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想投資買房，買還是不買，回報率跟變現(xiàn)能力你都了解嗎？

投資的渠道有很多，其中就有一個大家都熟悉的渠道，那就是買房，現(xiàn)在投資買房還能不能做？女孩未婚29歲，存款30萬元，想在深圳周邊城市投資一套小房子，跟在鄉(xiāng)下的爸爸說，他罵了女兒，不讓買，說這房子以后沒人要了，讓她不要買。所以她很糾結(jié)，買還是不買？房子值不值得投資，只看兩個條件，那就是回報率和變現(xiàn)能力。如果回報率比較低，那就沒有投資價值。如果變現(xiàn)能力差，那么再高的回報率也不值得投入，這兩個條件是相輔相成的，當然也有很多內(nèi)在的關系。

先說說回報率，回報率一般分為幾種，一種是增值的，就是說這幾年房價漲了，之后會有溢價賣出，這個溢價就是利潤；另一個是租金收入，出租房屋可以獲得一定的租金回報率，回報率越高，回收時間越短，越值得投資，這就是房地產(chǎn)投資的價值。

投資買房

接下來，讓我們談談流動性。這其實很好理解。例如，五年后，你的房子會增值。你買房子的時候是11000平方米。五年后，將成為2萬一平方米。理論上，你會增值一倍，但如果賣不出去，或者限購導致無法交易，那么增值就成了一句空話，增值必須以可變現(xiàn)為基礎。

當然，投資也有資金成本。例如，如果您有抵押貸款，就會有利息成本，這是相當高的。比如你每個月還款60%都是利息，也就是說你每個月還款3000元，那么1800多是利息。這個就叫你的持有成本，因為買房按揭也是有計算方法的。

按照這個比例，你應該先算一下，投資房地產(chǎn)加杠桿絕對不是首選，除非增長率會大幅提升，否則根本沒有任何優(yōu)勢。接下來，在你的例子中，總共只有30萬元，買房的投資一定要抵押，所以要投資，房貸成本還是挺高的，但是有一個好處，就是工資的增長率，會有更多的增長可能性，理論上，五年后工資還貸會比現(xiàn)在容易得多。

此外，深圳的房價肯定會上漲。這個不用想，但是深圳周邊的房價就是另外一種情況了。跟著深圳的發(fā)展方向，可能會好一點，還要看當?shù)氐慕?jīng)濟情況，理論上，大灣區(qū)的建立將惠及整個廣東，但房子的價值必須與人的上層建筑掛鉤，即高學歷、高智商、房價會更高。

剩下的就是這個房子你要不要住，還有一個就是這個房子，你買的時候選擇什么類別，是住宅型還是商住公寓類型，都是不一樣的。首先，買房投資一定要選擇質(zhì)量最好的樓盤。最優(yōu)質(zhì)的樓盤包括管理、小區(qū)結(jié)構(gòu)、小區(qū)設計、小區(qū)環(huán)境、戶型設計等，但小戶型沒有這些價值，希望大家慎重考慮。二是房子是投機品，也就是說，遇到好的政策和機會，他可以在短期內(nèi)創(chuàng)造利潤，但從長遠來看，有投資價值的房子不一定是最好的房子。

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