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違約波及“京系”房企，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鴻坤偉業(yè)”)日前陷入資金困局。截至2022年6月20日，該公司未于30天豁免期內(nèi)及時(shí)清償境內(nèi)外債券本息，已觸發(fā)多筆債券交叉違約。

公開(kāi)信息顯示，此前5月10日，鴻坤偉業(yè)發(fā)布公告稱，其于4月8日到期應(yīng)付境外債利息1423.38萬(wàn)美元，30天寬限期過(guò)后，公司未能在寬限期屆滿前付款。隨后，五礦證券于2022年5月17日召開(kāi)境內(nèi)債2022年第一次持有人會(huì)議，通過(guò)了有條件豁免觸發(fā)交叉違約條款(債券繼續(xù)存續(xù))并追加擔(dān)保措施的議案，但截至2022年6月20日，發(fā)行人終違約。

鴻坤偉業(yè)方面表示，將積極籌措資金，梳理資產(chǎn)和資產(chǎn)受限情況以及負(fù)債情況，積極與各債權(quán)人溝通協(xié)商，加快資產(chǎn)處置力度，盡快向債券投資者出具資產(chǎn)處置和債券償還具體方案。發(fā)行人認(rèn)為此次違約主要是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)、金融環(huán)境和疫情等各種不利因素的影響，導(dǎo)致無(wú)法償還應(yīng)計(jì)但未付的利息。

鴻坤偉業(yè)于2002年8月由趙彬、吳虹夫婦創(chuàng)立，歷經(jīng)多次增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。截至2021年末控股股東為鴻坤管理咨詢，持股比例65%，實(shí)控人為創(chuàng)始人之子趙偉豪。目前業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，其中物業(yè)主體鴻坤物業(yè)(01941.HK)2020年3月在香港聯(lián)交所主板上市。

“鴻坤偉業(yè)項(xiàng)目集中在京津冀地區(qū)，易受調(diào)控政策影響，近年北京市區(qū)土地價(jià)格高企，公司收縮北京市區(qū)項(xiàng)目同時(shí)加大在河北、天津等環(huán)京地區(qū)拿地規(guī)模?！币晃唤邮懿稍L的地產(chǎn)研究員表示，“拿地區(qū)域結(jié)構(gòu)改變，開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)支出和土地支出規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。而目前環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控、疫情等外部壓力較大，早年高杠桿拿地流轉(zhuǎn)等激進(jìn)策略也導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)迅速惡化，公司整體陷入流動(dòng)性危機(jī)。”

根據(jù)公司債券2021年年度報(bào)告披露，銷售方面，鴻坤偉業(yè)2021年實(shí)現(xiàn)簽約面積為74.73萬(wàn)平方米，簽約金額91.61億元，同比下滑40%與47.7%;實(shí)現(xiàn)銷售回款74.78億元，同比下降28.91%。

銷售大幅下滑也導(dǎo)致鴻坤偉業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧，甚至出現(xiàn)了自2016年簽約銷售額超百億以來(lái)的最差業(yè)績(jī)。2021年，鴻坤偉業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.78億元，主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)毛利率僅為12.38%，同比下降13個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)虧損39.87億元。

根據(jù)年度報(bào)告，截至2021年末，鴻坤偉業(yè)有息負(fù)債總額為100.92億元，其中銀行貸款余額 29.92 億元;信用類債券余額 21.74 億元(境外債券余額 12.55 億元)，目前鴻坤偉業(yè)僅存續(xù)上述此次到期的1只美元債;其境內(nèi)債“18鴻坤01”、“18鴻坤03”以及“19鴻坤01”規(guī)模合計(jì)有9.2億元;非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款 45.76 億元;2022 年內(nèi)到期或回售的有息債務(wù)總額為53.52 億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司債券2021年年度報(bào)告

一位資深債市人員表示，“事實(shí)上，今年以來(lái)鴻坤偉業(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn)輿情層出不窮，3月底30億元的理財(cái)產(chǎn)品因未能兌付問(wèn)題而遭到投資人追討，還涉入過(guò)多起票據(jù)追索權(quán)糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛。此次交叉違約事件，鴻坤方面召開(kāi)債券持有人會(huì)議協(xié)商方案積極表態(tài)，但從另一個(gè)角度可以說(shuō)在豁免期內(nèi)毫無(wú)建樹(shù)，最終交叉違約。以目前的財(cái)務(wù)狀況和再融資能力來(lái)看，鴻坤偉業(yè)‘不躺平’的態(tài)度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要真正盤活現(xiàn)有資產(chǎn)、靈活兌付，也要順利完成債務(wù)重組，出售資產(chǎn)同時(shí)盡量維持運(yùn)營(yíng)?！?/p>

截至發(fā)稿日，鴻坤偉業(yè)對(duì)未清償?shù)木惩鈧鞠⑸形催_(dá)成新的償付方案。

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