長沙地鐵中的買房密碼，在修將修地鐵的買房啟示，值得期待的地鐵8號線！
買房真的只是買的房子嗎？這是不是有點像靈魂一問，是不是頓時感覺豁然開朗？我們買房實際上買的是地段，買的是配套，買的是居住的感受，買的是便利！同樣一個樓盤，經(jīng)過地鐵和不經(jīng)過地鐵，價格就不一樣，長沙地鐵，今年頻繁搶頭條！先是6號線正式運營，后有第四輪規(guī)劃啟動編制、3號線南延線運行、第三輪規(guī)劃調(diào)整線路將報批，更有長株潭都市圈軌道交通規(guī)劃即將送審...長沙地鐵，即將迎來春天。地鐵，是樓市價值助推器，今天深度談長沙地鐵，分為三部分：第一部分：已有地鐵1-6號線，合計191.11公里中的買房密碼。第二部分：第三輪規(guī)劃中，在修、將修地鐵的買房啟示。第三部分：第四輪規(guī)劃，最值得期待的是地鐵8號線環(huán)線。
長沙地鐵，已運營6條線路，合計191.11公里，其中隱藏著什么買房密碼？長沙地鐵通車?yán)锍滩欢?，與二線城市武漢、成都、重慶、西安等比較，有很大差距。尤其是在修線路不多，未來幾年通車?yán)锍膛c兄弟城市會越拉越大。不過，客流強度一直很大，長期霸榜全國前列。長沙就應(yīng)該猛修地鐵、加快修地鐵。各位老鐵，修地鐵，成本高，在長沙，修一公里地鐵平均要6-7億，多一點的大概要10億（比如7號線）。而線路運營之后，光靠收車票、賣賣廣告，是100年可能都難以回本的。全國各地鐵，除了香港等少數(shù)城市，絕大部分是虧損的，在巨額財政補貼的情況下，仍然可能虧損。那，修地鐵意義主要在“詩外”。就是要擴充城市能級，帶動沿線土地溢價，在地鐵上虧的錢，在土地（等）上賺回來。長沙地鐵1-6號線，投入運營的191.11公里，絕大部分站點沿線其實開發(fā)得差不多了。少數(shù)并未起來的站點附近，就是土地運作的重要地方，也是我們買房人的機會。舉例來說：
1號線：1號線從北往南，很多都是城市更新區(qū)域，老地盤里邊零碎出點地塊，然后價格搞得老貴老貴的。比如1號線途經(jīng)的黃興北路一帶，隨便出來個盤，都是單價過2萬了。
▲如圖所示，老城區(qū)招商地塊多達(dá)15個，其中1號線沿線就有9個
2號線：2號線類似，整個沿線都沒什么成片大空地，開發(fā)量有限。在講新故事的，是2號線的西延線，本文后面講。3號線：3號線，比較典型的，通車這幾年，兩端各崛起一個樓市板塊：廣生板塊、聯(lián)江板塊。這兩者目前基本都達(dá)到了開發(fā)高峰，還有不少人在懷疑能不能起來。答案是：起得來的。尤其聯(lián)江板塊，不要再認(rèn)為“大王山=偏遠(yuǎn)”，這片區(qū)域，地鐵通達(dá)、湘江邊好位置、緊挨著成熟的洋湖，沒有起不來的道理。
4號線：4號線也一樣，北端月亮島板塊起來了，東端光達(dá)站區(qū)域能覆蓋的已經(jīng)覆蓋，只剩下末站杜家坪站可以好好賣地了。杜家坪站附近，最近落定了一個重大項目（中車），研發(fā)性質(zhì)，這附近進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房子的價值比北邊國際交流區(qū)要高很多，大家務(wù)必重視。5號線：5號線，沿著萬家麗路從頭走到尾，沿線沒有集中開發(fā)區(qū)域，只剩下少量地塊，比如湘龍、馬欄山、天際嶺下的少許地塊。6號線：6號線，今年6月底才通車，沿線空白地塊非常多。通車之前已經(jīng)先行啟動了一些板塊，通車之后，三五年內(nèi)肯定是沿著地鐵想辦法，進(jìn)行高強度開發(fā)。
▲長沙地鐵6號線途經(jīng)板塊示意圖
值得重視的是兩端：梅溪湖二期和空港。丨梅二，毫無疑問是要起來的，時間就在這幾年，有地鐵帶動，有湘江新區(qū)重點打造的利好，有梅溪湖一期熱能傳導(dǎo)的優(yōu)勢，還有麓谷產(chǎn)業(yè)支撐，所以6號線末尾的中塘站、象鼻窩站、謝家橋站必定起來。
▲梅溪湖二期規(guī)劃示意圖
丨空港，幾年之前我們討論房子怎么會討論空港呢？沿著人民路往東，最多討論下黃興大道上的東方美地就完球。但最近幾年，沿著人民路往東故事很多，最近航空城橫空出世，將掀起一個新高潮：第三輪規(guī)劃中在修、將修地鐵的買房啟示，重點點名5個片區(qū)，3號線南延，不在第三輪當(dāng)中，而是以城際線名義修的，10月14日已正式開啟試運行，預(yù)計年底o(hù)r明年初就會通車運營。從山塘站開始，將串起不少樓市板塊。我認(rèn)為，這條線上最大看點是童世界南邊的湘江融城科技城位置（雙湖站），主要理由是這里處于江邊，且近日正式啟動建設(shè)，已落定省兒童醫(yī)院西院區(qū)、規(guī)劃白泉TOD綜合體和融城客廳。此外，根據(jù)最新的消息，湖南大學(xué)新校區(qū)大概率落定在周邊。
