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商品房預(yù)售是一件很正常的事情了，很多開發(fā)商房子還在建，就把房子先出售出去，回籠資金，那么商品房預(yù)售需要走哪些程序呢？對于購房者來說，商品房是有一定風(fēng)險的，最常見的就是爛尾，那么購房者在購買預(yù)售商品房的時候有哪些需要注意的呢？

一、商品房預(yù)售的程序

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定第八條，商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

此外預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。在這里還要提醒大家要注意審查開發(fā)商的相關(guān)證件，避免自己購買的房子因為缺乏手續(xù)不能開工，除對有關(guān)證件進(jìn)行查驗外，還應(yīng)到開發(fā)項目所在地的縣級土地行政管理部門查閱預(yù)購商品房所在土地的權(quán)屬登記狀況，以防止該土地上已被抵押，致使自己的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

二、購買預(yù)售商品房有哪些注意事項？

（一）在選購商品房時，購房人應(yīng)查看該項目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》是否齊全。特別是必須查看該項目是否辦理商品房預(yù)售許可證，并確定選購樓棟是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未辦理《商品房預(yù)售許可證》之前，以內(nèi)部認(rèn)購、定購、預(yù)定等形式與購房人簽訂購房協(xié)議并收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用，均為違規(guī)行為。

（二）購房人在簽約前要認(rèn)真閱讀合同條款，明確雙方責(zé)權(quán)，正式購房時應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在延安市房產(chǎn)權(quán)屬交易信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中簽定《商品房買賣合同》（建設(shè)部和國家工商行政管理局制定），并督促開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同簽定之日起30日內(nèi)到延安市房產(chǎn)管理辦公室備案，防止一房多賣，保障自己合法權(quán)益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告中的“售后包租”、“返本銷售”、以時間表示距離和含有升值或投資回報的承諾以及辦戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾均屬違法違規(guī)內(nèi)容，購房人不要輕信。

（四）購房人應(yīng)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用后按照合同約定時間，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房產(chǎn)管理部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)協(xié)助購房者辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

（六）新建商品房主要分為住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和非住房，購房者應(yīng)繳納四項稅費(fèi)：契稅、印花稅、住宅專項維修資金、房屋登記費(fèi)。新建商品房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用均包含在住房價格中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位不得向購房人另行收取。