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租房是許多長沙人的切身事，不僅事關(guān)金錢支出，也有關(guān)誠信、溝通和法律。近年來，“提燈定損”事件時有所聞，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檠航鹜诉€和租房裝修等問題和房東發(fā)生過糾紛的不少，房屋租賃合同糾紛也成為法院受理的常見案件。

如何在遭遇“提燈定損”時理直氣壯地說“不”，租客和房東該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?連日來，記者走訪長沙兩級法院，通過梳理多個已生效的案件，邀請法官、律師解讀房屋租賃中的常見法律問題，以期幫助租戶和房東規(guī)避租房中可能遇到的法律風(fēng)險。

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家具家電正常損耗，租戶不擔(dān)責(zé)

記者梳理案件發(fā)現(xiàn)，房屋租賃糾紛中最多的問題是租房押金該如何處理。

2021年3月，彭先生承租了梁先生在岳麓區(qū)的一套住房，雙方簽訂的租賃合同明確，租金每月1900元，彭先生向梁先生交納押金1900元。后因在辦理退租時梁先生拒絕退押金，彭先生向岳麓區(qū)法院提起訴訟。

“《交房確認(rèn)書》中明確要求‘退租時，房屋內(nèi)無灰塵、無油漬，窗簾布由承租方清洗’?！蓖徶辛合壬硎?，他不退押金是因?yàn)榕硐壬窗凑占s定對房屋內(nèi)窗簾、廚房等進(jìn)行清理。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，彭先生未按照《交房確認(rèn)書》的約定履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)清潔費(fèi)用。法院酌情認(rèn)定清理房屋內(nèi)窗簾、廚房油漬、房屋清潔等費(fèi)用900元，扣除后梁先生應(yīng)退還押金1000元。

“一般情況下，租客不存在違約行為的，房東應(yīng)退還租房押金?！焙咸斐蓭熓聞?wù)所執(zhí)行主任李志員表示?，F(xiàn)實(shí)生活中，房東因房屋磨損、家具家電損耗等為由不退還租客押金的情形常有發(fā)生。針對這一現(xiàn)象，李志員表示，民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任，“這里所說的‘損耗’，指的就是租賃物正常磨損、揮發(fā)、氧化或者其他功能的退化或者降低的情形。”

正常使用中房屋損壞，該誰維修?

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雖然在租金相關(guān)糾紛上房東大部分時間處于強(qiáng)勢地位，但記者在采訪中也了解到，因?yàn)楹贤募s定，有租戶獲得了雙倍租金的賠償。

2023年2月，陳先生將其宿舍出租給周先生，租金為每月2200元，押金2200元。

同年8月31日，周先生發(fā)現(xiàn)其所承租房屋的頂部出現(xiàn)多處滲水漏水，致使房屋內(nèi)床上用品、生活用品遭到不同程度的損壞，遂與陳先生協(xié)商溝通要求其進(jìn)行修繕。但陳先生認(rèn)為系樓上房屋漏水造成，且樓上業(yè)主不予配合，因而無法進(jìn)行處理。隨后，周先生搬離出租屋并向芙蓉區(qū)法院起訴，要求陳先生退還押金4400元和剩余租金。

芙蓉區(qū)法院認(rèn)為，陳先生因樓上業(yè)主不配合而未積極履行修繕義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。周先生要求陳先生雙倍退還押金4400元和剩余租金符合合同約定，法院予以支持。

租戶裝修改造房屋，須經(jīng)房東同意

租了別人的房子后，可以隨心所欲對出租房進(jìn)行裝修改造嗎?答案是不可以。民法典第七百一十五條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

2018年7月，朱女士與潘先生簽訂了《房屋租賃合同》，將其房屋出租給潘先生住家使用，并明確潘先生不得改變房屋結(jié)構(gòu)及其用途。合同簽訂后，朱女士向潘先生交付了租賃房屋，該交付的房屋為毛坯狀態(tài)。后潘先生對房屋進(jìn)行了裝修，并改建成五室五衛(wèi)的狀態(tài)出租給他人使用。租賃期間，潘先生僅向朱女士交付9000元租金，其余租金未支付。朱女士訴至雨花區(qū)法院，要求潘先生償付所欠租金并承擔(dān)恢復(fù)房屋原狀的費(fèi)用10萬元。

法院一審支持朱女士要求潘先生支付拖欠租金的訴訟請求，同時判決合同解除后，潘先生負(fù)有將房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)。因朱女士未能提供證據(jù)證實(shí)恢復(fù)原狀所需費(fèi)用，法院酌情認(rèn)定潘先生應(yīng)向朱女士支付恢復(fù)原狀費(fèi)用3萬元。此案經(jīng)二審，長沙市中院維持原判。