與年初相比，萬科董事會主席郁亮對房地產(chǎn)市場判斷有了一些變化。
在6月28日召開的萬科2021年股東會上，談及對房地產(chǎn)市場看法時，郁亮表示，短期看市場已經(jīng)觸底，但恢復是一個緩慢溫和的過程。
郁亮坦言，今年日子特別難過，也是其從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間，但參加此次股東會，較參加2021年年度業(yè)績會心態(tài)要放松。
“盡管今年1、2月份，商品房銷售有所下降，但目前來看，還是上半年表現(xiàn)稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降36%;4月情況變得嚴峻，同比下滑59%，環(huán)比下降23%。5月份盡管同比下降50%，但是環(huán)比開始出現(xiàn)了7%的上升，6月環(huán)比可能會有明顯提升?！庇袅琳f。
就6月房地產(chǎn)市場環(huán)比出現(xiàn)起色，郁亮給出了三方面原因。
其表示，一方面是為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，從中央到地方都調整了一些政策，這會對行業(yè)帶來積極影響;其次，被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補;再者，房地產(chǎn)行業(yè)在每年有兩個銷售高峰，分別在6月及12月，6月對于房企上半年銷售很重要，所以通常情況下會加大銷售力度。
“短期市場已經(jīng)觸底，但我沒有用反彈的說法，而是說恢復。6月行業(yè)有起色主要體現(xiàn)在環(huán)比上，同比預計還會有不小的跌幅，從底部慢慢往上走需要時間?！庇袅帘硎?。
雖然相比于今年初的表態(tài)，此次股東會上郁亮對市場的預判稍顯樂觀，但其在此次股東會上依舊表示，目前人口狀況、人口結構、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進入新的發(fā)展階段，所以房企不能再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。
據(jù)悉，郁亮在萬科2022年內部年會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)到了黑鐵時代，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始?！氨乘粦?zhàn)”就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。
彼時，郁亮稱，“面對黑鐵時代，大家的收入肯定是大幅下調，萬科的組織也要建立新的錨定點，福利、補貼等都要跟黑鐵時代相適應，我們是從黃金時代過來的，今天必須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃全時代的慣性?！?/p>
面對外部環(huán)境的劇烈變化，萬科也在調整自身戰(zhàn)略與管理，其中包括萬科管理層主動降薪、回購股份等，并承諾2022年公司業(yè)績將實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。
在2021年萬科股東會上，針對投資者提出的公司業(yè)績回穩(wěn)能不能兌現(xiàn)，未來兩三年業(yè)績指引的問題，萬科總裁祝九勝稱，“從未來2-3年來看，萬科大體上能實現(xiàn)三個目標，第一，業(yè)績回穩(wěn);第二，在開發(fā)行業(yè)繼續(xù)維持第一陣營，第三，我們想做到的是，在行業(yè)里能夠從房地產(chǎn)的開發(fā)轉向不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營并重的轉變。”
據(jù)祝九勝介紹，從開發(fā)業(yè)務來看，萬科進行了組織結構、管理方式的調整，成立了開發(fā)經(jīng)營本部對7個區(qū)域BG的開發(fā)業(yè)務拉通拉平管理，拉通后投資、產(chǎn)品、銷售這三個方面的能力都會持續(xù)提升。而經(jīng)營性和服務性業(yè)務中，萬科物業(yè)于行業(yè)中處于領跑的位置，去年收入超過240億;出租公寓業(yè)務已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實現(xiàn)了盈利;過往幾年，商業(yè)平臺印力持續(xù)維持了25%左右的增長率。
此外，萬科管理層也在積極回購股份。有投資者問及“截至目前萬科僅回購了12.9億元，而公司的回購下限目標是20億元，接下來回購額度如何安排”，對此，萬科董秘朱旭表示，“這次回購總的時間只有3個月，其中定期報告前1個月是不能回購的，事實上能夠回購的天數(shù)只有40多天，中間還有一些交易日因為價格在回購限價之上，也不能回購，此外回購還有一些時點的限制。接下來如果股價滿足條件，我們會盡力去做回購，如果沒有滿足條件的話我們會向董事會作報告，也會向監(jiān)管部門作說明?！?/p>
被投資者問及公司分紅比例問題時，朱旭表示，“2021年度由于公司的權益凈利潤下降超過40%，為了能夠使股東的分紅降幅有所緩解，董事會特別提議把今年的分紅比例提高到50%。未來我們的分紅政策會綜合考慮公司長遠發(fā)展需要和股東權益維護的平衡，股息分紅比例穩(wěn)定在35%-40%之間。”
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