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房地產行情雖然低迷，但是市場對好房子、好服務的探討仍在繼續(xù)。近年來，人們對物業(yè)服務的認知發(fā)生顯著變化，越來越多的人不再對物業(yè)服務漠不關心，逐漸認識到物業(yè)服務的價值，呼喚和追求質價相符的物業(yè)服務。

2024年物管企業(yè)在頗具挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中保持規(guī)模和收入較為穩(wěn)健的增長。不過，物管行業(yè)的增速已經放緩，企業(yè)盈利正在擠出水分。中指研究院發(fā)布研究報告指出，物業(yè)管理行業(yè)處于從“賣方市場”向“買方市場”過渡的重要階段，客戶和業(yè)主的話語權和選擇權越發(fā)突出。2024上半年，物管行業(yè)的毛利率和凈利率水平在地產建筑業(yè)下屬的8個細分領域中，排名第四和第一名，屬于地產建筑業(yè)中的高潛力、高增長賽道。

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行業(yè)逆勢發(fā)展，但增速已回落

今年以來，住建部多次提及“好房子”，2024年8月23日，住建部部長倪虹公開表示，從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。

2024年9月13日，在由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦的“2024中國房地產品牌價值研究成果發(fā)布會暨第二十一屆中國房地產品牌發(fā)展論壇”上，中指研究院物業(yè)研究項目負責人牛曉娟表示，從好社區(qū)到好城區(qū)，再到好房子，其實最核心的還是好服務。

《華夏時報》記者注意到，人們對房子的期待，已不僅僅局限于購置房產。不同于房地產整體行情的低迷，近年來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展相對穩(wěn)健，實現(xiàn)了逆勢增長。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年全國性物業(yè)服務領先品牌企業(yè)品牌價值均值為121.45億元，同比增長3.78%；區(qū)域性物業(yè)服務品牌企業(yè)品牌價值均值為19.42億元，同比增長2.16%。

上半年，多家物管企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)平穩(wěn)，保持盈利。其中，碧桂園服務2024年上半年實現(xiàn)營收210.5億元，凈利潤14.4億元；越秀服務2024年上半年營收19.6億元，凈利潤2.78億元；濱江服務營收16.5億元，凈利潤2.65億元。

不過，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展速度已經有所放緩。據(jù)監(jiān)測，2024年上半年，65家上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點。

物業(yè)服務企業(yè)增速的回落原因是多方面的。牛曉娟在會上分析指出，物業(yè)行業(yè)增速回落是因為很多的企業(yè)主動放棄了虧損的和生存困難的項目；增值服務的開展目前還沒有顯著的突破，包括資本市場方面的助力也非常有限；房企等關聯(lián)方的影響導致了盈利能力的下降，包括利潤率水平的下行，也會對物業(yè)品牌價值有一定的拖累。

當前市場環(huán)境下，房企的品牌價值日漸分化。中國房地產創(chuàng)新研究組研究項目負責人、中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《華夏時報》記者表示，行業(yè)在持續(xù)地調整，房地產企業(yè)受需求疲軟、房價進一步下降、市場競爭加劇等影響，銷售持續(xù)下降，品牌價值效應顯現(xiàn)。

向“買方市場”過渡，未來具備高潛力

人們對物業(yè)服務的認知正在發(fā)生變化。越來越多的人不再對物業(yè)服務漠不關心，呼喚和追求質價相符的物業(yè)服務。近期，重慶、銀川等城市啟動了新的物業(yè)服務收費管理辦法，大量小區(qū)業(yè)主據(jù)此要求降低物業(yè)費，“物業(yè)降費潮”被掀起。

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2024年9月13日，中指研究院向《華夏時報》記者提供的《2024中國房地產品牌價值研究報告》指出，物業(yè)管理行業(yè)處于從“賣方市場”向“買方市場”過渡的重要階段，客戶和業(yè)主的話語權和選擇權越發(fā)突出，通過“高質低價”或“同質低價”的競爭策略，快速占領市場。但從長遠來看，質價相符更有助于行業(yè)真正實現(xiàn)健康發(fā)展。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師曾向《華夏時報》記者指出，在符合法律規(guī)定的前提下，合理的物業(yè)收費標準需要在業(yè)主需求與服務水平，業(yè)主付費能力與公司利益保障之間尋求平衡，從而可以在滿足小區(qū)管理所需與保障公司盈利之間形成良性循環(huán)，促使物業(yè)服務市場的長遠發(fā)展。

雖然面臨多方的壓力，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ员豢春?。中指研究院分析認為，2024上半年，物業(yè)服務及管理行業(yè)的毛利率和凈利率水平整體處于中下水平，但是在地產建筑業(yè)下屬的8個細分領域中，物業(yè)服務及管理的毛利率和凈利率水平分別排名第四和第一名。因此，物業(yè)管理及服務屬于地產建筑業(yè)中的高潛力、高增長賽道，未來仍有廣闊發(fā)展空間。

對于當前時代背景和行業(yè)大環(huán)境下的物業(yè)發(fā)展，中指研究院方面分析指出，2024年，物業(yè)服務市場重心由追求規(guī)模擴張轉向存量優(yōu)化，同時企業(yè)被賦予了更高的期望與責任。這需要企業(yè)能夠更加靈活地應對市場波動和關聯(lián)方的負面影響，進而夯實市場競爭力，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)定增長和品牌價值提升。

具體而言，在行業(yè)整體發(fā)展速度趨緩的背景下，國資背景品牌企業(yè)的品牌價值展現(xiàn)出了更顯著的成長性和對抗市場下行的韌性。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年，以地方性國有企業(yè)和中央國有企業(yè)為代表的國資背景品牌企業(yè)，其品牌價值均值年均復合增速分別為12.14%和12.33%，是同期民營企業(yè)品牌價值年均復合增速的3倍左右。今年，中央國有企業(yè)的品牌價值均值首次突破200億元，達到200.59億元，保持著高基數(shù)下品牌價值的穩(wěn)定增長。

另外，值得留意的是，目前物管行業(yè)仍處于資本市場價值重估階段，企業(yè)股價波動下行，市盈率低位徘徊，獨立性、分紅和治理能力仍是資本市場對物業(yè)企業(yè)的核心關切。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值約為1774億元，較年初下滑約16.2%，市盈率均值下探至8.9倍；企業(yè)股價均值下降至不足3.6元，較年初低位繼續(xù)縮水10.9%。