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繼銀行開展并購貸支援房企資產(chǎn)出清后，五大AMC也陸續(xù)遞出橄欖枝助力化解危機。但即便是在“救市主”的幫襯下，房地產(chǎn)市場也難逃“?！迸c“機”共存的命運。

業(yè)績坐上過上車 由盈轉(zhuǎn)虧成熱詞

當(dāng)行業(yè)陷入生死兩難的境地，穩(wěn)妥把控金融風(fēng)險成為了一道必答題。復(fù)盤財報季，前有當(dāng)代置業(yè)、新力控股等近30家房企因疫情等消極因素影響延期交卷，后有多家業(yè)績與此前預(yù)告出現(xiàn)不符，悄然由盈轉(zhuǎn)虧。面對巨額差值，給出的解釋多為“受市場下行影響，未能及時預(yù)判風(fēng)險，出于謹(jǐn)慎考慮，對存貨進行減值準(zhǔn)備”。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資產(chǎn)減值雖對企業(yè)利潤存在影響，但可由此消化長期積累的不良資產(chǎn)，提升資產(chǎn)效益的同時，降低潛在風(fēng)險，給未來提供更多可能性。

去年財政部等四部門要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行會計準(zhǔn)則，加強內(nèi)部控制，全面提升企業(yè)2021年年報質(zhì)量。但為合理規(guī)避風(fēng)險與責(zé)任，個別會計事務(wù)所在進行企業(yè)評估后標(biāo)注“經(jīng)公司管理層或者董事會確認(rèn)的估值”。部分房企也仍未能從快增長，高收益的時代中脫敏出來。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2021年行業(yè)整體利潤增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企的盈利預(yù)期來看，多數(shù)房企認(rèn)為目前市場仍在出清的過程中，企業(yè)盈利水平探底至歷史較低水平、短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價項目逐步去化并完成結(jié)算，中長期來看，行業(yè)利潤率水平在觸底之后將會有所回升。

銀行開展并購貸助力“出清”

自去年下半年起，來自各方的“暖風(fēng)”開始頻繁拂向房地產(chǎn)市場。從央行貨幣政策例會“兩個維護”，到央行數(shù)據(jù)發(fā)布會認(rèn)為金融機構(gòu)對“三線四檔”融資規(guī)則存在“誤解”，再至央行副行長潘功勝指出房地產(chǎn)信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，以及房地產(chǎn)合理資金需求正在得到“滿足”可以看出，政府對于如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險格外關(guān)注。而房企間項目的并購也被視為是行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

去年年底，為保障房地產(chǎn)項目并購的順利進行，央行、銀保監(jiān)會鼓勵銀行通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項目。

重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

數(shù)據(jù)顯示，3月房企并購貸總規(guī)模已達1780億元，但4月以來，新增融資額度明顯放緩。在實際的操作中，并購額度距離資金實際到位仍有較長的距離，貸款企業(yè)未必能盡快獲得相應(yīng)資金。

為提升資金的使用效率以及促進并購資金的快速到位，銀保監(jiān)會、深交所在五一節(jié)假日期間對并購貸進行政策加碼。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行通過發(fā)債獲得的資金來源是長期的，也比較穩(wěn)定，用于發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款，能更好支持房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購。此外，房地產(chǎn)并購貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，銀行發(fā)放并購貸款積極性也會更高。

資管公司馳援“掃雷”行動

繼首批并購貸融資落地后，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司所申請的100億元金融債券獲得批準(zhǔn)注冊。募集資金主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置，開展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解工作。此外，中國長城所申請的100億元金融債券也已獲批，募集資金將同樣用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解。

中國東方、中國長城、中國信達、中國華融為四大國有控股的金融資產(chǎn)管理公司，2020年中國銀河的加入使其數(shù)量增至5家，以善于整合行業(yè)上下游資源，盤活處置企業(yè)不良資產(chǎn)著稱，統(tǒng)稱為“AMC”。

此外，因AMC機構(gòu)所經(jīng)手的大部分不良資產(chǎn)來自于房地產(chǎn)行業(yè)，并在項目風(fēng)險化解、房企債務(wù)重組等問題中積攢了豐富的經(jīng)驗，所以對于化解當(dāng)前出險房企債務(wù)危機是最為專業(yè)的力量。

4月底，有媒體報道稱，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構(gòu)召開專題會議，針對部分房企資產(chǎn)收并購等工作進行六項政策指導(dǎo)。首批“白名單”房企名單中包括恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城、融信、中梁控股、富力及佳兆業(yè)12家。剛遭遇股債雙殺的正榮卻并為出現(xiàn)在此列表內(nèi)。

收購對象范圍共分為三類，一是可以收購2021年年底以前資產(chǎn)用途為土地價款;二是可以收購集團2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款;三是可以收購金融機構(gòu)暫未納入不良的貸款。

在涉及政策以及監(jiān)管內(nèi)容方面，首先上述業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，但對于開發(fā)貸必須要進行封閉管理，避免資金惡意泄露。

其次，與關(guān)聯(lián)方合作收購不納入重大關(guān)聯(lián)交易。而對于土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證“四證不全”項目、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求也將有所放松。存量逾期后可補充增信并進行展期。

事實上，早在年初金融監(jiān)管部門就曾召集五大AMC機構(gòu)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

而目前，東方資產(chǎn)也已進入華夏幸福、佳兆業(yè)、重慶東銀集團、協(xié)信集團、福晟集團、三盛宏業(yè)等企業(yè)的重組和資產(chǎn)盤活，收購了深圳地標(biāo)賽格廣場、北京經(jīng)典項目中弘大廈、昆明地標(biāo)滇池旅游度假區(qū)等大型項目。

但在收購的實操過程中，出險企業(yè)的資產(chǎn)與債務(wù)等規(guī)模較大且結(jié)構(gòu)繁雜，會在一定程度上增加梳理阻力。此外，在市場信心還未完全恢復(fù)之前，企業(yè)在收并購行為上應(yīng)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，行業(yè)的擔(dān)憂情緒猶存。

來源：中國網(wǎng)

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