中國房地產(chǎn)行業(yè)依然經(jīng)歷著深度調(diào)整：銷售下行，風險蔓延，企業(yè)處于迷茫之中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年1~11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場仍面臨著較大壓力。
“現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)最困難時期?！闭劦疆斚戮硾r，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)始人之一、北京精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生表示，很多企業(yè)表示較為迷茫，看不到明天。
面對未來，中國房地產(chǎn)行業(yè)要怎么走？
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聶梅生認為，當務之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業(yè)，切斷風險傳遞和影響；下一步則要進行改革，改變以“土地為中心”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而向新科技、新材料、新服務轉(zhuǎn)型，步入穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。
“度過這段調(diào)整期，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有機會?！甭櫭飞硎尽?/p>
中國房地產(chǎn)報：目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整中，行業(yè)出現(xiàn)一些悲觀情緒，您怎么看待這些情況。
聶梅生：現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來了最困難時期，出險的企業(yè)已經(jīng)有一大批，還沒有倒下的也很迷茫，手中又握有大量土地，很多企業(yè)表示他們看不到明天，看不到未來。所以，我認為當下時刻還是要以救企業(yè)為主，給予企業(yè)資金上的支持并進行債務展期。如果不救企業(yè)，出現(xiàn)風險的項目會越來越多，導致企業(yè)的還貸能力越來越差，并不斷形成新的風險，使行業(yè)陷入困局。另外，現(xiàn)在市場也存在信心不足的問題，這一情況也使企業(yè)陷入被動，風險不斷發(fā)生。
但可喜的是，相關利好政策已在釋放，如在2023年10月30日至31日的中央金融工作會議上，對房地產(chǎn)金融相關工作指明了新的發(fā)展方向，會議提到因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；強調(diào)“一視同仁”支持房企合理融資等，都將在一定程度上緩解企業(yè)之困。
中國房地產(chǎn)報：2023年全年來看，拿地市場的主角以國企、央企為主，民營企業(yè)出手較少，甚至市場上出現(xiàn)了“國進民退”的觀點，您怎么看待這一情況？
聶梅生：我并不認可這一觀點。央企、國企也是在承擔國家任務和市場發(fā)展，這與民營企業(yè)的發(fā)展并不沖突，包括國企、央企在市場上出手拿地實際上是對地方財政的一種解救，如果現(xiàn)在連國企、央企都不拿地了，市場會陷入“死結(jié)”。
目前，民營企業(yè)是不敢出手拿地，一是手上資金有限，二是擔心難以出手，必須考慮到發(fā)展的安全性。
現(xiàn)在，我也很替開發(fā)商擔心，過去很多企業(yè)為了發(fā)展競拍了很多土地，這些土地儲備過去是開發(fā)商的命根，但現(xiàn)在是誰儲備多誰的問題就越多。
中國房地產(chǎn)報：長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)都是在調(diào)整中發(fā)展，目前走到了一個關鍵的十字路口，要如何發(fā)展成為業(yè)界普遍熱議的話題，在這方面您怎么看？
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聶梅生：實際上，在一次討論會上我曾表達過，如果我國房地產(chǎn)市場實行租購并舉，必將要進行一次顛覆性的改革，即中國房地產(chǎn)行業(yè)要進行產(chǎn)業(yè)鏈重組，以“土地為中心”形成的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式要進行調(diào)整。
過往，房地產(chǎn)行業(yè)形成了一個“以土地為中心”的產(chǎn)業(yè)鏈條和發(fā)展方式，包括現(xiàn)在地價占房價的比重依然很高，土地財政依然是各主要城市發(fā)展的重要支撐，很多城市的土地財政依賴度甚至達到了50%、60%，發(fā)展已被土地財政綁架了，導致現(xiàn)在想轉(zhuǎn)變發(fā)展方式都很難，并衍生了諸多問題。
因此，這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式必須打破，要弱化以“土地地為中心”的發(fā)展模式，走質(zhì)量型發(fā)展，向新材料、新科技轉(zhuǎn)型，比如發(fā)展機器人砌磚技術、3D打印技術，提高住房質(zhì)量；發(fā)展綠色金融，在中國，房企綠色債券發(fā)行規(guī)模仍較低，僅占3%，全世界都在20%左右；發(fā)展社區(qū)服務、現(xiàn)代化服務業(yè)，以滿足人們的生活需求，比如養(yǎng)老服務，這將產(chǎn)生一個非常廣泛的產(chǎn)業(yè)鏈條，且是朝陽產(chǎn)業(yè)，目前也有很多科技術企業(yè)進入，如京東方等。
中國房地產(chǎn)報：目前，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷推出，市場也在調(diào)整，在這一背景下您對2024年的房地產(chǎn)市場發(fā)展怎么看，有什么建議。
聶梅生：我認為市場仍會延續(xù)目前信心不足、銷售不暢、企業(yè)困難的局面，包括行業(yè)在新的發(fā)展模式探索方面也很迷茫。
我們房地產(chǎn)行業(yè)的這次調(diào)整是很深刻的，它并不會因為政策解除就會馬上好轉(zhuǎn)，就像一個病入膏肓的人轉(zhuǎn)好時也不會在第二天就蹦起來去跑馬拉松，這需要一個緩解過程，一部分會死去，一部分健康的會存活下來。
所以，當務之急是要去解救仍掙扎在生死邊緣的企業(yè)，這樣的企業(yè)往往不是“一倒了之”，它的出險會影響健康企業(yè)，進而進一步影響到經(jīng)濟領域。所以，處在房地產(chǎn)行業(yè)這個深度轉(zhuǎn)型期，我們要給予一些企業(yè)一些機會，行業(yè)的整體發(fā)展才能轉(zhuǎn)好。
同時也要讓市場進行自我修復?，F(xiàn)在市場已經(jīng)在起作用了，我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫在逐漸縮小、消融，一個一個在破，市場自我調(diào)整后，行業(yè)會恢復到健康狀態(tài)，但這需要一定的時間。
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