公攤面積越小越好嗎，贈(zèng)送面積是不是就是很劃算，得房率你了解多少？
我們買房，肯定要自己喜歡的，但是如果是期房，這個(gè)心情就跟網(wǎng)友奔現(xiàn)一樣，有的歡天喜地，有的就很沮喪，但是我們可以提前做好準(zhǔn)備工作，通過戶型圖，得房率，公攤面積多少，有沒有贈(zèng)送面積等等方面來做個(gè)初步的判斷，跟我們心目中的理想的房子做個(gè)對(duì)比！
買房的時(shí)候，拿到戶型圖之后，一看面積好大，心中一喜下單買了，由于現(xiàn)階段買房，期房是較多的，真正的現(xiàn)房微乎其微，如果是現(xiàn)房，完全可以去感受一下現(xiàn)場，面積大小一目了然，期房那就有很大的水分，不直觀，真正建筑面積的得房率，有多高，有很大的說法，多層，小高層，高層，洋房，LOFT，別墅的得房率是不一樣的，得房率最高的就是LOFT戶型，還有多層房；
什么是得房率
得房率的計(jì)算，有時(shí)候是比較復(fù)雜的，這里面參合最多的就是，公攤面積，贈(zèng)送面積等等；大概在兩年前，那時(shí)候三四線房價(jià)正低迷，想儲(chǔ)備點(diǎn)房源，去看了一套小兩室的房子，70多平米，但是設(shè)計(jì)的時(shí)候，是兩室一廳的房子，實(shí)際上房子的進(jìn)門正對(duì)的地方，還有一個(gè)全屋頂?shù)钠脚_(tái)，這個(gè)平臺(tái)，實(shí)際上完全可以裝上窗戶，就是一個(gè)臥室，無形中多出來一個(gè)臥室，變成了三室一廳，心中甚喜，但是，其他的臥室，說實(shí)話，實(shí)在是太小了，放一張床就沒地方，但是這個(gè)戶型非常的吸引人；
這個(gè)房子的得房率，加上送的平臺(tái)，可以說達(dá)到了90以上，這樣的高層房子，實(shí)屬罕見；但是，由于房子的結(jié)構(gòu)問題，光線問題，還是選擇了放棄，再次說明，贈(zèng)送面積雖好，有誘惑，但是還是要考慮他的實(shí)用性，今天聊的就是一個(gè)房子的得房率，接下來好好聊聊！
第一：公攤面積都有哪些，怎么計(jì)算？
公攤面積，一般包括電梯井，公共用房，物業(yè)管理用房，設(shè)備間用房，管道井，樓梯，門廳過道，垃圾道，變電室，公共墻體等等，之前北方供暖的時(shí)候，還有供暖鍋爐房，現(xiàn)在都基本上集中供暖，理論上只有一個(gè)管理閥門，就簡單多了；
公攤面積的一些常識(shí)，買房的時(shí)候，一定要知曉；
一是公攤面積怎么計(jì)算，公攤面積，是根據(jù)面積計(jì)算的，而不是戶數(shù)計(jì)算的，總公攤面積/套內(nèi)建筑面積=計(jì)算出一個(gè)公攤系數(shù)，一套房的套內(nèi)面積是多少，減去公攤面積，就是理論上的得房率，這是最基本的算法，贈(zèng)送面積除外；
二是公攤面積并非越小越好，公攤面積太小了，代表公共建筑設(shè)施減少，影響住宅居住品質(zhì)，樓層越高公攤面積越大，商業(yè)用房公攤面積最大，因?yàn)楣卜?wù)更多，另外，零公攤的面積的宣傳，都是說瞎話；
三是公攤面積大概比例，多層房子公攤系數(shù)在8-10%之間，小高層12-15%之間，高層公攤面積在15-25%之間，別墅最低5%左右，商業(yè)用房最高達(dá)到45%以上，都是大概率事件，商業(yè)用房走廊，電梯，以及公共配套更多，公攤系數(shù)也越大；
四是公攤面積也可以自己去計(jì)算，或者要求開發(fā)商出具一個(gè)數(shù)據(jù)，或者寫進(jìn)合同也是合理的，一般人并不在意，但是太虧面積可以核實(shí)；
