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為緩解商業(yè)辦公項(xiàng)目的高庫(kù)存壓力，不少城市陸續(xù)對(duì)“商改住”放行，長(zhǎng)沙也是如此。

5月13日，記者從長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)獲悉，近日，長(zhǎng)沙兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了商改住的規(guī)劃調(diào)整。長(zhǎng)房星城天地批前公示信息顯示，該項(xiàng)目B棟公寓已經(jīng)改為住宅；龍湖春江酈城，2棟公寓樓也改為了住宅，即將入市，毛坯限價(jià)仍為11500元/平方米。

長(zhǎng)房星城天地沙盤(pán)圖

長(zhǎng)房星城天地B棟公寓改為住宅

長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局公示的信息顯示，星城天地項(xiàng)目B棟由服務(wù)型公寓變更為住宅。該項(xiàng)目為商住用地，其中1、2棟住宅降層，不涉及商業(yè)和住宅可建容量調(diào)整。

據(jù)悉，該地塊是2018年步步高19.58億元競(jìng)得的長(zhǎng)沙紅星商圈商住地，自持商業(yè)不低于68%。地塊位于雨花區(qū)韶山路以東、湘府路以北，出讓面積67516.73平方米。

地塊起始價(jià)195800萬(wàn)元，宗地住宅最高限價(jià)（不包含精裝修價(jià)格）為9970元/平方米，住宅要求精裝修銷(xiāo)售，精裝修價(jià)格不計(jì)入限定住宅最高銷(xiāo)售價(jià)。最終于當(dāng)年8月被步步高商業(yè)連鎖股份有限公司、步步高投資集團(tuán)股份有限公司以195800萬(wàn)元的底價(jià)收入囊中。

目前，該項(xiàng)目1、2棟住宅已交付，3棟在售135—193平方米現(xiàn)房，毛坯均價(jià)13500元/平方米，B棟暫未推售。

為什么項(xiàng)目能“商改住”？業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目原規(guī)劃建設(shè)住宅高度達(dá)169米、55層，2022年7月復(fù)工后調(diào)整為130米、42層。建筑高度降低，導(dǎo)致住宅計(jì)容面積減少約49917平方米。該項(xiàng)目并沒(méi)有改變土地掛牌文件中的規(guī)劃指標(biāo)和商住比。

龍湖春江酈城新增住宅戶數(shù)150戶

龍湖春江酈城規(guī)劃圖

不僅僅是長(zhǎng)房星城天地，在之前龍湖春江酈城也進(jìn)行了“商改住”。

根據(jù)公示，商改住之后的龍湖春江酈城20號(hào)棟，將規(guī)劃成29層（4層商業(yè)+25層住宅），新增住宅戶數(shù)150戶。整個(gè)項(xiàng)目總停車(chē)位將減少為4861個(gè)，商住比降低為3.2/6.8，住宅總戶數(shù)增至3040戶。

而調(diào)整之前，龍湖春江酈城20號(hào)棟為公寓樓，規(guī)劃為31層，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總停車(chē)位4997個(gè)，商住比為3.7/6.3，總戶數(shù)2890戶。據(jù)了解，項(xiàng)目仍按以前限價(jià)11500元/平方米銷(xiāo)售，如果精裝價(jià)格還是14500元—15000元/平方米，在均價(jià)破2萬(wàn)元的濱江板塊很有性價(jià)比。

分析

有利于房企加速銷(xiāo)售回籠資金

為何這些項(xiàng)目頻頻在探索“商改住”的模式呢？其實(shí)，這和長(zhǎng)沙商業(yè)高企的庫(kù)存息息相關(guān)。湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存量達(dá)399萬(wàn)平方米，去化周期需90個(gè)月。

為了加速商業(yè)去庫(kù)存，2021年湖南省住建廳等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)探索設(shè)置靈活的商住配比方式。2023年以來(lái)，長(zhǎng)沙多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始了“商改住”，部分出讓地塊在規(guī)劃階段也重新調(diào)整了商住比例。

比如東塘片區(qū)的華獅棚改項(xiàng)目用地進(jìn)行了規(guī)劃修改，原本限高360米，可打造湖南第三高樓，后由商住用地（商住比65∶35）調(diào)整為居住用地（居住容量不變），調(diào)整后居住計(jì)容總建筑面積不超過(guò)10.97萬(wàn)平方米，商業(yè)計(jì)容總建筑面積不超過(guò)3500平方米。

此前備受關(guān)注的S10地塊同樣經(jīng)歷了商住比規(guī)劃更改，最終調(diào)整為1∶9的商住配比，同樣提高了小區(qū)的“含宅量”。

“‘商改住’有利于去庫(kù)存，幫助房企加速銷(xiāo)售。同時(shí)盤(pán)活沉淀的固定資產(chǎn)，加快資金流轉(zhuǎn)，這樣可以說(shuō)是變相紓困企業(yè)，也會(huì)救活一批被商辦拖累的房企?！遍L(zhǎng)沙一房企負(fù)責(zé)人指出，商辦類(lèi)的“商改住”項(xiàng)目一般售價(jià)不高，如果推新入市，也有利于激活長(zhǎng)沙樓市，滿足更多剛改購(gòu)房者的需求。此外，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整供地類(lèi)別以及商住比例，也能更好地吸引更多的買(mǎi)家，使地方性的“土地財(cái)政”有一定可持續(xù)性。

三湘都市報(bào)全媒體記者 卜嵐 通訊員 涂昕睿

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