一、三季度市場(chǎng)下行與穩(wěn)地產(chǎn)政策推進(jìn)同步
三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)全面下行。盡管全國(guó)各地普遍出臺(tái)政策以求支持房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快復(fù)蘇，但在諸多因素綜合影響下，實(shí)際住房銷售難以扭轉(zhuǎn)疲軟態(tài)勢(shì)，原本期盼的“小陽(yáng)春”轉(zhuǎn)為了“倒春寒”。在疫情、極端氣候條件和房企現(xiàn)金流等問(wèn)題的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從銷售到新開(kāi)工、土地購(gòu)置到投資，呈現(xiàn)全面負(fù)增長(zhǎng)。
1.穩(wěn)地產(chǎn)政策進(jìn)一步出臺(tái)
三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了更多政策支持。政治局7·28會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。央行和銀保監(jiān)會(huì)相繼表態(tài)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持剛性和改善性住房需求，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。央行時(shí)隔七年后首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。住建部提出，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，“保交樓”專項(xiàng)工作緊張有序推進(jìn)。
各地政府延續(xù)著二季度以來(lái)對(duì)樓市政策偏寬的姿態(tài)，尤其是需求端舉措較多。絕大部分城市房貸利率跟隨LPR長(zhǎng)期利率下調(diào)而走低；有條件的二、三線城市逐步取消限售、限購(gòu)、限貸等限制性購(gòu)房政策；包括南京、濟(jì)南在內(nèi)的一些城市宣布調(diào)降首套或二套房首付比例；公積金寬松政策新政也層出不窮，部分城市推出了“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄坝痔嵊仲J”“個(gè)人房貸商轉(zhuǎn)公”等辦法；時(shí)至9月中下旬，“連環(huán)單”“帶押過(guò)戶”等優(yōu)化二手房交易的政策也在十余座城市試行。
供給端化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目建設(shè)資金安全為主。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是成立房地產(chǎn)疏困基金，幫助開(kāi)發(fā)商盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度。9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自7月以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”舉措。房地產(chǎn)疏困基金對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定的積極作用正在逐步顯現(xiàn)。二是加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。三季度以來(lái)，包括西安、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、杭州、青島等十多個(gè)城市采取措施收緊預(yù)售資金監(jiān)管，要求預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)揮了積極作用。
總體而言，三季度房地產(chǎn)政策旨在更好地激活二、三線城市住房需求，同時(shí)針對(duì)部分風(fēng)險(xiǎn)較高以及可能存在隱憂的房產(chǎn)項(xiàng)目予以高度重視，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。但針對(duì)重點(diǎn)城市需求側(cè)改善政策偏少，針對(duì)房企資金問(wèn)題的系統(tǒng)性應(yīng)對(duì)措施不多，如何盤(pán)活土拍市場(chǎng)的討論也比較有限，這些可能是下一階段需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。
2.住房金融環(huán)境進(jìn)一步改善
三季度，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持力度有所增加，幅度較為溫和。對(duì)房企而言，非銀融資環(huán)境依舊十分困難，債券、信托及其他融資工具發(fā)行規(guī)模均較同期仍有不同程度的減少，房企整體資金來(lái)源延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)。
三季度，居民住房貸款下滑得到階段性控制。截至2022年8月末，年內(nèi)個(gè)人按揭貸款累計(jì)新增1.62萬(wàn)億元，同比下跌24.4%，預(yù)計(jì)到三季度末同比下降24%，跌幅較二季度末收斂1~2個(gè)百分點(diǎn)。上一次出現(xiàn)如此大幅下滑的情況還是2008年金融危機(jī)時(shí)期，但與當(dāng)時(shí)快速收斂不同，當(dāng)前個(gè)人按揭貸款增速在-20%以上所持續(xù)的時(shí)間是前所未有的。
新增居民部門(mén)杠桿率增加較為緩慢。國(guó)內(nèi)居民部門(mén)杠桿率和新增住房貸款價(jià)值比（LTV）均處于歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，到2022年二季末，居民部門(mén)杠桿率為62.3%，較2022年一季度僅增0.2個(gè)百分點(diǎn)；居民住房貸款價(jià)值比LTV為0.09，是自2012年二季度末以來(lái)的最低水平，表明居民住房信貸需求釋放速度較為緩慢，居民部門(mén)杠桿率存在一定上行空間。
三季度房貸利率進(jìn)一步走低。與二季度末相比，截至2022年9月末，全國(guó)首套平均房貸利率從4.54%降至4.15%，二套房平均房貸利率從5.13%跌至4.91%。央行8月下調(diào)LPR中長(zhǎng)期利率，隨即全國(guó)各大城市也相繼調(diào)整的房貸利率，以求激活購(gòu)房者買(mǎi)房意愿。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)一線城市和重點(diǎn)二線城市居民房貸利率處于相對(duì)偏高的水平，未來(lái)這些重點(diǎn)地區(qū)的房貸利率有下行可能；而諸多三四線城市房貸利率已處于歷史最低水平。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)依然全面下行
