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商品房買賣中，購房人在支付了首付款后，基于其與他人的糾紛而成為債務(wù)人的情況下，法院可以對備案在其名下的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封。

此時，如果購房人無法償還剩余房款，開發(fā)商要求解除合同返還房屋，但房屋又處于查封狀態(tài)，開發(fā)商是否能阻卻執(zhí)行？

近日，遼寧省沈陽市中級人民法院對一起涉及預(yù)查封的執(zhí)行異議之訴案件作出終審判決，認(rèn)定開發(fā)商本享有阻卻執(zhí)行的權(quán)利，但因其拒絕返還購房人已付房款，導(dǎo)致其對被預(yù)查封的房屋所享有的民事權(quán)益不再具有排除強制執(zhí)行的法律效力。

法院查明，2023年11月10日，王某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房屋并辦理合同備案。

合同約定王某支付首付款86萬元，于三個月后支付余款100萬元。其間，王某因與某小額貸款公司發(fā)生借款糾紛，經(jīng)法院判決后，未履行還款義務(wù)，法院遂對案涉房屋采取預(yù)查封措施，用以償還借款。

此后，因王某一直未向某房地產(chǎn)公司支付剩余購房款，該公司向法院提起訴訟，法院判令解除商品房買賣合同，由王某配合房地產(chǎn)公司撤銷合同備案，返還房屋，并支付違約金，房地產(chǎn)公司返還王某已付購房款86萬元。

由于該房屋已被預(yù)查封，房地產(chǎn)公司向執(zhí)行法院就案涉房屋提出案外人異議之訴，請求執(zhí)行法院解除查封，排除執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，基于另案關(guān)于解除商品房買賣合同的生效判決，案涉房屋所有權(quán)并未發(fā)生變更，房地產(chǎn)公司是本案案涉房屋的權(quán)利人，可以排除申請執(zhí)行人的強制執(zhí)行，遂判決解除查封。

小額貸款公司提起上訴，二審法院要求房地產(chǎn)公司將86萬元首付款交付至法院，房地產(chǎn)公司拒付。

最終，法院判決準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行。 二審法官庭后表示，在房地產(chǎn)公司拒不返還首付款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。

為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人返還價款的情況下，才能排除申請執(zhí)行人的執(zhí)行。

此外，因另案已經(jīng)確定了被執(zhí)行人享有要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還首付款的權(quán)利，當(dāng)房地產(chǎn)公司不給付首付款，法院可對其采取強制措施，包括查封其財產(chǎn)。

來源：法治日報 作者：張國強 張耀天

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