1.“4成地產(chǎn)中介倒閉?！?/strong>
這是2008年樓市最冷那幾個(gè)月的深圳。
從那之后的十幾年里，深圳的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就沒(méi)再感受過(guò)真正的寒冬。
頂多在熱烈的“漲”聲里，偶爾體會(huì)到背后襲來(lái)一絲涼意。
直到今年，他們又看到了冬天的樣子。
一周前，央視財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道了深圳樓市現(xiàn)狀，其中談到中介：
二手房成交低迷，大量房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)歇業(yè)。
有中介門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴央視記者，他們店4月、5月、6月的買(mǎi)賣(mài)單是0。正常情況下，每月至少成交兩套二手房，才能養(yǎng)活深圳一個(gè)中介店。
反應(yīng)到從業(yè)人員身上，今年上半年，全深圳地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人月均網(wǎng)簽0.1套，比2020年人月均值下降了46%。
也就是說(shuō)，每個(gè)月每10個(gè)人才賣(mài)出一套房。
如果下半年還是這個(gè)趨勢(shì)，那就相當(dāng)于，深圳中介今年人均只能賣(mài)出1.2套二手房。
數(shù)據(jù)告訴我們：寒風(fēng)凍骨啊。
面對(duì)外界盛傳“中介關(guān)店潮”，7月份時(shí)，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)做了次摸底，調(diào)研全市6成中介門(mén)店，不過(guò)他們得出的結(jié)論是：
沒(méi)有很多店關(guān)門(mén)，沒(méi)有很多人離職。
他們摸底的4161家門(mén)店中，關(guān)停比例在10%以?xún)?nèi)。
有深圳中介就質(zhì)疑了，“福田CBD中介門(mén)店少了20%不止，寶安、龍華、光明片區(qū)更慘淡”。
龍華紅山片區(qū)，高峰時(shí)一條街上七八家中介店，現(xiàn)在有3成歇業(yè)或者轉(zhuǎn)讓。
深房協(xié)數(shù)據(jù)和大家的觀感出現(xiàn)偏差，狗蛋說(shuō)，差可能就差在：
沒(méi)有摸底的那4成門(mén)店里。
2
狗蛋有個(gè)中介朋友，他們門(mén)店是某經(jīng)紀(jì)大品牌在寶安中心的直營(yíng)店。
所在片區(qū)有該品牌直營(yíng)門(mén)店10幾家，最近三個(gè)月里，只有3家實(shí)現(xiàn)盈利。狗蛋朋友的店去年業(yè)績(jī)?cè)戮甙耸f(wàn)，有20幾個(gè)人，現(xiàn)在剩一半不到。一半里頭又有一半根本不來(lái)打卡了：
有單才會(huì)約客戶(hù)到店走個(gè)流程。
上個(gè)月，他們店只完成一單二手房交易，而且是代辦的，收幾千塊手續(xù)費(fèi)那種。
他說(shuō)自打2015年入行以來(lái)，還沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種行情。
“以前也有過(guò)調(diào)整，但政策再怎么壓，需求還是在，能開(kāi)單。今年是幾乎開(kāi)不出單了?！?/p>
這是一個(gè)從業(yè)人員感受到的真實(shí)的深圳市場(chǎng)。
他說(shuō)，接連的調(diào)控把大家的觀望情緒完全提起來(lái)了，這是市場(chǎng)冰封的主要原因。
“房?jī)r(jià)有下調(diào)，幅度沒(méi)外界說(shuō)的那么大，橫盤(pán)了主要是。”
“二手房指導(dǎo)價(jià)”出來(lái)，明面上價(jià)格下行。但就像去年底飛天茅臺(tái)搭售娃哈哈那樣，辦法總是有的，價(jià)格有兩套。
而買(mǎi)房的在觀望，賣(mài)房的也在觀望。一個(gè)不入手，一個(gè)不出手，大家都橫著。
這種冷有點(diǎn)08年那味道了：需求真空了。
區(qū)別是，當(dāng)時(shí)是經(jīng)濟(jì)不行導(dǎo)致市場(chǎng)下挫，大家不知道底在哪，不敢隨便抄?，F(xiàn)在是調(diào)控火力前所未有，大家不知道政策的底在哪，沒(méi)人想站在高崗上。
有這種想法，是大家開(kāi)始感受到了，特區(qū)這回“房住不炒”的堅(jiān)決：
首創(chuàng)“二手房指導(dǎo)價(jià)”；
嚴(yán)控離婚買(mǎi)房行為；
采用新的積分購(gòu)房規(guī)則，嚴(yán)控“打新”；
收緊落戶(hù)政策；
嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市；
上調(diào)房貸利率；
擬立法建立房屋租賃價(jià)格參考制度，合理調(diào)控租金；
提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，推行教師輪崗制。
這是最近半年深圳的主要調(diào)控動(dòng)作，拳頭都打進(jìn)了肉里。
像最后一條，是前些天放出的大招，目前相關(guān)草案在征求意見(jiàn)階段，一旦推行，學(xué)區(qū)房的光環(huán)就會(huì)消逝。有深圳業(yè)主直接提4個(gè)反對(duì)意見(jiàn)，其中有一條寫(xiě)到“真正的教育公平，是尊重市場(chǎng)”：
那些掏空積蓄買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的業(yè)主，他們的公平誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？他們損失的利益誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？