由于7、8月份淡季特征較為明顯，疊加全國(guó)高溫和疫情在部分地區(qū)反復(fù)，導(dǎo)致原本慣性下滑的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)難以走出頹勢(shì)。直到9月下旬，階段性負(fù)面因素褪去后，全國(guó)商品房銷售面積出現(xiàn)局部復(fù)蘇。預(yù)計(jì)到三季度末，全國(guó)住房銷售面積累計(jì)同比下降22.7%，房企定金及預(yù)收款同比下降35%，跌幅較二季度末一增一減，遠(yuǎn)低于預(yù)期。除了疫情等階段性擾動(dòng)因素影響購(gòu)房者需求釋放外，7月底局部地區(qū)“停貸”風(fēng)波增加了購(gòu)房者的觀望和擔(dān)憂情緒，導(dǎo)致此輪房產(chǎn)銷售的復(fù)蘇周期較往常有所拉長(zhǎng)。
三季度房?jī)r(jià)續(xù)跌。截至8月末，全國(guó)70大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降2.2%，二手房?jī)r(jià)格同比下降3.5%，分別較2022年二季度末下降0.9和0.6個(gè)百分點(diǎn)，跌勢(shì)較二季度略有緩和。房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步增加，除了北京、上海、杭州、成都等一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺外，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)延續(xù)著下行態(tài)勢(shì)，尤其是諸如廣深和一些沿海重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)也表現(xiàn)不佳。
三季度全國(guó)土地市場(chǎng)仍沒(méi)有起色。由于住房銷售弱于預(yù)期，房企資金狀況并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，大部分民營(yíng)房企拍地資金實(shí)力不足，央企、國(guó)企和地方城投成為了土地拍賣(mài)市場(chǎng)的主力軍。截至2022年8月底，本年度購(gòu)地面積累計(jì)5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%，預(yù)計(jì)當(dāng)季新增土地購(gòu)置面積僅2372萬(wàn)平方米，較去年同期下降近65%。全國(guó)土地市場(chǎng)仍然存在一定下行壓力，土地購(gòu)置費(fèi)連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
二、四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將在底部企穩(wěn)
展望四季度，房地產(chǎn)政策將維持相對(duì)寬松的基調(diào)。住房金融環(huán)境將逐步回暖，地方政府將更有力地推進(jìn)“保交樓”等工作，房企融資狀況將邊際改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在低位觸底企穩(wěn)。個(gè)別重點(diǎn)城市將率先擺脫低迷行情，房?jī)r(jià)全年可能出現(xiàn)下跌，土地市場(chǎng)在局部地區(qū)將逐步修復(fù)。四季度房地產(chǎn)投資可能止跌企穩(wěn)，全年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
1.房地產(chǎn)政策將在供需兩端進(jìn)一步趨向?qū)捤?/p>
四季度，房地產(chǎn)政策將圍繞供需兩端進(jìn)一步發(fā)力，以努力實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。需求側(cè)主要是進(jìn)一步加大住房金融的支持力度。房貸利率仍有小幅下調(diào)的空間，個(gè)人住房貸款規(guī)模將有所增加。大部分城市將繼續(xù)圍繞公積金、住房補(bǔ)貼、購(gòu)房首付比例等工具，以求滿足剛性和改善性需求的釋放提供便利。有條件的城市將逐步取消限制性購(gòu)房政策。以上一系列舉措意在降低購(gòu)房者所需要承擔(dān)的購(gòu)房成本及購(gòu)房門(mén)檻，幫助剛性和改善性需求更好地釋放。此次政策與過(guò)往類似周期（2012、2014~2015年）所出臺(tái)的住房寬松政策相比，無(wú)論從與房貸相關(guān)的利率下調(diào)的幅度和次數(shù)，還是針對(duì)房企的融資支持力度都相對(duì)謹(jǐn)慎，因此政策見(jiàn)效的周期可能更長(zhǎng)，從2021年“9·30”至今已經(jīng)歷了一年以上，但全國(guó)住房銷售情況仍處于較大幅度負(fù)增長(zhǎng)的水平。預(yù)計(jì)四季度居民首套房貸利率有望從三季度的4.15%降至4%附近；新增個(gè)人按揭貸款可能達(dá)到7500億元，較三季度環(huán)比增加1300億元，個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額比例接近19%，與二季度末相當(dāng)并高于三季度末。
綜上所述，四季度支持房企融資的各類政策年內(nèi)仍有加碼空間。除了購(gòu)房者創(chuàng)造更好地融資條件外，可能適度擴(kuò)大對(duì)房企的融資便利程度，住房金融相關(guān)的信貸及其他融資指標(biāo)有望在四季度進(jìn)一步出現(xiàn)積極向好的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步筑底企穩(wěn)提供有力的基礎(chǔ)。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走穩(wěn)
在房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步支持下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三季度。盡管并不能完全排除疫情因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，政策因素和季節(jié)性特征將幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)積極變化。
四季度，重點(diǎn)房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升。事實(shí)上，9月中下旬，一些重點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況已經(jīng)出現(xiàn)了積極變化，一線城市商品房銷售面積在9月份年內(nèi)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。今年由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)、氣候條件等多方位因素影響，疫情之下部分購(gòu)房者存在觀望情緒較以往類似周期更為濃厚，因此導(dǎo)致“金九銀十”行情可能只在個(gè)別城市存在，而且成色十分有限。隨著寬松政策的不斷出臺(tái)，以及“保交樓”方面工作的加快推進(jìn)，在重點(diǎn)城市加快優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推盤(pán)的推動(dòng)下，樓市可能于國(guó)慶節(jié)后在重點(diǎn)城市率先有所轉(zhuǎn)暖，并可能在年底對(duì)更多二、三線城市產(chǎn)生帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)四季度銷售跌幅有所收斂，全年住房銷售面積同比下降20%左右。
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