想在長沙買房，可惜沒有長沙的“房票”。不限購的法拍房為購房者提供了渠道。媒體的調(diào)查結(jié)果表明，約42%的網(wǎng)友表示，如果沒有購房資格，愿意在長沙購買法拍房。雖然法拍房可以解決購房資格的難題，但購買法拍房的過程中，存在著很多風(fēng)險。作為購房者，選擇什么樣的法拍房才能保證低風(fēng)險？在購買法拍房的過程中應(yīng)該注意些什么呢？
超半數(shù)網(wǎng)友擔(dān)心法拍房產(chǎn)權(quán)不清晰
購房法拍房的主要是哪些人？湖南正念法拍董事長范津菘接受記者采訪時表示，約60%至70%的購房者，購買法拍房是為解決子女讀書的問題，另一部分是家長出錢幫子女買房。
來自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查結(jié)果表明，如果沒有購房資格，約42%的網(wǎng)友表示，愿意購買法拍房，也有約32%的網(wǎng)友不愿意購買法拍房。同時，約37%的購房者認(rèn)為“法拍房總價比市場價低”是吸引他們的主要原因。其次，看重“法拍房不受限購政策影響”的網(wǎng)友占比約33%。
購買法拍房的過程中，多數(shù)網(wǎng)友也有擔(dān)憂。從調(diào)查結(jié)果來看，約51%的網(wǎng)友擔(dān)心法拍房的房屋產(chǎn)權(quán)不夠清晰。還有約29%的網(wǎng)友擔(dān)心在購買法拍房之后，原房主不配合騰房。還有約8%的網(wǎng)友認(rèn)為購買法拍房手續(xù)繁雜。
因現(xiàn)狀拍賣的原則購房者需接受瑕疵
法拍房實(shí)行的是“現(xiàn)狀拍賣”，即法拍房外觀、結(jié)構(gòu)、固定裝修及內(nèi)在質(zhì)量以移交時的現(xiàn)狀為準(zhǔn)。現(xiàn)狀拍賣意味著當(dāng)購房者競拍成交，即默認(rèn)了房屋所有的優(yōu)點(diǎn)及瑕疵，瑕疵指的是房子存在拖欠水電費(fèi)問題或房屋存在惡意租賃或產(chǎn)權(quán)不清晰等。
中國裁判文書網(wǎng)的信息顯示，謝女士于2018年買下長沙湘江世紀(jì)城的一套法拍房，2018年9月4日，該套房屋成功登記在謝女士名下。謝女士收房時，發(fā)現(xiàn)房屋中居住著姓胡的女士及其家人，騰房遇到麻煩，雙方就屋內(nèi)家具家電的歸屬問題引發(fā)糾紛。
湖南法拍信息技術(shù)有限公司總經(jīng)理歐陽松告訴記者，此前有遇到過購房者向父母、親戚借了130萬元，想要拍下法拍房作為婚房，但發(fā)現(xiàn)房屋無法過戶的情況。歐陽松分析，“遇到這類問題時，因現(xiàn)狀拍賣的原則，法院不會將房款退還給購房者，而完成房屋過戶可能需要兩年，也可能是三年或五年。這就意味著，購房者如果要解決這個問題，需要付出更多的時間和經(jīng)濟(jì)成本，其中最大的問題是很少有購房者消耗得起?！?/p>
法輔機(jī)構(gòu)前期的司法盡調(diào)可以規(guī)避風(fēng)險
購房者購買法拍房之后，一般情況下2個月可以完成所有的手續(xù)，如果房屋牽扯的案件在外地，大概需要4個月的時間才能完成相關(guān)手續(xù)的辦理。
就現(xiàn)狀而言，購房者如果想購買法拍房，一般有兩種方式，自行競拍或找法輔機(jī)構(gòu)協(xié)助競拍。這兩種方式究竟哪種更安全？如果是自行競拍，購房者除了需要承擔(dān)風(fēng)險，還必須自行辦理各種手續(xù)。如果找了法輔機(jī)構(gòu)協(xié)助競拍，購房者需向法輔機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)，法輔機(jī)構(gòu)將協(xié)助購房者在競拍前完成“司法盡責(zé)調(diào)查報告”，以及后期的過戶、騰房等。
在范津菘看來，法拍房屬于風(fēng)險類房產(chǎn)，購買法拍房的核心是使用權(quán)什么時候能拿到手。如果購房者具有一定的法律知識，可自行購買法拍房，但如果不具備法律知識，建議盡量找正規(guī)的法輔機(jī)構(gòu)協(xié)助競拍。一般情況下，法輔機(jī)構(gòu)前期的司法盡調(diào)可以幫購房者避免一定的風(fēng)險。
湖南融邦律師事務(wù)所雷少華律師表示，法拍房并非火坑，購房者是可以買的，但需要關(guān)注稅費(fèi)、騰房等問題。如果是奔著學(xué)位買房，清楚地了解該套房源的學(xué)位使用情況。
律師說法
購買法拍房前確認(rèn)原業(yè)主戶口
湖南攬勝律師事務(wù)所合伙人律師潘晨表示，總體來看，購房者在購買法拍房時，需要注意三個方面的問題：在正規(guī)的平臺尋找法拍房源、查詢分析并核實(shí)房產(chǎn)的相關(guān)信息、注意支付尾款涉及的貸款問題。
正式開啟網(wǎng)拍前，法院通過既定的網(wǎng)拍平臺，至少提前30天發(fā)布拍賣公告。目前最高人民法院公告的法拍平臺有七家，分別是淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中拍網(wǎng)、工商銀行融e購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。
一字一句認(rèn)真看拍賣公告非常重要。包括確定拍賣房源是否限購，當(dāng)前長沙法拍房不限購，但北京、廣州、深圳、廈門、三亞等城市法拍房在限購之列。
購房者需關(guān)注房子拍下來以后是否能夠立馬使用，主要了解是否有人居住、法院是否負(fù)責(zé)騰房等；確認(rèn)拍賣房落戶及學(xué)位問題也很重要，拍賣公告中法院會說明不負(fù)責(zé)解決戶口問題，拍賣前，購房者需了解原業(yè)主的戶口是否已遷入該房屋，如果原業(yè)主已遷入戶口的，聯(lián)系房屋所在轄區(qū)的派出所進(jìn)行咨詢，如果原戶主不肯搬出，可申請將原業(yè)主的戶口“空掛”，再遷入自己的戶口或者建新戶。
最后，購房者還需關(guān)注支付尾款涉及的貸款問題，一定要考慮到辦理商業(yè)貸款時，銀行可能會出現(xiàn)不能如期放款或拒絕放款，若競拍人逾期未支付拍賣款，法院可裁定重新拍賣。重新拍賣時，原競拍人不得參加競拍，所交納的保證金不予退還。
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