阻力大，火力猛。狠起來(lái)連自己也打。
去年4月深圳就開(kāi)始查經(jīng)營(yíng)貸，到今年3月公布結(jié)果，他們發(fā)現(xiàn)1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸中，只有21筆違規(guī)流入樓市：
一共是5180萬(wàn)元。
8月7日，他們又披露了經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)情況，這回?cái)?shù)據(jù)變成：
21.55億元。
3
去年到今年，短期內(nèi)深圳態(tài)度大轉(zhuǎn)彎，大家應(yīng)該從中看明白幾個(gè)道理。
首先，狼真的來(lái)了。
今年1-7月，全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)超過(guò)350次，其中，中央各部分發(fā)布的樓市調(diào)控政策多達(dá)47次，去年同期約30次。
自打1993年“國(guó)16條”出臺(tái)，為抑制地產(chǎn)投資過(guò)熱出現(xiàn)調(diào)控以來(lái)，28年了，政策從未像過(guò)去7個(gè)月這么密集而猛烈。
深圳作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，是時(shí)代轉(zhuǎn)向的縮影。
再一個(gè)，現(xiàn)在調(diào)控邏輯徹底變了。
以前調(diào)控對(duì)象是地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，現(xiàn)在租賃也納入，進(jìn)一步鞏固房子的居住屬性。更關(guān)鍵的是，原來(lái)新房是調(diào)控主戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)在二手房也被管起來(lái)了。
深圳、北京已經(jīng)試著把二手房里頭的“硬通貨”學(xué)區(qū)房，也關(guān)到籠子里。
真正按住了蛇的七寸。
一二線城市的房地產(chǎn)，幾乎都是存量市場(chǎng)，存量市場(chǎng)控不住，樓市大盤(pán)就控不住。過(guò)去給新房限價(jià)，然后一二手房“價(jià)格倒掛”，大家都去“打新”。好了，各種暗箱操作，限也白限，價(jià)格和預(yù)期還是下不來(lái)。
可以說(shuō)，過(guò)去二手房是樓市調(diào)控的短板，現(xiàn)在補(bǔ)齊，打破了投機(jī)分子的控盤(pán)生態(tài)，當(dāng)然也一定程度誤傷了剛改業(yè)主。
用狗蛋中介朋友的話說(shuō)，深圳業(yè)主觀望是因?yàn)橘u(mài)“虧”了置換不起啊。
按住這個(gè)“七寸”，收效還是很明顯的，已經(jīng)從意志上摧垮“敵人”。深圳2月出臺(tái)“二手房指導(dǎo)價(jià)”開(kāi)始，半年時(shí)間政策連環(huán)上，大家“房子永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期基本消解。
以前樓市有一個(gè)高頻詞叫因城施策。
我覺(jué)得今年開(kāi)始這個(gè)詞過(guò)時(shí)了。未來(lái)只有一種政策，那就是誰(shuí)火熱誰(shuí)冒頭就整改誰(shuí)。
不知道怎么改是吧？模板都給你整好了，張大眼睛看看深圳。
深圳首提“二房指導(dǎo)價(jià)”至今，已經(jīng)有寧波、成都、西安、上海、無(wú)錫等9個(gè)城市跟上，也出具類(lèi)似政策。
三個(gè)月前，在重慶、杭州、無(wú)錫、北京等7個(gè)城市，完成“兩集中”以來(lái)的首輪供地時(shí)，不少媒體覺(jué)得這種模式反而“催熱”樓市，有人呼吁應(yīng)該取消。當(dāng)時(shí)狗蛋堅(jiān)定認(rèn)為，不可能取消，只會(huì)很快打補(bǔ)丁。
最近第二輪供地迫近，大家確實(shí)調(diào)整了玩法，不盲目競(jìng)自持或配建，而是競(jìng)品質(zhì)。這是北京首輪土拍時(shí)的模式。離中心更近的，敏感度總會(huì)更高。
狗蛋說(shuō)，接下去：
一手房事不決看北京，二手房事不決看深圳。
4
還有一點(diǎn)需要明白：這次決心空前大，定力也會(huì)更持久。
至少3年內(nèi)基調(diào)不會(huì)變。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)發(fā)出一份通知，里頭提到“力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)”。
目前“五花八門(mén)”的密集調(diào)控，其實(shí)是重新洗牌，等洗到各方玩家都相對(duì)滿意了，局面就會(huì)保持穩(wěn)定。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)縱深長(zhǎng)，牽連廣，想根本上扭轉(zhuǎn)然后脫虛向?qū)崳?年還只是熱身。
不想讓鍋里的水繼續(xù)沸騰，以前的做法是往里倒涼水，總讓人感覺(jué)少點(diǎn)意思?，F(xiàn)在釜底抽薪，但不至于全抽，總會(huì)留點(diǎn)火保溫。
最近有很多行業(yè)都在整治，整治并不是要讓這個(gè)行業(yè)涼涼、崩盤(pán)。
而是變得可控。
比如二手房市場(chǎng)，原本定價(jià)是混亂的，可“炒”空間大，現(xiàn)在定價(jià)權(quán)有了歸口。
要讓大部分的房子像鹽巴，不能隨意漲價(jià)。
壯士不一定要斷腕，打骨折了重新接也是可以的。
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