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日前，北京大學博雅特聘教授姚洋在接受記者專訪時，回應了中國房地產市場的需求問題。姚洋認為，房地產行業(yè)永遠是朝陽產業(yè)。

“有人說房地產行業(yè)是個夕陽產業(yè)，衣食住行永遠是朝陽產業(yè)，房地產也永遠是朝陽產業(yè)。就算不買房，隔個幾十年，房子還是要重建或裝修，全世界都是如此?！币ρ笳f，哪怕外殼保留，內部都要重新弄一遍，我們還沒有經(jīng)歷這樣一個循環(huán)。

圖片來源于網(wǎng)絡

中國經(jīng)濟轉型、政策調整和房地產行業(yè)自身演變等多個因素都是房地產市場變化的來源。

行業(yè)屬性重構：房地產從過去"高杠桿、高周轉"的金融投機屬性，轉向強調"居住屬性"和"民生保障"。這種根本性轉變意味著行業(yè)邏輯改變，而非簡單消失。

市場容量分化：城鎮(zhèn)化率已達65%（2022年），但戶籍城鎮(zhèn)化率僅47%，仍有結構性空間。核心城市群（長三角/珠三角等）仍存在改善型需求，而三四線城市面臨深度調整。

產業(yè)鏈價值重塑：房地產作為"載體經(jīng)濟"的價值持續(xù)存在，通過帶動智能家居、綠色建材、物業(yè)管理等62個相關產業(yè)升級，創(chuàng)造新的增長點。

未來發(fā)展的六大方向

圖片來源于網(wǎng)絡

1.城市更新與存量運營

全國存量住房超400億平方米，每年3%的更新需求即12億平方米市場

老舊小區(qū)改造（2023年新開工5.3萬個）催生萬億級市場

物業(yè)管理市場規(guī)模預計2025年達1.5萬億元（CAGR 12%）

2.租賃住房體系建設

40個重點城市計劃籌建保障性租賃住房650萬套（2021-2025）

REITs試點擴容至消費基礎設施，租賃住房資產證券化提速

3.智慧化與低碳轉型

綠色建筑占比目標2025年達70%（2022年為56%）

BIM技術滲透率從15%向50%躍升，智能家居市場規(guī)模突破8000億元

4.區(qū)域市場深度分化

長三角/大灣區(qū)年交易規(guī)模維持萬億級，中西部部分城市去化周期超30個月

都市圈軌道交通1小時通勤圈催生"衛(wèi)星城"開發(fā)新模式

5.企業(yè)格局重構

央企市占率從15%提升至35%（2023年數(shù)據(jù)）

代建市場規(guī)模突破千億（2023年增速45%），輕資產模式崛起

6.金融機制革新

預售資金監(jiān)管全覆蓋，現(xiàn)房銷售試點擴大

房企融資"三道紅線"持續(xù)，行業(yè)平均負債率從82%降至68%（2019-2023）

政策導向與市場平衡

雙軌制住房體系：商品住房與保障房比例逐步調整為7:3，2023年保障房投資同比增長34%。

土地財政轉型：房地產相關稅收占比從2018年28%降至2023年19%，土地出讓金依賴度下降。

風險防控機制：設立2000億元房地產紓困基金，保交樓專項借款已交付房屋165萬套（截至2023Q3）。

數(shù)據(jù)透視未來

開發(fā)投資占比GDP從14.7%（2020）降至11.2%（2023）

人均住房面積41.8㎡，超過發(fā)達國家平均水平

住房總價值/GDP比值從234%回落至200%

房地產行業(yè)正經(jīng)歷從"規(guī)模擴張"到"質量提升"的轉型，其"朝陽"特征將體現(xiàn)在：作為民生工程的持續(xù)必要性；城市更新帶來的結構性機會；與數(shù)字經(jīng)濟/綠色經(jīng)濟深度融合的創(chuàng)新空間；專業(yè)化細分領域（養(yǎng)老地產、物流地產等）的持續(xù)成長。未來十年，行業(yè)年均規(guī)模有望維持在10-12萬億元區(qū)間，但利潤中樞將從12%降至6-8%，進入"管理紅利"時代。投資者需關注城市能級、產品創(chuàng)新能力和運營效率三大核心要素。

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