。

投資性房產或商業(yè)用房：通常需雙方同意，否則可能無效（除非符合表見代理）。

產權登記情況：登記在簽約方名下：第三方易構成善意信賴，合同有效。

登記為共有：第三方需盡審慎義務，否則可能因“應知需共有人同意”而無法主張表見代理。

租金金額與租賃期限：高額租金或長期租賃可能超出日常家事范圍，需另一方明示同意。

交易習慣與歷史行為：若夫妻曾共同出租房產或一方長期單獨管理，可能推定存在默示授權。

三、合同效力認定結論

四、風險防范建議

第三方：簽約前核實房屋權屬、要求共有人簽字或出具授權書。

夫妻一方：明確家庭事務分工，重大財產處分需書面約定。

爭議解決：若合同效力存疑，可通過協(xié)商、調解或訴訟確認效力及責任分擔。