長沙第二批集中供地將于10月19日正式出讓，據(jù)悉，此次共有29宗經(jīng)營性用地，總體量同比首批集中供應(yīng)總建面下降9%。
與首次集中土拍相比，此次最明顯的變化，就是長沙第二輪集中拍地多以競自持的形式出讓，占比達83%。
眾所周知，競自持的條件無疑將增加房企的開發(fā)成本，且還有大部分地塊要求配建幼兒園、居家養(yǎng)老服務(wù)站等設(shè)施，或要求引入上市企業(yè)、產(chǎn)業(yè)等條件，這將進一步增加開發(fā)商的成本以及拿地門檻，壓縮利潤。
由此來看，長沙的第二批集中拍地?zé)岫然驅(qū)⒉蝗缡着?，底價成交或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>
此次土拍出現(xiàn)幾個新特點：
其一，第二批集中供地全部限制地價，溢價控制在15%以內(nèi)。此舉將嚴控資金來源，有效減少房企拿地資金杠桿的風(fēng)險，使房企在新增土儲方面將更加謹慎。
其二，增加租賃住房土地供應(yīng)，其中，23宗需競自持租賃住房，這既有效地滿足新市民租住需求;同時，保證金和首批供地相比無明顯提升，也減輕了拿地房企的成本。
其三，10大板塊刷新住宅限價水平，其中，最高限價上漲2500元/㎡(位于高鐵西城板塊的望城29號地，住宅限價達10500元/㎡);另外，青竹湖板塊首次出現(xiàn)限價地塊，最高限價達10650元/㎡。據(jù)統(tǒng)計，住宅限價漲幅前三板塊為高鐵西城、大托暮云、望城區(qū)政府，可見，長沙三環(huán)周邊板塊的限價漲幅較為顯著。
而此次拍地的最高住宅限價地塊，為濱江板塊的107號地塊，住宅限價14800元/㎡，未突破當(dāng)前長沙市限價天花板。
其四，部分地塊未設(shè)置最高住宅限價。據(jù)悉，此次29宗經(jīng)營性用地中，雙限地塊有20宗，整體穩(wěn)房價調(diào)控力度不減;單限地價9宗，房價部分要求按照長沙市政策進行價格監(jiān)制，這樣一方面符合長沙的房價調(diào)控目標(biāo)，另一方面，未設(shè)置限價的4宗地塊，均位于中心板塊，這有利于開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，為高端改善人群提供了更多選擇。
其五，相比，杭州等其他城市第二輪集中拍地的“競品質(zhì)”“競現(xiàn)房”等嚴苛的規(guī)則，長沙調(diào)控主要集中在溢價率、競買人資金來源、競自持租賃住房的比例，總體方向為“限房價+競地價+競自持”，部分地塊還允許聯(lián)合拍地。
而從住宅限價和起始樓面價的價差來看，大部分地塊的中間利潤空間有所擴大。這在此次增加競自持的基礎(chǔ)上，有效地緩解房企未來開發(fā)的利潤壓力。
地價降了，房價也會降嗎?
對于大部分購房者而言，最關(guān)注的還是若此次地價降了，房價會不會也下降。地價與房價的關(guān)系，大家都知道是面粉與面包的比喻?，F(xiàn)在原材料面粉降價了，那面包會降價嗎?
關(guān)于這點，還是要分開來看，畢竟影響房價的因素，并非僅是地價一項。
其實，平常關(guān)注新聞的朋友也知道，當(dāng)前樓市一直處于高壓狀態(tài)，房企普遍抱怨不好過，不少房企還出現(xiàn)了債務(wù)危機，要出售資產(chǎn)來獲取現(xiàn)金。
在不少城市也出現(xiàn)了房價下跌的情況，湖南的岳陽、株洲均發(fā)布了“止跌令”。
從中可見，與岳陽相類似的三四線城市，還是有不少已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的降價的，甚至到了，官方要發(fā)文來進行“護盤”的情況。
畢竟，房價大跳水帶來的金融震蕩，同樣值得關(guān)注。
至于，一二線熱點城市，個人感覺，此輪地價的降低，在一定程度上，緩解了房企焦慮，政府向企業(yè)讓利，同時，也給房企提高房屋品質(zhì)給出了一定空間，但并不會直接作用于房價上。
當(dāng)然，值得注意的是，隨著房住不炒的持續(xù)，三四線城市的房子會逐漸回歸居住屬性，而一二線城市雖然短期內(nèi)有回調(diào)風(fēng)險，但長遠看來，只要這些城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)成熟，人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)市場就會存在。
對于自住的購房者而言，買房的需求始終都需要滿足，也許在市場橫盤期時，你更能清楚的看見哪些城市基礎(chǔ)牢靠，哪些城市需要擠泡沫。
微聊
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