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出于債務(wù)主動(dòng)管理考慮，中梁控股(02772.HK)將對(duì)兩筆美元債券進(jìn)行交換展期。

自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營(yíng)房企面臨整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分房企尋求債券展期，以贏得化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間及空間。

中梁控股是20強(qiáng)規(guī)模房企中，境外信用債發(fā)行規(guī)模不大的企業(yè)，其境內(nèi)債券規(guī)模也較少。據(jù)悉，完成債券展期后，中梁控股今年年內(nèi)將再無(wú)境外債本金到期。

“通過(guò)以時(shí)間換空間，公司將獲得充足時(shí)間等待市場(chǎng)復(fù)蘇，有足夠信心和能力圓滿處理所有境外債，進(jìn)一步筑牢財(cái)務(wù)安全護(hù)城河的同時(shí)，更好履行對(duì)投資人的償債義務(wù)?！敝辛嚎毓煞矫姹硎?。

據(jù)悉，在融資端，中梁控股將多措并舉，實(shí)現(xiàn)絕大部分項(xiàng)目融資良性運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面，中梁控股將與合作金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持溝通、增強(qiáng)互信，另一方面，其還將積極拓展區(qū)域性銀行、前融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司及合作方的金融資源，同時(shí)加快盤活企業(yè)資產(chǎn)力度。

中梁控投表示，公司還將在經(jīng)營(yíng)端通過(guò)穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)組織、穩(wěn)合作方，降本增效、苦練內(nèi)功，等待政策暖風(fēng)及市場(chǎng)復(fù)蘇，用實(shí)際行動(dòng)強(qiáng)化市場(chǎng)信心。

設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包

中梁控股4月28日發(fā)布公告，為改善公司整體財(cái)務(wù)狀況，擬推動(dòng)2022年5月19日到期的8.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為3億美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為4.5億美元) 尋求交換展期。

這兩筆舊債券，將交換為2023年4月15日到期、票息8.75%，與2023年12月31日到期、票息9.75%的兩筆新美元債券;預(yù)期兩筆舊債券實(shí)際平均展期約1.4年。

為減少投資人顧慮，推動(dòng)債券順利展期，中梁控股設(shè)置了非常明確的鼓勵(lì)條款和相當(dāng)有力的增信措施。

根據(jù)公告，兩筆舊美元債交換條件為1%現(xiàn)金激勵(lì)，以及按比例置換成展期后的新美元債券;同時(shí)，兩筆舊債券同意交換時(shí)，會(huì)結(jié)算與支付至2022年5月18日的債券應(yīng)付利息。

中梁控股還宣布，公司將設(shè)立開發(fā)物業(yè)增信包：公司12個(gè)月內(nèi)權(quán)益可售貨值超過(guò)100億元;并承諾，除現(xiàn)有項(xiàng)目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無(wú)錫中梁芯都會(huì)、長(zhǎng)沙中梁璽悅臺(tái)、西安中梁鎏金云璽等在內(nèi)的項(xiàng)目，銷售套現(xiàn)的自由現(xiàn)金流凈額的50%，將優(yōu)先歸集用作歸還或回購(gòu)美元債。

有分析師表示，債券展期并非不償還債務(wù)，而是在債券到期前的合理時(shí)間內(nèi)，主動(dòng)與債券持有人充分協(xié)商，通過(guò)修改債券條款等方式，延長(zhǎng)債券到期期限，重新擬定債務(wù)償還條件。

“債券展期是通過(guò)以時(shí)間換空間的方式化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，目的是實(shí)現(xiàn)債務(wù)的償付。展期展間，仍然會(huì)照常支付利息;到達(dá)展期時(shí)限后，將按約定償還相應(yīng)本息?！边@位分析師補(bǔ)充道。

業(yè)內(nèi)人士指出，展期既不等于“逃廢債”，也并非“躺平”。

“展期是一種積極、主動(dòng)解決整體問(wèn)題的系統(tǒng)方案。逃廢債是一種民事違約行為，不是所有的欠債都是逃廢債，它強(qiáng)調(diào)債務(wù)人的主觀故意;確切地說(shuō)，有履行能力而不盡力履行債務(wù)的行為就是逃廢債。展期則是與債權(quán)人重新商定償債條件，在償付時(shí)間和償付方式上做出調(diào)整，仍然會(huì)履行償債義務(wù)，而并非逃避償債義務(wù)?！边@位人士說(shuō)。

這位人士同時(shí)表示，展期也并非“躺平”?！疤善绞翘颖軉?wèn)題，不積極解決問(wèn)題，不顧及債權(quán)人及其他相關(guān)方利益，任由風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的行為。展期是一種綜合考慮客觀的內(nèi)外部實(shí)際情況，以化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)為目的的主動(dòng)協(xié)商的行為，是為了最大程度公平保障所有債權(quán)人利益的行為。為保證展期債務(wù)得以償付，發(fā)行人將采取相應(yīng)措施，以保障投資人利益?！?/p>

此外，公告還指出，中梁一筆2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。

“私募美元債得以成功展期，也在實(shí)事層面說(shuō)明投資人對(duì)其償債能力，及相應(yīng)保障措施的認(rèn)可?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

債券展期前，在過(guò)往歷史記錄里，中梁控股一直保持著安全穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)。

