過去的一年，于房地產(chǎn)而言，無疑是面臨較大挑戰(zhàn)的一年。
碧桂園2021年度業(yè)績會上，總裁莫斌表示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的市場成交整體呈現(xiàn)出前高后低的態(tài)勢，下半年市場整體轉(zhuǎn)冷，銷售進(jìn)入了負(fù)增長區(qū)間，并在2020年繼續(xù)延續(xù)了下行的趨勢。
在穿越周期過程中，莫斌稱，公司堅(jiān)信良好的財(cái)務(wù)水平是幫助公司穿越周期的最好支撐。
“針對目前市場狀態(tài)，公司采用的策略是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流，保三道紅線，做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”莫斌說到。
即便當(dāng)前要正確及確定的事情，但莫斌也表示，未來公司一定要發(fā)展，控支出只是根據(jù)目前形勢去做的。在未來的發(fā)展過程中，公司還是會根據(jù)市場的變化，做好公司的投資策略，以及合理的市場布局。
提及2022年的銷售規(guī)劃，莫斌透露，全年公司可售權(quán)益貨量6500億以上，且該部分貨量預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%，2022年還會根據(jù)新增土儲，增加可售權(quán)益貨值。
今年已無境內(nèi)債到期
盡管面臨挑戰(zhàn)，但碧桂園的銷售依舊保持了一定幅度的增長。
2021年，碧桂園聯(lián)營合營公司共同實(shí)現(xiàn)歸屬于集團(tuán)股東權(quán)益合同銷售額，約5580億元，全年去化率高達(dá)67%，為去年房企中唯一權(quán)益銷售額破五千億的房企，銷售展現(xiàn)較強(qiáng)韌性；權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款90%，并連續(xù)6年超過90%。
去年全年共錄得收入5231億元，同比上升了13%，利潤約928億元，核心凈利潤約269億元，末期每股派息10.12分，全年派息70.6億元，總體派息率26%。
資金方面，截止2021年12月31號，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元，總借貸余額下降至3179億元，其中短期債務(wù)的占比下降至24.9%，凈借貸比率為45.4%。相比去年底優(yōu)化了10.2個百分點(diǎn)，加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個基點(diǎn)，為5.2%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。
截止3月30號，碧桂園年內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅有騰越兩筆可回收公司債共計(jì)40億元。境外債方面，僅7月份，有到期的一筆7億美金優(yōu)先票據(jù)?！肮疽烟崆白龊昧诉€款的計(jì)劃安排，并會根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)?！蹦蠓Q。
關(guān)于三道紅線的情況，莫斌表示，目前公司仍然處在較為健康的黃檔，借貸比率與現(xiàn)金短暫比表現(xiàn)良好。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，從2020年底的80%下降至現(xiàn)在的74%。公司將在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。未來集團(tuán)將繼續(xù)保持現(xiàn)金流的充盈，以應(yīng)對市場變化帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
據(jù)悉，自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，碧桂園已累計(jì)購回優(yōu)先票據(jù)本金總額達(dá)4570萬美元。3月15日，碧桂園又以自有資金提早完成一筆境內(nèi)回售資金的支付，本息共計(jì)約6.2億元人民幣。此外，碧桂園全體董事、監(jiān)事及高級管理人員將在二級市場購買不超1億元人民幣公司債券。
截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，公司又先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。充足的授信額度增強(qiáng)了公司經(jīng)營的靈活性和穩(wěn)定性，可以更好地把握市場上所呈現(xiàn)的收并購機(jī)會。
將加大收并購方面部署
業(yè)績會上，莫斌直言，控支出僅是當(dāng)下策略，未來將根據(jù)市場形勢，定投資策略及布局方案。
就當(dāng)前市場情況而言，伴隨市場增多的收并購機(jī)會，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜稱，整個收并購肯定是今年一個比較重要的獲取土地的手段。
程光煜進(jìn)一步表示，收并購一直是碧桂園一個重要的投資手段，也是碧桂園擅長的一個手段。過往的這些年里，碧桂園拿地多數(shù)是主動進(jìn)行拓展的。從面積的角度看，大概都占到接近5成，這里邊主要有兩類，一類是收并購，一類是勾地。
“從去年下半年開始，市場波動，再加上行業(yè)的一些分化，使得我們看到的市場上的收并購的機(jī)會在增多，我們預(yù)計(jì)在未來的一段時間里，公司收并購的占比也會增多，我們會加大一些這方面的部署。”程光煜說到。
據(jù)程光煜介紹，從去年四季度開始，碧桂園做的工作是對合作項(xiàng)目進(jìn)行了相應(yīng)的收并購些安排?！耙汛蟾排c10多個合作方進(jìn)行了溝通，涉及大概八十多個項(xiàng)目，目前已經(jīng)完成其中35個左右項(xiàng)目的收購，還有大概有30個左右項(xiàng)目也已經(jīng)基本談妥了，會進(jìn)行相應(yīng)的一些安排?！?/p>
程光煜進(jìn)一步透露，未來會根據(jù)市場機(jī)會，跟相關(guān)賣方進(jìn)行相應(yīng)的溝通?！澳壳皝碇v銀行和amc的這些公司手頭也有一些好的收并購標(biāo)的，目前也在跟我們進(jìn)行一些接洽，會做比較細(xì)致的盡調(diào)的安排?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2021年全年共獲取333塊土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對應(yīng)貨值約4200億，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計(jì)算，新獲取的土地中66%是分布在三四線城市，同時碧桂園通過多元化的方式獲取土地，29%為非招拍掛拿地，對應(yīng)貢獻(xiàn)了其內(nèi)37%的權(quán)益貨值。
在2021年新獲取的土地中，85%的土儲聚焦5大都市圈，其中江蘇、廣東、浙江的投資額超過了50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計(jì)超過70%。
截止2021年底，碧桂園開發(fā)項(xiàng)目遍布中國內(nèi)地的31個省，299個地級行政區(qū)，1425個區(qū)縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到了3216個。其中，位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.48萬億，另有潛在的權(quán)益可售資源約3400億，合計(jì)約1.8萬億，可維持公司未來三年左右的銷售需求。
來源：財(cái)聯(lián)社
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