第二：贈(zèng)送面積，是不是就是最劃算的？
贈(zèng)送的面積，如果能夠合理利用，可以提高得房率，但是這些贈(zèng)送的面積，也有很多的說法，不要被開發(fā)商忽悠了，為什么呢？
贈(zèng)送面積固然是好的，但是不能因?yàn)橘?zèng)送的面積，而成為選房的標(biāo)準(zhǔn)，只可以算做是錦上添花，絕不能當(dāng)做理所應(yīng)當(dāng)?shù)馁徺I條件，戶型還是需要合理設(shè)計(jì)！
一是哪些面積，本來就是你的呢？
露天陽臺(tái)，入戶花園只計(jì)算一半的面積，這都是常識(shí)，凈高低于2.1米的地下室，閣樓，落地飄窗都是不計(jì)算面積的，實(shí)際上都會(huì)收費(fèi)，一般幾百錢一平米的地下室，每個(gè)人應(yīng)該都付費(fèi)了，只不過開發(fā)商，打了一個(gè)插邊球，個(gè)人不知道而已，為什么開發(fā)商贈(zèng)送你呢？
這個(gè)事是關(guān)于開發(fā)商的一些利益的事情，不計(jì)算面積的部分，開發(fā)商可以少交稅，贈(zèng)送給用戶，換來營銷效果，對(duì)開發(fā)商來講是一箭雙雕；
為什么地下室，都是很便宜，沒有房產(chǎn)證，沒有任何手續(xù)，只有一個(gè)協(xié)議呢？
二是贈(zèng)送的面積，都有哪些應(yīng)該注意的事項(xiàng)呢？
贈(zèng)送的面積，基本上沒有產(chǎn)權(quán)，法律保護(hù)就更加的扯淡了，贈(zèng)送面積合理利用，不能影響主建筑，另外，就是注意城管找你；
有些時(shí)候贈(zèng)送面積，也是花了錢的，例如頂層贈(zèng)送閣樓，閣樓一般都是不收費(fèi)，但是頂層或按照所有樓層最佳高賣給你，多層的房子，會(huì)按照三四樓的價(jià)格賣給你，實(shí)際上等于花了錢買的房子，但是這些房子沒有任何的手續(xù)，產(chǎn)權(quán)等等；
開發(fā)商最喜歡用，兩房變?nèi)?，買一層送一層的噱頭來宣傳推廣，去看房的時(shí)候，一定要了解實(shí)質(zhì)，算清楚自己的帳，了解清楚自己的需求，甚至要提前設(shè)計(jì)好怎么裝修，效果最好，才可以出手購買；
第三：2014年后新規(guī)后的建筑市場，贈(zèng)送面積成為了歷史；
為什么還有市場上，贈(zèng)送面積的情況，這就是已經(jīng)審批的房子，還是按照舊的執(zhí)行，2014年7月1號(hào)以后審批規(guī)劃的房子，就不在有贈(zèng)送面積這么一說了，大的飄窗，入戶花園，沒有圍起來的陽臺(tái)，2.2米以下的地下室，一些復(fù)式戶型的夾層面積，2.2米都要進(jìn)行計(jì)算面積，這些面積只不過按照一半計(jì)算，地下室可以就產(chǎn)權(quán)證了，只不過是一半的價(jià)格；
購房成本會(huì)增加是一定的，但是房價(jià)更加實(shí)誠，也是有可能的，這會(huì)直接影響到一些小區(qū)的容積率，居住密度降低，但是未來想買小戶型的房子可能越來越難了，開發(fā)商也不屑于建造這樣的利潤空間變小的房子；
得房率，還得按照傳統(tǒng)的計(jì)算方式，應(yīng)該是最正確的，那么得房率，用戶業(yè)主會(huì)更加的在乎，開發(fā)商要做好數(shù)據(jù)，別糊弄業(yè)主；
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