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由于香港首富李嘉誠旗下和記黃埔悄然現(xiàn)身，廣州一場土拍引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

5月5日，廣州2022年首輪集中供地落幕，其中位于白云區(qū)空港大道一幅熱門地塊，經(jīng)過25輪競價(jià)后由中海地產(chǎn)以27.2億元拿下，溢價(jià)率15%。值得一提的是，參與上述熱門地塊爭奪的企業(yè)中包括久未現(xiàn)身的和記黃埔，不過其僅參與了一次競價(jià)，隨后便未有進(jìn)一步動作。

雖然鎩羽而歸，但這卻是和記黃埔時(shí)隔近十年再次參與內(nèi)地公開市場土地拍賣。和記黃埔上一次在內(nèi)地公開市場拿地時(shí)間為2012年12月4日，彼時(shí)其以2320萬元獲得武漢蔡甸區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)1502元/平方米。

對于此次和記黃埔參與廣州土拍，廣州克而瑞首席分析師肖文曉表示，“一個(gè)缺席了好久的企業(yè)，突然出現(xiàn)了，應(yīng)該是其看到了機(jī)會?！?/p>

李嘉誠要回來了?

李嘉誠投資風(fēng)格素以“穩(wěn)準(zhǔn)狠”著稱，和記黃埔此次現(xiàn)身廣州土拍市場，是否意味著其重返內(nèi)地房地產(chǎn)市場?

此前在2019年，由李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)成立的資產(chǎn)管理公司通過收購方式先后拿下了成都晶融匯、上海三林印象城項(xiàng)目，但這并非是在公開市場拿地。

分析人士認(rèn)為，李嘉誠此次參與廣州土地市場競拍，不排除有試探市場的可能性。

匯生國際融資總裁黃立沖指出，不少內(nèi)地房企加杠桿擴(kuò)規(guī)模時(shí)，港資企業(yè)則相對保守。因杠桿率較低，港資房企在本輪市場波動中所受影響較小，手持大量現(xiàn)金，為其后續(xù)展開戰(zhàn)略投資奠定了基礎(chǔ)。

“幾家老牌港資地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)都非常穩(wěn)健。如新世界發(fā)展2021年收入為682億港元，手持現(xiàn)金629億港元，現(xiàn)金與年度銷售比101%;恒基銷售收入為235億港元，手持現(xiàn)金123億港元，現(xiàn)金與年度銷售比為52%?！秉S立沖稱。

與其它港資房企相似，長和系凈負(fù)債率也較低。公開資料顯示，李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)與和記黃埔的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要集中在港股上市平臺長實(shí)集團(tuán)(01113.HK)。

數(shù)據(jù)顯示，于2021年12月31日，長實(shí)集團(tuán)負(fù)債凈額與總資本凈比率約7.9%。于年終結(jié)算日，集團(tuán)銀行及其他借款總額為965億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)項(xiàng)目約為626億港元。

瑞銀在今年3月中旬報(bào)告中指出，“長實(shí)自去年6月出售多項(xiàng)資產(chǎn)后，其凈負(fù)債率將從去年6月的13.3%降至0.3%。如長實(shí)能成功出售價(jià)值150億英鎊的英國電力資產(chǎn)UK Power Network 20%股權(quán)，集團(tuán)或獲得300億港元凈現(xiàn)金流?！比绱说偷呢?fù)債率，于整個(gè)港資企業(yè)而言都較罕見。

過去十年持續(xù)“瘦身”

李嘉誠的商業(yè)動作一直備受市場關(guān)注。過去十年間，李嘉誠曾進(jìn)行過一輪資產(chǎn)大騰挪，出售了不少中國內(nèi)地物業(yè)。

去年9月，希慎興業(yè)以約35億元的價(jià)格，從李嘉誠旗下企業(yè)收購了上海市靜安區(qū)的世紀(jì)盛薈廣場。該交易已于今年1月完成，并將于今年上半年帶來收益。

2020年7月，長實(shí)集團(tuán)出售位于四川成都的南城都匯商住項(xiàng)目部分股權(quán)，預(yù)計(jì)獲益38億港元。

而自2013年起，長和系在內(nèi)地樓市持續(xù)收縮戰(zhàn)線。例如，2013年其出售廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心;2014年先后轉(zhuǎn)讓南京國際金融中心大廈、長圓集團(tuán)股權(quán)、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國際大廈;2016年出售陸家嘴世紀(jì)匯廣場50%股權(quán);2017年將旗下的國際玩具禮品城售予佳兆業(yè);2019年10月，長實(shí)集團(tuán)將大連西崗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)，交易總價(jià)超過40億元。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2013年至今李嘉誠家族數(shù)次出售內(nèi)地及香港物業(yè)，套現(xiàn)金額逾1170億港元。