完全可以圍繞坪塘站+雙湖站，做一個樓市片區(qū)出來，價格猜猜是否會過萬?；氐降谌喴?guī)劃線路中，目前在建線路包含7號線一期（其中包括最新到汽車東站部分）、1號線北延線一期（二期調(diào)規(guī)中）、2號線西延線二期，即將啟動建設(shè)的線路有4號線北延線（調(diào)規(guī)中）、5號線南/北延線、6號線東延線（可忽略不計）等幾條線路。
▲原長沙第三輪地鐵規(guī)劃示意圖
這幾條線路，輻射了多個樓市板塊。一一盤點：1號線北延（一期），5個站點，真正對樓市產(chǎn)生意義的，是鵝羊山站與秀峰山站所在的鵝羊秀峰板塊，今年在樓市出盡風(fēng)頭。而其中最大貢獻(xiàn)者，是央企紅盤保利北中心；此外，馬上將拍地，限價漲至11500元/㎡。
▲1號線北延一期示意圖
這個板塊，土地所剩不多，也將是開福北首個邁入成熟的板塊！保利北中心，可買！2號線西延（二期），2號線西延二期，將帶動好幾個板塊：如梅溪湖二期西北角、中聯(lián)智慧產(chǎn)業(yè)城東部、麓谷新區(qū)、高鐵西城。前兩者，可以看做一個部分。麓谷新區(qū)，隨著今年第二次土拍連出三地，地鐵沿線幾乎沒有地了，后續(xù)地塊與2號線無關(guān)，基本成熟。所以，重點看高鐵西城！去年高鐵西首開破記錄（限價10500地）后，片區(qū)持續(xù)走低，后續(xù)限價基本在8000多一點。不過，今年“三區(qū)合一”+湘江新區(qū)擴容，高鐵西城所在劃入新區(qū)托管范圍，利于片區(qū)樓市。因行政區(qū)劃調(diào)整，原本為今年土拍大頭的高鐵西城，出地不多，且基準(zhǔn)地價正在更新中，預(yù)計后續(xù)價值將上揚。那么，這些地塊新推出后，限價會是多少？
4號線北延：4號線北延，規(guī)劃9個站點，全部位于濱水新城境內(nèi)，基本為帶動濱水新城而設(shè)，包含了大澤湖、騰飛片區(qū)、斑馬湖三個板塊。
4號線北延示意圖
這三個板塊，全部是臨江好板塊，自身條件優(yōu)越，毫無疑問是要起來的。4號線北延線一旦啟動，價值將水漲船高。尤其是大澤湖，隨著地鐵帶動，建設(shè)進(jìn)度加快。馬上進(jìn)行的第三輪土拍，3個板塊都有地塊出讓，且不少都臨湘江?，F(xiàn)在大行情不大好，這些地塊難免會有部分流拍。其實，放遠(yuǎn)一點來看，比如5年回頭看，這些位置不算太差。
5號線南/北延：ta真正的意義，是帶動南北兩個新城的發(fā)展，即北部松雅湖生態(tài)新城（水渡河片）、南部新城（中信新城部分）。目前來說，南城核心區(qū)已發(fā)展成熟，加上大托-解放垸即將啟動，將被看好。如中海就重倉片區(qū)，推出全新盤中海寰宇天下：北邊松雅湖新城，只有兩個站，且都不在核心區(qū)范圍，帶動作用相對小了點。至于此前我曾爆料的5號線支線，也有老鐵爆料說將是11號線西延過來，但無論哪種，都不是短期內(nèi)可以啟動的。
7號線一期：7號線一期，原規(guī)劃為云塘站至五里牌站，經(jīng)過的都是成熟主城區(qū)，要說重點樓市板塊，只有城市更新重磅片區(qū)：紅星板塊。定位高、規(guī)劃牛，更有地標(biāo)集群、大型商業(yè)等封面級項目，目前最高限價13900元/㎡，但開發(fā)難點是“拆遷”。目前首開區(qū)天華片，僅出讓一次地（中海星樾府項目），本計劃第三輪出讓地塊，最終未出。但其價值，是無可置疑的。此外，近日長沙地鐵第三輪規(guī)劃調(diào)整，7號線五里牌站至汽車東站段，將并入一期建設(shè)，又帶來重磅更新片區(qū)：西龍片區(qū)。前不久簽約，長沙產(chǎn)投集團(tuán)操刀，300億總投入（包含蔡鍔路兩廂片區(qū)），牛！
第四輪規(guī)劃，8號線環(huán)線，最值得期待，重要意義，是帶飛長沙樓市，長沙地鐵“6+1”，都是既定線路。真正值得期待的，還是第四輪地鐵編制規(guī)劃。距離我們最近的是地鐵8號環(huán)線。
▲長沙地鐵8號線示意圖
8號線，曾多次分析，預(yù)計在十四五期間開工。即未來3年內(nèi)，將啟動。根據(jù)網(wǎng)傳站點示意，共計32個站點，換乘站多達(dá)20個（加上城際鐵路有22個），與長沙目前規(guī)劃的所有地鐵線都交匯，名副其實的“換乘之王”。近日，長沙軌道交通集團(tuán)回應(yīng)地鐵8號線相關(guān)問題：
根據(jù)《長沙市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編》方案，地鐵8號線東段主要沿錦繡路、雙楊路、花侯路南北向敷設(shè)。因線路目前還處于線網(wǎng)規(guī)劃階段，具體站位、建設(shè)時序尚未確定。所以，8號線能不能在未來3年內(nèi)啟動，目前不得而知。但作為唯一環(huán)線，8號線的重要性不言而喻，對樓市更是如此。關(guān)于地鐵帶動的樓市板塊，還有更多重要板塊，沒有進(jìn)行分析，篇幅有限，后續(xù)詳聊。
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