據(jù)中梁控股2021年年報(bào)，公司凈負(fù)債率從2021年半年度時(shí)的56.1%進(jìn)一步下降至35.4%，繼續(xù)保持行業(yè)低位;現(xiàn)金短債比1.04。此外，截至今年3月31日，中梁有息負(fù)債僅340億元。投資上，中梁控股2021年全年權(quán)益拿地僅占權(quán)益銷售24.5%。

基于較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，中梁控股還積極進(jìn)行債務(wù)管理，并主動(dòng)回購(gòu)美元債，積極降杠桿。

公開資料顯示，中梁控股2021年還款6.56億美元，提前回購(gòu)1.08億美元(不含借新還舊及展期);至2022年3月末，還款+提前回購(gòu)規(guī)模約3.1億美元。而從2021年7月至今年3月底，中梁已歸還或回購(gòu)合共約12億美元本息的境外債務(wù)。

合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)

從自身家底情況來(lái)看，獲益于中梁控股良好的基本面，其可變現(xiàn)資產(chǎn)遠(yuǎn)超剛性負(fù)債，這將為通過(guò)展期、化解償債風(fēng)險(xiǎn)提供有力支撐。

公開資料顯示，截至今年3月末，中梁控股全口徑資金總量余額297.15億元，應(yīng)收售樓款212億元，土儲(chǔ)總貨值2156億元，可供出售貨值586億元;至今年3月末340億元總債務(wù)較2021年底下降15%。

就美元債展期方案來(lái)看，完成5月、7月、8月債券展期后，中梁控股今年再無(wú)境外債本金(含私募)到期。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中梁控股對(duì)債券展期，將進(jìn)一步提高其運(yùn)營(yíng)安全的保障程度。此次兩筆美元債平均展期1.4年，在有效拉長(zhǎng)還款周期的同時(shí)，還將同步解除2023年4月2億美元債交叉違約條款，提前消除了到期風(fēng)險(xiǎn)。

從自去年下半年以來(lái)的行業(yè)情況來(lái)看，中梁控股并非首個(gè)進(jìn)行債券展期的房企。

公開資料顯示，從2021年至今，包括恒大在內(nèi)的不少頭部房企先后推動(dòng)債務(wù)展期，實(shí)現(xiàn)債券展期的房企數(shù)量有20余家。

就房企為何要對(duì)債券進(jìn)行展期，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在行業(yè)整體下行背景之下，債券展期是房企主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理的一種方式，幾乎成為行業(yè)現(xiàn)在的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。

受市場(chǎng)、政策等復(fù)雜因素影響，樓市和資本市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了不小的變化。自2021下半年一些房企暴露風(fēng)險(xiǎn)開始，民營(yíng)房企信用評(píng)級(jí)屢次遭到下調(diào)，股債價(jià)格持續(xù)下跌。

“目前可謂地產(chǎn)資本市場(chǎng)的至暗時(shí)刻，房企資本市場(chǎng)融資功能喪失。前50強(qiáng)民營(yíng)中，絕大部分房企都不得不選擇展期，來(lái)度過(guò)相當(dāng)艱難的時(shí)段?！币晃环治鋈耸勘硎尽?/p>

各種因素疊加之下，房企融資市場(chǎng)發(fā)生不小的變化。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企2022年一季度境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1733億元，同比下降43%，降幅較2021年同期擴(kuò)大20個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分來(lái)看，一季度境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約1378億元，同比下降28.6%;境外債規(guī)模約355億元，同比下降幅度高達(dá)68%。

分析人士指出，銷售和融資是房企保證資金安全兩條重要的資金生命線，但這兩方面都出現(xiàn)不小變化?！胺科笤偃谫Y大幅規(guī)模下降，降低了其資金流動(dòng)性;預(yù)售監(jiān)管資金沉淀在項(xiàng)目中，對(duì)企業(yè)資金支持的力度也有所下降。當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，債券展期是房企最務(wù)實(shí)、對(duì)各利益相關(guān)方負(fù)責(zé)任的一種選擇，也展現(xiàn)出企業(yè)‘絕不躺平’的態(tài)度?！?/p>

從市場(chǎng)角度來(lái)展望，政策及市場(chǎng)環(huán)境正逐步處于改善過(guò)程中。

自去年12月以來(lái)，中央及地方密集出臺(tái)偏松類地產(chǎn)政策，多措并舉緩解房企資金壓力。隨著今年各地陸續(xù)放開限購(gòu)、限貸、公積金等政策，居民按揭支持力度不斷加大，房企預(yù)售資金監(jiān)管也出現(xiàn)放松趨勢(shì)。這些政策、市場(chǎng)上積極的變化，為房企進(jìn)行局部債券展期，以等待市場(chǎng)面轉(zhuǎn)暖贏得寶貴時(shí)間。

中梁控股方面認(rèn)為，目前政策面已經(jīng)見底，市場(chǎng)面的利好政策不斷出臺(tái);雖然政策的傳導(dǎo)還需時(shí)日，但行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。

“在企業(yè)良好基本面支持下，與投資人在債券展期上達(dá)成協(xié)議，將為合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)贏得寶貴的時(shí)間，從而度過(guò)市場(chǎng)上較為艱難的時(shí)期。而企業(yè)更加安全、健康的運(yùn)營(yíng)，也將為實(shí)現(xiàn)投資人的償債義務(wù)，提供更堅(jiān)實(shí)的保障?！敝辛嚎毓煞矫姹硎尽?/p>

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

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