今年以來(lái)，央行每月公布的金融數(shù)據(jù)中，企業(yè)、居民中長(zhǎng)期貸款持續(xù)承壓，而后者的主要構(gòu)成就是房地產(chǎn)居民按揭貸款。隨著6月幾個(gè)主要城市的疫情緩解，年中沖量壓力下的房企銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)環(huán)比好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)6月信貸數(shù)據(jù)的預(yù)期也有所升溫。
浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔、邱冠華認(rèn)為，考慮到地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，6月居民中長(zhǎng)期貸款有望降幅收窄。另有機(jī)構(gòu)分析，考慮到6月為沖量節(jié)點(diǎn)，未來(lái)走勢(shì)還需要繼續(xù)觀察。
房地產(chǎn)購(gòu)房
一、群策群力助樓市
6月29日，一份網(wǎng)傳海報(bào)顯示，江蘇無(wú)錫陽(yáng)山一樓盤(pán)推出“水蜜桃我來(lái)收，您安家我助力”的購(gòu)房活動(dòng)，成為繼河南某樓盤(pán)“小麥換房”“大蒜換房”，以及江蘇南京某項(xiàng)目“西瓜換房”之后，又一“房子下鄉(xiāng)”活動(dòng)。盡管這些活動(dòng)中水果、糧食最高抵扣金額不超過(guò)20萬(wàn)元，但反映的事實(shí)是，部分三四線城市近郊區(qū)域“拉”農(nóng)民進(jìn)城去庫(kù)存的意愿強(qiáng)烈。
銷售壓力下，除了開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的“新花招兒”，各地支持合理住房需求的“點(diǎn)子”也越來(lái)越多。
據(jù)調(diào)查，6月共有58個(gè)省市出臺(tái)68次“救市”政策，其中鄭州、南京溧水、溫州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策擴(kuò)展至19個(gè)城市。其中，鄭州房票政策力度較強(qiáng)，中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造被征收人使用房票購(gòu)買商品住房時(shí)，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額的8%獎(jiǎng)勵(lì)，而且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。
房地產(chǎn)房票
“房票”這一在2015年棚改貨幣化中風(fēng)靡一時(shí)的去庫(kù)存工具，主要目的在于鼓勵(lì)“拆遷戶”在當(dāng)?shù)刭I房。除鄭州外，今年以來(lái)推出該制度的城市還有信陽(yáng)、宜賓、溫州、常熟、許昌、江陰、邵武、寧波奉化、溫嶺、紹興、海寧、麗水、鄂州、張家港鳳凰鎮(zhèn)、宜興、南京溧水等。
除房票外，各地放松限購(gòu)、限貸、限售，提高公積金貸款支持、減免交易稅費(fèi)、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等政策還在持續(xù)。而在公積金貸款支持方面，“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼咭苍谌木€城市逐漸“熱”了起來(lái)，可謂既幫“城外人”，也幫“城內(nèi)人”。
這一“喚醒‘睡眠資金’，將家庭的‘暗補(bǔ)’變?yōu)槭褂米》抗e金‘明補(bǔ)’”的方式，不僅受到安徽六安、福建泉州、江西贛州、河北滄州、廣東珠海等十余個(gè)三四線或弱二線城市的青睞，也吸引了一線城市包括深圳的加入。
深圳市住房和建設(shè)局在7月6日發(fā)布的《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《意見(jiàn)稿》）明確，申請(qǐng)人的配偶、父母、子女可以作為共同申請(qǐng)人。申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購(gòu)房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。
《意見(jiàn)稿》規(guī)定，公積金貸款額度不高于單套住房的公積金貸款最高額度，即職工單獨(dú)申請(qǐng)公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元，共同申請(qǐng)的最高額度為90萬(wàn)元。在符合前款規(guī)定要求下，申請(qǐng)人和計(jì)算可貸額度的共同申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款前連續(xù)三年以上未提取公積金，其公積金貸款可貸額度可以上浮10%。
房地產(chǎn)放松限貸
二、信貸需求復(fù)蘇在何時(shí)
“我們認(rèn)為深圳今年首次明文放松限貸政策，或?qū)⑦M(jìn)一步打開(kāi)一二線城市的‘四限’政策的放松空間，尤其是商貸首付比例及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等?！眹?guó)盛證券分析師金晶在近日一份研報(bào)中分析。
不過(guò)從樓市熱度來(lái)看，深圳放松限貸的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房?jī)r(jià)格和交易成本較低的情況下，深圳二手房壓力明顯大于新房。
從6月單月來(lái)看，據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，北京、上海在疫情之后新房市場(chǎng)迎來(lái)了補(bǔ)償性需求釋放，成交面積分別為84萬(wàn)平方米、146萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅67%、1146%，廣州、深圳則分別成交111萬(wàn)平方米、33萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅50%、75%。二手房方面，6月13個(gè)重點(diǎn)城市中僅深圳、廈門(mén)出現(xiàn)環(huán)比下降。
房地產(chǎn)房企
除深圳外，強(qiáng)二線成都也進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)，推出“以租換購(gòu)”政策。居民自愿將住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易，住房進(jìn)入資源庫(kù)后居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買一套住房資格。
雖然城市、房企之間的分化依然存在，但銷售整體回暖的趨勢(shì)已經(jīng)在加強(qiáng)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，6月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%，同比降幅有所收窄。
另?yè)?jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，6月14個(gè)重點(diǎn)城市新房去庫(kù)存周期出現(xiàn)環(huán)比下降，其中一、二、三線城市新房庫(kù)存去化周期環(huán)比增速分別為2.7%、-2.1%和-12.2%。
梁鳳潔、邱冠華認(rèn)為，考慮到6月地產(chǎn)銷售出現(xiàn)邊際回暖，居民中長(zhǎng)期貸款有望降幅收窄。具體來(lái)看，二人給出的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)是：預(yù)計(jì)6月居民中長(zhǎng)期貸款新增3500億元，同比少增1656億元。此前2月和4月，這一反映居民按揭需求的數(shù)據(jù)一度出現(xiàn)有記錄以來(lái)的罕見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)，5月依然同比少增3379億元
房地產(chǎn)房企資金
從原因來(lái)看，資金空轉(zhuǎn)除了居民對(duì)房企資金危機(jī)下房屋“爛尾”的擔(dān)憂，還有疫情反復(fù)對(duì)消費(fèi)意愿的干擾等。如今隨著疫情緩解，加上房企融資環(huán)境的改善，市場(chǎng)對(duì)信貸修復(fù)的預(yù)期逐漸升溫。但也有券商指出，6月居民中長(zhǎng)期信貸有望修復(fù)，但正式反彈或?qū)⒈憩F(xiàn)在7月，且能否持續(xù)還有待觀察。
6月樓市成交反彈與行業(yè)內(nèi)規(guī)模房企沖刺半年度業(yè)績(jī)有關(guān)，其間加大推盤(pán)力度、營(yíng)銷去化等作用明顯，目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。
此外，從其監(jiān)測(cè)的11個(gè)重點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)城市居民存在“交付焦慮”，加上“四限”調(diào)整和減稅降費(fèi)更側(cè)重二手房，從而對(duì)剛有起色的新房市場(chǎng)造成擠壓，這一模式是否可持續(xù)值得考慮，二三線城市可能面臨剛需新房去化壓力加大的趨勢(shì)。
有專業(yè)人士認(rèn)為，各地因城施策到發(fā)揮作用仍需要一定時(shí)間，即使政策已有松動(dòng)，消費(fèi)者在獲得購(gòu)房資格后具備購(gòu)房能力可能仍然需要一定時(shí)間的積累。
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