歷經(jīng)6天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊成交總金額約773.8億元，平均溢價(jià)率5.46%，樓板均價(jià)19649元/平方米。
出讓文件顯示，上述31宗地塊合計(jì)出讓面積191.82萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為393.82萬(wàn)平方米。其中，位于五個(gè)新城的地塊規(guī)劃建筑面積約273萬(wàn)平方米，占總規(guī)劃建設(shè)面積的70%。
據(jù)澎湃新聞了解，今年上海全年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量將持續(xù)增加，同時(shí)將進(jìn)一步加大郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五個(gè)新城的土地供應(yīng)力度。
第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞稱(chēng)，上海首次集中供地整體較為平穩(wěn)，從區(qū)域分布、成交價(jià)格、拿地房企等多方面來(lái)看相對(duì)“平衡”，過(guò)熱、過(guò)冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。
該機(jī)構(gòu)同時(shí)認(rèn)為，在政府限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的調(diào)控下，本輪成交地塊給房企預(yù)留了盈利空間，引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競(jìng)拍的準(zhǔn)入門(mén)檻，強(qiáng)化了區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，承接五個(gè)新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要。
平均溢價(jià)率5.46%
整體看，31宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊中，20宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，位于崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)的一宗住宅用地的溢價(jià)率突破10%。
編號(hào)為202105324的崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元14A-01(實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)18號(hào))地塊溢價(jià)12.89%成交，廈門(mén)建發(fā)股份全資擁有的廈門(mén)兆鼎瓏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擊敗新城控股（601155.SH）、亞通股份（600692.SH）、旭輝集團(tuán)（00884.HK）、電建地產(chǎn)（601669.SH）、中國(guó)建筑第八工程局有限公司、大華（集團(tuán)）有限公司六家公司的子公司，以62630萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得。
該地塊成交樓板價(jià)14418元/平方米，房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下的指導(dǎo)房?jī)r(jià)為31400元/平方米；地塊為普通商品房地塊，東至朱雀路，南至朱雀河，西至柳蘭路，北至翠鳥(niǎo)路，出讓面積43009平方米，容積率1.01。
“上海創(chuàng)新了競(jìng)拍方式，最高溢價(jià)也就10%，保證了利潤(rùn)，間接保證了品質(zhì)；因?yàn)椴扇》e分制，篩選了一部分房企，一定程度上看，大型房企更謹(jǐn)慎”，有參與上海土地競(jìng)買(mǎi)的房企人士表示。
上海首批集中供地更新了此前的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，即在原有招掛復(fù)合的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施限價(jià)競(jìng)價(jià)：在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，本批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，同時(shí)，設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制下的指導(dǎo)房?jī)r(jià)。
競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書(shū)面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià),舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以?xún)r(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)。一次書(shū)面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。
上海土地市場(chǎng)方面介紹，新的競(jìng)價(jià)規(guī)則將價(jià)高者得調(diào)整為限地價(jià)下的相對(duì)價(jià)高者得，是上海市“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力措施，進(jìn)一步深化了房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”工作,有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
克而瑞表示，本次集中供地設(shè)置了合理的中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)僅比出讓底價(jià)高出10%左右，且并未采用競(jìng)配建等方式，在“穩(wěn)地價(jià)、控房?jī)r(jià)”預(yù)期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開(kāi)發(fā)商保留了盈利空間。
最貴地塊成交價(jià)格105億元
靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊為上海首批集中供地成交價(jià)最高的地塊，保利地產(chǎn)（600048.SH）擁有的太倉(cāng)錦雍置業(yè)有限公司以105億元的總價(jià)競(jìng)得。
該地塊東至海上文化中心，南至靈石路，西至共和新路，北至彭江路，規(guī)劃為商業(yè)、辦公、普通商品房用地，起始總價(jià)為96.99億元，出讓面積71018.8平方米，規(guī)劃建筑面積為203319.52平方米。
出讓文件要求，該地塊建成后住宅套數(shù)下限為1293，地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。
出讓方對(duì)業(yè)態(tài)和受讓人均有特別約定，地塊業(yè)態(tài)功能應(yīng)符合中環(huán)兩翼產(chǎn)城融合發(fā)展集聚帶總體規(guī)劃定位，重點(diǎn)導(dǎo)入影視制作、藝術(shù)傳媒、工業(yè)設(shè)計(jì)、電子競(jìng)技等文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、涉外經(jīng)濟(jì)。其他配套業(yè)態(tài)根據(jù)《上海市社區(qū)商業(yè)設(shè)置規(guī)范》配置，建議配置便利店、連鎖藥店、餐飲、休閑商業(yè)等與居民生活密切相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)。
引入行業(yè)也有要求：受讓人須引入央企金控總部、央企區(qū)域總部、民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)總部、持牌金融機(jī)構(gòu)之一入駐，總部以商貿(mào)服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主。
此外，受讓人（或其成立的項(xiàng)目公司）及招商入駐企業(yè)在公司設(shè)立、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中均應(yīng)遵守符合產(chǎn)業(yè)功能定位、稅收屬地征管、屬地注冊(cè)登記的要求，實(shí)現(xiàn)“功能、稅收、注冊(cè)”三落地。
（來(lái)源：澎湃新聞）
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