個人住房貸款出現(xiàn)松動，根據(jù)央行11月10日最新公布的數(shù)據(jù)，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
此外，10月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放也大幅增長，11月首旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進一步加大，預計本月房地產(chǎn)貸款環(huán)比增長態(tài)勢仍將延續(xù)。
今日房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)強勢反彈，其中港股市場上，有15只地產(chǎn)股的反彈幅度超過10%。
一、央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款單月數(shù)據(jù)，什么信號？
“房地產(chǎn)合理融資需求正在被滿足。” 11月10日，在央行發(fā)布2021年10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)后，一位金融業(yè)首席分析師如此評論稱。
當日，央行發(fā)布10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。分部門看，住戶貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元，中長期貸款增加4221億元。
值得注意的是，隨后央行還單獨發(fā)布了10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這也是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
“10月個人住房貸款的改善，顯示出居民購房意愿已經(jīng)出現(xiàn)了邊際提升?！惫獯笞C券首席固定收益分析師張旭表示。開源證券首席經(jīng)濟學家趙偉也表示，10月居民中長貸款結(jié)束5個月的同比縮量，或與“因城施策”下部分省市調(diào)控“松動”等有關(guān)，后續(xù)還需密切跟蹤。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者測算，就上述居民中長期貸款而言，為今年5月以來同比增量的首次轉(zhuǎn)正，同比多增162億元。
10月20日，國務(wù)院副總理劉鶴在2021年金融街論壇作書面致辭時表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
21世紀經(jīng)濟報道記者日前從一位南方省份的地方央行人士處證實，10月央行在各地已對準確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進行了傳達，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當?shù)厍闆r進行窗口指導。
“我們領(lǐng)導參與了相關(guān)的會議，回來之后也傳達了會議的主要精神，但是沒讓記錄。”上述地方央行人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
近日，一家股份制銀行分行行長在一場內(nèi)部會議上建議稱，部分區(qū)域行政限購政策可以適當放松一些，利率上適當照顧新市民的購房需求。另一家股份制銀行分行副行長也建議，金融管理部門應(yīng)該逐步恢復市場信心，如果房價下跌幅度較大，會產(chǎn)生較大風險并傳導到金融系統(tǒng)。
央行主管媒體日前稱，以目前的情況來看，更多機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進行跨區(qū)域調(diào)節(jié)；房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境改善后是否能促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，后續(xù)政策和細則的制定以及在各地的落實也是關(guān)鍵因素。
央行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上曾表示，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風險偏好出現(xiàn)一致性收縮行為在現(xiàn)階段是正常的市場現(xiàn)象；部分金融機構(gòu)對于試點房企融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，造成一些房企資金鏈緊繃。
此外，據(jù)相關(guān)媒體報道稱，近期包括無錫、鄭州等地二手房市場的信貸環(huán)境持續(xù)寬松，如前幾個月二手房業(yè)務(wù)暫停的部分銀行都恢復了二手房貸款受理；鄭州部分銀行二手房房貸業(yè)務(wù)已基本恢復正常，放款速度明顯提升。
二、三季度居民購房杠桿率降至9年低點
今年前三季度個人房貸可以用整體偏緊來形容。易居研究院發(fā)布《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告指出，2021年三季度，個人住房貸款余額新增7900億元，環(huán)比下降13%，同比下降36%。從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2021年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為20%，環(huán)比上升2個百分點，同比下降10個百分點。
2021年三季度個人住房貸款新增額持續(xù)下降，全國人民幣新增貸款中個人房貸占比創(chuàng)2014年以來同期新低。全國居民購房杠桿率不斷下降，創(chuàng)近9年新低，百城房價指數(shù)出現(xiàn)下跌拐點。
此外該報告指出，今年以來多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環(huán)比下降1.2個百分點，同比下降6.8個百分點，該指標從去年二季度開始持續(xù)下降，已創(chuàng)2012年四季度以來近9年新低。
不過進入十月份之后，部分地區(qū)房貸放款有所提速?！般y行個人房貸額度近期放松了很多，資料齊全，放款沒有問題?！币晃婚L期幫客戶申辦銀行貸款的中介人士表示。據(jù)了解，該地區(qū)大部分銀行額度較為充足，放貸最快僅需1個月，而此前的放款時間則在半年以上。
三、貸款利率率先下降，今日地產(chǎn)股嗨了！
隨著放款松動，利率也有所松動，房貸利率在10月出現(xiàn)首次環(huán)比下降。貝殼研究院報告顯示，10月，90個城市的首套和二套房貸平均利率分別為5.73%和5.99%，均環(huán)比下調(diào)1個基點。
今年以來，由于個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用風險，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)貸款嚴控，甚至出現(xiàn)矯枉過正的情況。對此金融管理部門及時予以糾正，9月以來金融主管部門多次強調(diào)“要滿足房地產(chǎn)市場合理的資金需求”。
今年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于前三季度房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩等情況，人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日表示，一方面是由于近期個別大型房企風險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為；另一方面，部分金融機構(gòu)對“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，使原本該合理支持的項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。
政策出現(xiàn)松動，資本市場立刻狂歡，11月10日房地產(chǎn)板塊集體暴漲，A股房地產(chǎn)板塊，上漲2.84%，位列漲幅榜第一，其中京投發(fā)展、保利發(fā)展上漲超過7%，金地集團漲6%。
H股市場則更為迅猛，15只股票的漲幅超過10%，其中實力建業(yè)漲20.79%，世茂集團漲16.93%。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道）
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