“2019年背負房貸，2022年換來無家可歸，都勸我們不急好好等著，等開發(fā)商緩過來，等承建方全面復工，半年過去了，一年過去了，依然沒有好轉”，一位武漢美好香域花境業(yè)主無助地感嘆。
7月10日，由美好置業(yè)集團開發(fā)的武漢美好香域花境二期全體業(yè)主發(fā)布了一則“強制停貸告知書”。
告知書中提到項目2019年9月開盤，預售回款達數(shù)十億，已經(jīng)備案2262戶。從2021年7月起，該項目已經(jīng)停工一年，已經(jīng)延期交付7月之久。
告知書稱鑒于中國工商銀行武漢黃浦支行等多家銀行在該項目上存在放貸違規(guī)行為，業(yè)主一致申請自2022年11月1日起停止向貸款銀行償還個人貸款。
一位美好香域業(yè)主對界面新聞記者表示，發(fā)布告知書后，銀行方面還沒有對業(yè)主進行反饋。
選擇停貸是這些業(yè)主們迫不得已的選擇。
這一年多，李芳和其他業(yè)主歇斯底里，用盡了所有途徑希望開發(fā)商復工，讓業(yè)主們盡早收房。但直到今天，這些方式都失敗了，美好香域項目工程依然沒有任何進展。
與美好香域項目同一天宣布停貸的項目，還有武漢綠地光谷星河繪，這曾是武漢光谷片區(qū)的紅盤，創(chuàng)下半年內“九開九罄”的紀錄。據(jù)業(yè)主們反饋，當時不少業(yè)主加價茶水費30萬才買到房子。
然而，創(chuàng)下48億銷售額的星河繪，被挪用資金7.25億，工程量完成不足35%。去年8月星河繪開始停工，涉及業(yè)主超過2428名，其中，不少業(yè)主畢業(yè)于武漢的985高校，甚至有清華畢業(yè)生被綠地狠狠地上了一課。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月12日，包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等城市在內的多達52個停工或爛尾樓盤的業(yè)主發(fā)布了停貸告知書。開發(fā)商涉及恒大、新力、綠地、融創(chuàng)、康橋、鑫苑、藍光、正商、美好置業(yè)等。
僅在武漢，已經(jīng)宣布停貸的項目還有恒大時代新城、綠地光谷星河繪、恒大科技旅游城、當代銘山筑項目。
開發(fā)商違約和銀行監(jiān)管不力
江西景德鎮(zhèn)的恒大瓏庭項目，是第一個業(yè)主自行發(fā)布強制停貸告知書的項目，由該項目開始，業(yè)主們發(fā)起的停貸告知書席卷到全國多個停工爛尾樓盤。
在恒大瓏庭的告知書中，業(yè)主們稱各銀行如九江銀行、農業(yè)銀行、郵政銀行等均屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款造成了不可挽回的損失。
根據(jù)美好香域和星河繪停貸告知書內容，業(yè)主稱中國工商銀行武漢黃埔支行等多家銀行在本項目上存在放貸風險評估失敗的失責行為和未封頂即放貸的違規(guī)行為，這直接導致了項目停工爛尾局面。
同時，美好香域業(yè)主和星河繪業(yè)主認為開發(fā)商存在違規(guī)申請獲發(fā)預售證、違法挪用項目預售資金和違規(guī)申請使用重點監(jiān)管資金等行為。
值得注意的是，業(yè)主們的停貸聲明均為開發(fā)商復工留下了一定的時間。
在恒大瓏庭停貸告知書中，業(yè)主們稱如果項目在10月20日未能復工，他們將在11月“強制停貸”，且聲明由此造成的損失由銀行、資金監(jiān)管不力的政府等相關利益方共同承擔。
星河繪業(yè)主則稱，自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款的每月還款直至樓盤完工驗收合格交付。
美好香域業(yè)主稱自2022年11月1日起，將停止向貸款銀行償還個人貸款，直至樓盤完工、驗收合格交付。
中原地產(chǎn)研究院高級分析師張大偉表示稱，大部分銀行都在違規(guī)提前放貸和銀行在預售資金監(jiān)管上不作為，的確是造成爛尾樓的原因之一。
根據(jù)央行2003年出臺的“121號文件”明確表示“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”、“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金”。
但顯然，在這些項目被挪用監(jiān)管資金之際，相應的部門和銀行并未起到嚴格監(jiān)管作用，這也是大多是停工、爛尾項目監(jiān)管賬戶資金不足以支持項目完成開發(fā)建設的原因。
“停貸”的法律風險
這些項目的業(yè)主們被動選擇停貸，主要是項目的開發(fā)商違約在先，他們的樓盤停工較長時間，或者復工進展緩慢，已無法按期交房，存在爛尾的危險。
對于項目的房貸銀行，這些發(fā)出停貸書的業(yè)主們普遍認為，在樓盤未達條件銀行就發(fā)放了按揭貸款，銀行對監(jiān)管資金未盡到監(jiān)管義務。出于這些原因和現(xiàn)實的還貸、生活壓力，他們選擇了自行停貸。
但從法律層面來看，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的是購房協(xié)議，其中有約定項目延期交付的處罰措施。但與銀行簽訂的貸款協(xié)議中，并不會涉及因樓盤爛尾而能減少支付貸款的條款。
杭州一律師事務所律師對界面新聞記者表示，停貸后購房者會面臨以下幾種風險，比如收到銀行催收電話;名下資產(chǎn)被凍結拍賣;個人上征信黑名單等。
這些風險也正是購房者所擔心的，幾位爛尾樓業(yè)主都對界面新聞記者表示，自己上了征信黑名單后會對子女教育造成一定的影響。
上述律師還表示，從自己代理的泰禾爛尾樓案例來看，他一般會提起訴訟，向法院申請財產(chǎn)保全的方式以盡可能挽回業(yè)主們的損失。
上海秦兵律師事務所律師徐斌表示，在爛尾樓停貸消息席卷來時，他本來建議客戶還是和之前一樣，有風險，結果不確定，利小弊大不建議。
“現(xiàn)在只能建議我的客戶先觀望，如果其他小區(qū)成功了，或者同一個爛尾樓項目其他業(yè)主做出效果來了，銀行同意停貸了再跟進?！?/p>
徐斌還表示，在銀行普遍違規(guī)之下，他們一般采用的做法是通過行政訴訟方式，來間接的促使部分銀行同意把貸款延期到復工，或者停上半年一年，給業(yè)主爭取一些空間。這個工作非?，嵥?，效率也不算很高，但是勝在穩(wěn)妥輕便。
還有一個做法是直接提民事起訴銀行，但是這個做法只有部分勝訴案例，同時訴訟費比較貴，他們在一些案件里開展這個工作之后，發(fā)現(xiàn)敗訴的代價比較高就不太嘗試了。
對于這些發(fā)布停貸的項目業(yè)主來說，他們的真正目的是希望以此能引起開發(fā)商和銀行的重視，在項目復工復產(chǎn)方面更積極，同時希望銀行也能像受疫情期間影響一樣，出臺一些紓困政策，如予以免交滯納金，對因項目長期停工、還房貸有困難的項目和業(yè)主，免除一段時間內的相關法律責任。
來源：界面新聞 楊冰柯
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