伴隨內(nèi)地資產(chǎn)的出售，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地的土儲、銷售占比有所減少。

長實(shí)集團(tuán)2021年年報(bào)顯示，于2021年終結(jié)算日，公司所擁有可開發(fā)土地儲備約7500萬平方呎，其中400萬平方呎、6700萬平方呎及400萬平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。而2020年末期，長實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲備約8000萬平方呎，其中位于香港、內(nèi)地及海外的土儲規(guī)模，分別為500萬平方呎、7100萬平方呎及400萬平方呎。

銷售業(yè)績貢獻(xiàn)上，于2021年3月31日，長實(shí)集團(tuán)于香港、內(nèi)地預(yù)期于2022年確認(rèn)的銷售額分別為154.78億港元、96.94億港元;預(yù)期于2022年后確認(rèn)的銷售額分別為38.45億港元、3.24億港元。

過去十年間出售內(nèi)地物業(yè)之時(shí)，李嘉誠家族將大筆資金投向英國。

2005年，李嘉誠家族以24億英鎊收購英國北方天然氣80%股份;2011年以48億英鎊收購英格蘭北部自來水公司;2012年以6.45億英鎊收購英國天然氣公司W(wǎng)ales and West Utilities;2015年先后以25億英鎊收購英國鐵路車輛租賃公司、35億英鎊購入英國客運(yùn)列車公司Eversholt Rail Group;2016年以110億英鎊收購英國國家電網(wǎng)天然氣管線業(yè)務(wù);2019年以46億英鎊收購英國最大的酒吧運(yùn)營商Greene King等。

但自2020年開始，李嘉誠家族卻開始了反向操作，又陸續(xù)出售了一批英國和歐洲其他地區(qū)資產(chǎn)。

今年3月，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)以約74.67億港元的價(jià)格，出售了位于英國倫敦的“5 Broadgate”寫字樓。除出售倫敦物業(yè)，據(jù)彭博報(bào)道，李嘉誠還將英國的配電公司UK Power Networks、電信運(yùn)營商Three UK擺上貨架。其中配電公司估值高達(dá)150億英鎊(約合人民幣1260億元)。

對于長實(shí)大手筆出售英國資產(chǎn)，一位證券分析師對記者表示，這應(yīng)該是李嘉誠根據(jù)全球形勢重新展開了資產(chǎn)優(yōu)化配置。

港資房企逆市加大內(nèi)地投資

公司內(nèi)地土儲下降、低負(fù)債情況下，李嘉誠家族會將手頭資金投向哪些領(lǐng)域、是否會重返內(nèi)地樓市，成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。

今年3月，在長江和記實(shí)業(yè)有限公司以及長江實(shí)業(yè)集團(tuán)2021年度業(yè)績會上，李嘉誠長子、長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅表示，地產(chǎn)是集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，一定會繼續(xù)發(fā)展。

就撤資問題，李澤鉅在業(yè)績會上表示，賣樓并非撤資，而是地產(chǎn)公司的日常業(yè)務(wù)。“正如做制衣的，不可能不賣制成的衣物，有時(shí)批發(fā)賣，有時(shí)零售賣。賣樓是我們本業(yè)，所以賣樓不是撤資?！?/p>

李澤鉅在業(yè)績報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，香港及內(nèi)地為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)市場，將繼續(xù)物色合適物業(yè)發(fā)展機(jī)會，對兩地前景充滿信心。

黃立沖認(rèn)為，李嘉誠家族在內(nèi)地投資的物業(yè)即便套現(xiàn)，但受制于外匯等因素，也難以全部投向境外。為追求一定收益，長和系需要在內(nèi)地尋找更多投資機(jī)會。

除長和系，今年以來多家港資企業(yè)表達(dá)了加大內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資的意愿。

其中，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在3月舉行的業(yè)績會上表示，恒隆主要專注于高端住宅市場，并不擔(dān)憂內(nèi)地樓市未來發(fā)展，目前有不少內(nèi)地房企財(cái)政較困難，這可能成為集團(tuán)收購的最好時(shí)機(jī)。

“市場不好才有機(jī)會讓你買，如果一個(gè)城市平時(shí)賣很多地，現(xiàn)在買住宅地的企業(yè)少了，政府收入受到影響，會不會讓我們有機(jī)會用一個(gè)比較好的價(jià)錢買土地?這個(gè)可能性是存在的，所以我們一直在看不同的城市、不同的地塊?！标悊⒆诜Q。

此外，今年4月底，新世界中國與招商蛇口簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方計(jì)劃在內(nèi)地和香港開展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項(xiàng)目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項(xiàng)目等多個(gè)領(lǐng)域。

來源：財(cái)聯(lián)社

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