今年以來，廣東省珠海、山東省青島、云南省昆明等超10個(gè)城市均推出二手房“帶押過戶”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該模式下，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯，那多地推二手房“過戶帶押”預(yù)示著什么？二手房帶押過戶會(huì)不會(huì)影響二手房市場(chǎng)呢，今天就跟大家一起來看看。
多地推二手房“過戶帶押”預(yù)示著什么
9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。
南京并不是第一個(gè)推出“帶押過戶”的城市。據(jù)不完全了解，8月以來至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。
所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立（下稱“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”）。在此之前，國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。
在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣方尋求社會(huì)“過橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
隨著去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（房屋）抵押后的產(chǎn)權(quán)過戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓（受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外）；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。
從已經(jīng)官宣放開的幾個(gè)城市來看，“帶押過戶”在流程上大大簡(jiǎn)化，三項(xiàng)業(yè)務(wù)普遍可以“一次申請(qǐng)，全部搞定”，百姓只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料”。賣方交易成本大大降低，而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過戶的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。
二手房帶押過戶會(huì)不會(huì)影響二手房市場(chǎng)
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來：“近期多個(gè)城市推行帶押過戶，與當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)。以前在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，二手房過戶涉及到解壓、擔(dān)保、過橋等多種‘寄生’的金融鏈條，都是獲利方，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅得以控制，不少城市貸款量和交易量甚至都在下降，倒逼著銀行將這些‘寄生’的金融鏈條砍掉，從而也降低了購房者的成本。”
對(duì)于“帶押過戶”對(duì)市場(chǎng)的影響，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策有助于加快換房需求入市，對(duì)提升新房交易量有所助力，并促進(jìn)購買二手房及購房人在新城市的扎根落戶，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
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