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2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。但在探索過程中，有兩個(gè)關(guān)鍵問題不得不面對(duì)，對(duì)此，CF40今日發(fā)布的《構(gòu)建房地產(chǎn)新模式》課題研究報(bào)告提出了兩個(gè)解決方案。

針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)供給彈性不足推高都市圈房價(jià)，制約了大量流動(dòng)人口在工作地定居的問題，報(bào)告提出了構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案。

具體為，為沒有戶籍和自有住房，長期在該城市工作的打工者發(fā)放“長期工作簽證”，以此作為新市民身份;允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當(dāng)?shù)刈≌玫刂笜?biāo);支持為新市民提供眾籌合作建房服務(wù)，新市民合作建房免稅，新市民合作建房在出售時(shí)只能賣給別的新市民。

同時(shí)，報(bào)告建議現(xiàn)有開發(fā)商持有的工業(yè)、商業(yè)等缺乏現(xiàn)金流回報(bào)的房產(chǎn)可變更用途，改造為新市民住房，可用于出售或者租賃給新市民;鼓勵(lì)企業(yè)為新市民及其家庭成員提供醫(yī)療、教育服務(wù)，支持正規(guī)職業(yè)醫(yī)生開設(shè)診所，支持開設(shè)新市民子弟學(xué)校，為新市民教育和醫(yī)療服務(wù)提供稅收優(yōu)惠和開設(shè)場(chǎng)地政策支持。

此外，報(bào)告建議設(shè)立針對(duì)新市民的住房金融互助機(jī)構(gòu)，該類機(jī)構(gòu)應(yīng)采取股份制公司形式，保持多家競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)格局。機(jī)構(gòu)的資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券;資金用途為針對(duì)新市民的低息貸款，貸款額度則與新市民的存款時(shí)間和數(shù)量掛鉤。

構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式需要化解的另一個(gè)關(guān)鍵問題是，房企積累了規(guī)模龐大、難以通過銷售收入和運(yùn)營收益覆蓋的 “沉淀負(fù)債”，這使得房企負(fù)債率居高不下，同時(shí)可能制約全社會(huì)信用擴(kuò)張、引發(fā)需求收縮和宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。

為此，報(bào)告提出穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務(wù)化解方案。建議推動(dòng)住房抵押貸款利率市場(chǎng)化，緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民部門的購房需求;另外，通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增加面向中低收入群體的住房供給。

在此方面，報(bào)告建議，允許房企沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成保障房、長租房、公租房等具有準(zhǔn)公共性質(zhì)住房產(chǎn)品。由金融機(jī)構(gòu)收購住房產(chǎn)品，按照市場(chǎng)化原則實(shí)行項(xiàng)目制管理，引入職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)金融機(jī)構(gòu)收購的住房產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化處理(REITs、ABS、MBS)。同時(shí)，由財(cái)政為證券化產(chǎn)品提供貼息。

來源：財(cái)聯(lián)社

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