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今年22城首輪集中供地規(guī)模較去年同期明顯萎縮。

截至4月27日，22城中除長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鄭州外，其余19城均發(fā)布集中供地公告并披露地塊相關(guān)信息，有13城完成今年首輪集中土拍。

中指院數(shù)據(jù)顯示，目前完成集中供地的13個(gè)城市合計(jì)出讓規(guī)劃建筑面積2453.8萬(wàn)平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%;土地出讓金收入為3267.1億元，同比去年一批次供地降低53.7%。

“成交規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，一方面受供應(yīng)規(guī)?？s減的影響，另一方面，疫情反復(fù)給市場(chǎng)接下來(lái)的銷(xiāo)售狀況增加了不確定性，房企對(duì)土地市場(chǎng)投資仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。除了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售端加劇房企擔(dān)憂情緒外，不少房企當(dāng)前仍面臨到期債務(wù)壓力大等困擾，在一定程度上導(dǎo)致今年第一輪集中土拍成交較乏力?！币晃粯I(yè)內(nèi)分析師表示。

各地成交分化加劇

受房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大等因素的影響，今年首輪集中供地較去年第三輪集中供地地塊供應(yīng)數(shù)量有明顯減少。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年19城第一輪集中供地共計(jì)推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供地下降33.38%，較去年首輪供地下降45.04%;19城第一輪集中供地規(guī)劃建筑面積為4412.35萬(wàn)平方米，較去年第三輪供地下降41.34%，較去年首輪供地下降56.20%。

其中，本輪集中供地供應(yīng)地塊數(shù)量環(huán)比降幅最為明顯的是武漢、青島、重慶和福州，供應(yīng)地塊數(shù)量分別減少38宗、29宗、15宗和12宗。

“首輪集中供地供應(yīng)地塊數(shù)量的下降，一方面是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大，房企拿地意愿和拿地能力有所減弱，為避免出現(xiàn)大面積土地流拍的情況而作出的調(diào)整;另一方面，武漢等城市今年集中供地計(jì)劃由三次改為了四次，因此每輪集中供地的數(shù)量有所降低。”東方金誠(chéng)分析師唐曉琳表示。

土地出讓金是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改變，部分城市集中供地由三批次增至四批次。

目前，已有青島、廈門(mén)、成都、濟(jì)南、蘇州、重慶和武漢等七個(gè)城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進(jìn)行。

“對(duì)于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少土地流拍現(xiàn)象，完成土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地端供應(yīng);另一方面，單批次供應(yīng)量的減少，也意味著同一時(shí)期片區(qū)競(jìng)品減少，可有效減輕片區(qū)內(nèi)尤其是供應(yīng)主力區(qū)域內(nèi)的樓市庫(kù)存上漲壓力?！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士指出。

據(jù)悉，在上述19個(gè)城市完成首輪集中供地共有13個(gè)城市，分別為北京、福州、合肥、青島、廈門(mén)、武漢、重慶、成都、長(zhǎng)沙、杭州、寧波、南京和天津。

如忽略供應(yīng)規(guī)模下降帶來(lái)的影響，今年首輪集中供地成交情況較去年第三輪集中供地略有好轉(zhuǎn)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，13城今年首輪集中土拍整體平均溢價(jià)率為4.61%，較去年第三批上升1.87個(gè)百分點(diǎn)，較去年第一批下降12.80個(gè)百分點(diǎn);13城今年首輪集中土拍整體流拍率為17.64%，較去年第三輪下降0.33個(gè)百分點(diǎn)，較去年同一批次上升12.98個(gè)百分點(diǎn)。

而重點(diǎn)城市首輪集中土拍熱度表現(xiàn)不一，城市之間分化明顯。北京、青島、廈門(mén)、重慶、長(zhǎng)沙、杭州等城市熱度回溫，溢價(jià)成交宗數(shù)占比較去年三批次有不同程度提升，而福州、南京、天津等城市土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)降溫。

在本輪集中供地中，13城中僅有1城的溢價(jià)率在10%以上，其余12城溢價(jià)率均在7%以下。其中合肥受起拍價(jià)、配建等門(mén)檻降低的影響下，本輪集中土拍整體溢價(jià)率升至11.2%，成為一季度完成首輪集中土拍中溢價(jià)率最高的城市，較去年第三輪集中土拍溢價(jià)率增加6.7個(gè)百分點(diǎn)。

在成交方面，13城中僅有5城地塊全部出讓成功，分別為廈門(mén)、寧波、重慶、長(zhǎng)沙以及青島。而流拍率最高的為天津，合計(jì)流拍率高達(dá)83%;其次為南京，流拍率為31.58%;合肥以及福州流拍率分別為25%以及20%。

“就首輪集中供地情況來(lái)看，土地市場(chǎng)的恢復(fù)仍言之尚早?！碧茣粤辗Q(chēng)。

土拍規(guī)則有望進(jìn)一步優(yōu)化

為避免大面積流拍，本輪集中供地出讓規(guī)則有所優(yōu)化。

“對(duì)出讓規(guī)則的放松主要體現(xiàn)在兩方面：一是多城取消或降低配建要求，減少了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本;二是對(duì)競(jìng)拍主體的資質(zhì)要求有所降低，包括下調(diào)保證金比例至20%，并適當(dāng)延長(zhǎng)付款周期，取消競(jìng)得地塊數(shù)量的限制等。 ”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示。

從本輪土拍來(lái)看，央國(guó)企繼續(xù)保持拿地?zé)崆?，民營(yíng)房企的身影依舊較少。

中指院數(shù)據(jù)顯示，央國(guó)企(含地方平臺(tái))在本輪土拍拿地192宗，拿地占比為71%;民營(yíng)企業(yè)共拿地75宗，其中濱江、旭輝、龍湖等民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)亮眼。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從拿地規(guī)模來(lái)看，已有3家國(guó)企在首輪集中供地中拿地金額超過(guò)百億，分別為建發(fā)、中海和保利。建發(fā)拿地金額為156.3億元，其在廈門(mén)的拿地金額就達(dá)到94億元;中海拿地金額達(dá)到132億元，保利亦超過(guò)百億。

而在民企中，本輪土拍表現(xiàn)最為突出的是濱江集團(tuán)，其在杭州土拍中共競(jìng)得11宗地塊，總價(jià)184.35億元。

“由于部分房企仍面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流壓力，投資態(tài)度謹(jǐn)慎且投資工作仍未完全恢復(fù)。截至一季度末，百?gòu)?qiáng)房企中還有七成左右房企未拿地?！笨硕鸱治鰩熤赋觥?/p>

多位專(zhuān)家認(rèn)為，雖然地方持續(xù)出臺(tái)樓市扶持政策、積極推動(dòng)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)工作等，但政策端向市場(chǎng)端的傳導(dǎo)需要一定時(shí)日。

“二季度，考慮地方將面臨較大的土地出讓收入壓力，預(yù)期土地供應(yīng)數(shù)量將有所提升，疊加政策環(huán)境持續(xù)回暖、房企積壓的項(xiàng)目布局需求需要釋放，我們認(rèn)為二季度將有更多優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)投資意愿，土地市場(chǎng)出讓情況將好于一季度。 ”唐曉琳表示。

上述克而瑞分析師指出，近期投資積極的房企為大型的國(guó)企央企、持續(xù)走穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司，未來(lái)預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將形成“國(guó)企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺(tái)”三足鼎立的格局。

（來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

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