從最新數(shù)據(jù)來看，樓市各個(gè)指標(biāo)仍在繼續(xù)下探，且尚未出現(xiàn)見底跡象。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月商品房銷售面積14.3億平方米，同比增長7.3%，較上月收窄4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額14.72萬億元，增長11.8%，較上月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。從單月數(shù)據(jù)來看，7月至10月商品房銷售面積同比增幅分別為-8.54%、-15.55%、-13.17%、-21.65%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)亦持續(xù)下滑。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速由8.8%回落至7.2%，兩年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中，10月單月房地產(chǎn)投資增速為-5.4%，連續(xù)第二個(gè)月負(fù)增長，此前三個(gè)月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%，走出了一條直線下滑曲線。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，房地產(chǎn)投資疲軟的主因是，前期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)金融調(diào)控影響持續(xù)發(fā)酵，疊加部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件，制約了房企擴(kuò)大開發(fā)投資的意愿和能力。
一方面，房屋開工施工情況低迷。1-10月新開工面積同比下降7.7%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；此前穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的房屋施工也呈現(xiàn)疲態(tài)，施工面積增速從3月高點(diǎn)11.2%一路下滑至10月的7.1%，兩年復(fù)合增速5%是2020年3月以來最弱。另一方面，土地成交情況仍然不理想。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11%，土地成交價(jià)款僅增長0.2%。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，第二輪集中供地拍賣成交價(jià)較儲(chǔ)備成本平均溢價(jià)只有4.6%，顯著低于首輪拍賣中14.7%的溢價(jià)均值，且近52%的土地拍賣被取消、改期或流拍。房企拿地意愿降至“冰點(diǎn)”。
從房企資金面來看，仍延續(xù)年初以來的下滑態(tài)勢，未出現(xiàn)明顯改善。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.66萬億元，同比增長8.8%。其中，國內(nèi)貸款同比下降10%，利用外資下降35.4%，自籌資金同比增長5.1%，定金及預(yù)收同比增長21%，個(gè)人按揭貸款同比增長9.7%。
值得關(guān)注的是，在10月大部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所改善的背景下，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑成為了后續(xù)市場必須要重視的一個(gè)環(huán)節(jié)。1-10月我國固定資產(chǎn)投資增速由7.3%回落至6.1%，兩年平均增速持平于3.8%。從兩年平均增速看，三大支柱中基建投資大體持穩(wěn)，制造業(yè)投資增速反彈，房地產(chǎn)開發(fā)投資則依然在回落。
房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有多大？一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)作為居民家庭最大類資產(chǎn)，約占居民部門總資產(chǎn)的60%左右；與房地產(chǎn)直接相關(guān)貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產(chǎn)同時(shí)作為資產(chǎn)，要占到銀行總資產(chǎn)的30%左右。此外，地方政府的土地出讓收益加上與房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，則要超過地方財(cái)政總收入的30%。因此，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷判斷，房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的直接及間接貢獻(xiàn)大約在30%左右。這意味著，房地產(chǎn)下行對(duì)明年經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響或不容忽視。
紅塔證券研究所所長李奇霖提醒道，信貸政策邊際放松雖然讓房企資金壓力可能暫時(shí)得到緩解，但房企對(duì)房地產(chǎn)周期下行預(yù)期并未放松，即使籌集了資金，更多也會(huì)是繼續(xù)加快竣工，以此來回籠資金，拿地和新開工的動(dòng)力并不足。更麻煩的一點(diǎn)在于，現(xiàn)在資金鏈壓力使得房企已經(jīng)較難保障正常的施工和竣工進(jìn)度了。
“而影響居民購房的因素除了房貸利率等之外，更重要的是居民對(duì)未來房價(jià)預(yù)期。這在很大程度上也意味著監(jiān)管對(duì)居民按揭貸款邊際放松，并不一定能夠有效解決居民購房意愿低和銷售下行的現(xiàn)狀?！?李奇霖表示。
降價(jià)潮起，樓市仍未見底
當(dāng)前局勢是，無論是新房市場還是二手房市場，全國主要城市樓市正在大面積降價(jià)。
10月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均為-0.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大了0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)；新房和二手房均價(jià)同比增幅分別為2.8%、2%，分別較上月降低0.5、0.4個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，有52個(gè)城市新房價(jià)格下跌，64個(gè)城市二手房價(jià)格下跌。
從新房市場看，10月份，四大一線城市新房價(jià)格停漲，二線及三四線城市新房房價(jià)則跌幅擴(kuò)大，環(huán)比跌幅分別為0.2%和0.3%。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。
二手房市場降溫力度更大，90%的城市均出現(xiàn)明顯降價(jià)現(xiàn)象。10月份，一線、二線、三四線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為0.4%、0.3%和0.4%，這說明當(dāng)前各類城市二手房市場都面臨壓力。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。
為何出現(xiàn)急劇下跌？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于下半年后，金融長效機(jī)制全面落地，開發(fā)商前端融資（開發(fā)貸、信托、債券、前融）等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重?cái)D壓，疊加債務(wù)到期集中，恒大事件惡化了市場預(yù)期，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，房價(jià)下跌。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況，需求端也急劇冷縮，二手房價(jià)開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。
“二手房市場的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為嚴(yán)重，只是目前大家關(guān)注的重心在一手房市場?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，從房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)防范角度看，也要關(guān)注二手房市場降溫現(xiàn)象。就目前看，可以做的一項(xiàng)工作就是，信貸政策放松下，要求各地對(duì)于二手房貸款給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類市場更好發(fā)展。
李迅雷認(rèn)為，明年商品房銷售面積或出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)投資增速顯著回落應(yīng)該比較確定。房地產(chǎn)銷售下行與融資難度加大，又必然帶來房企拿地意愿降低，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府土地出讓收入下降，并影響到其基建投資能力。但到目前為止，大部分人對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)走弱給經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響還沒有給予充分重視。
中國民生銀行高級(jí)宏觀研究員王靜文認(rèn)為，近段時(shí)間以來，調(diào)控有放緩苗頭，資本市場已經(jīng)率先反應(yīng)，但預(yù)計(jì)“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”政策基調(diào)不會(huì)改變，而在“買漲不買跌”的心理驅(qū)動(dòng)以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)加快推出背景下，預(yù)計(jì)難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行走勢。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“房住不炒”調(diào)控大基調(diào)下，政策不會(huì)出現(xiàn)趨勢性改變，房地產(chǎn)去金融化過程不會(huì)改變。因此，短期成交量能止跌、企穩(wěn)已是很好的結(jié)果。但眼下成交量還不足以支撐趨勢改變，后續(xù)兩個(gè)月跌幅減小已經(jīng)是不錯(cuò)的結(jié)局。
“由于目前政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。而且房價(jià)仍在歷史高位、同比仍明顯上漲情況下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前繼續(xù)下跌趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是，需求端不會(huì)松綁限售、限貸情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價(jià)仍會(huì)慣性下跌?！崩钣罴伪硎?。
一位房企人士則直言，這兩個(gè)月是沖刺全年業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)刻，接下來部分項(xiàng)目會(huì)推出促銷措施，以加快回款的速度。
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