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剛剛過去的2024年，長沙新房市場總結(jié)起來就是4個(gè)字——前低后高，中間稍有波折，但不影響大勢，真可謂一波三折終見“日”!年末連續(xù)多個(gè)“日光盤”讓樓市重拾信心，也讓2025年看到了希望!

兩個(gè)關(guān)鍵詞——政策、產(chǎn)品!

政 策

2024年是不折不扣的政策大年，長沙樓市正式取消限購、限貸、限房價(jià)、限地價(jià)以及最后的限售，曾經(jīng)加碼調(diào)控的“五限”被全部去除，同時(shí)降首付、降利率、降契稅等一系列政策的實(shí)施大大降低了購房門檻，讓絕大多數(shù)的購房者都能夠輕松“上車”!

LPR三次下調(diào)——2月下調(diào)25個(gè)BP、7月下調(diào)10個(gè)BP、10月下調(diào)25個(gè)BP，共下調(diào)60個(gè)BP，最新LPR3.6.目前長沙商貸首套最低房貸利率為LPR-50BP=3.1%、二套為LPR-30BP=3.3%。

4月18日全市取消限購——長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》，即日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠;購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度;同時(shí)不再審查購房者資格條件，意味著限購政策取消。

4月19日買新房公積金貸款額度提高——長沙市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市新建商品房住房公積金最高貸款額度的通知》，明確職工在長沙市購買新建商品房申請住房公積金貸款的，其最高貸款額度提高至80萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬元。

5月17日下調(diào)公積金貸款利率——長沙住房公積金管理中心、湖南省直單位住房公積金管理中心均明確，自5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.775%和3.325%。

8月23日買新房可按區(qū)縣認(rèn)定套數(shù)——長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確居民家庭在擬購新房的區(qū)縣(市)無住房的，可按首套住房認(rèn)定，辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款;在長沙市域范圍內(nèi)既有住房貸款已結(jié)清的，支持金融機(jī)構(gòu)自行確定首付款比例和利率。

9月24日存量利率下降、二套首付比降低——中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。在房貸方面：1.引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右;2.統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。

11月13日契稅降低——財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

11月14日全市取消限售——長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步明確我市房地產(chǎn)交易相關(guān)政策的通知》，明確長沙市商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。

11月18日公積金首付統(tǒng)一為20%——長沙市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確職工家庭購買首套或者第二套改善性自住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，自2024年11月25日起施行。

產(chǎn) 品

2024年，房地產(chǎn)行情持續(xù)低谷讓各大房企之間的競爭日趨激烈，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的唯二核心，讓住宅產(chǎn)品進(jìn)一步回歸居住屬性成為唯一標(biāo)準(zhǔn)，其中產(chǎn)品方面最大的進(jìn)階就是“零公攤”!

“零公攤”前兆——4月20日，長沙市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組出臺《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理的若干措施》，明確封閉陽臺也可按水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和建筑面積;同時(shí)還明確優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺設(shè)置要求，適當(dāng)降低TOD開發(fā)區(qū)域停車配比等。

這正是此后長沙頻頻出現(xiàn)“零公攤”項(xiàng)目的原因，戶型設(shè)計(jì)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

12月8日，地處洋湖正芯的綠城玉海棠和洋湖南的嘉信洋湖錦玉同一天首開，兩者均屬于長沙市內(nèi)五區(qū)首批“零公攤”項(xiàng)目，開盤現(xiàn)場人山人海，且都進(jìn)行了搖號搶房。最終，一個(gè)首開去化90%，一個(gè)直接“日光”!

12月15日，省府新規(guī)項(xiàng)目長沙潤府C區(qū)和“梅一”新盤邦泰璟和迎首開，同樣都是“零公攤”，最終一個(gè)首開去化91%，一個(gè)去化126套，攬金破2億!

12月21日，武廣高鐵板塊豪宅項(xiàng)目長沙瑞府三期首開，“零公攤”，單價(jià)2萬+，總價(jià)300-600萬/套，開盤現(xiàn)場搖號搶房，共286套房源，最終勁銷232套，去化超8成!

可以看出，當(dāng)前的長沙樓市，“零公攤”就是市場答案，在房地產(chǎn)大環(huán)境逐步過渡到買方市場的過程中，房企之間的競爭日益聚焦于產(chǎn)品和品質(zhì)的提升。為了不被市場摒棄，各大房企都在積極的進(jìn)行著產(chǎn)品的優(yōu)化和升級，從戶內(nèi)到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下，以致從各個(gè)維度為購房者帶來更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品整體品質(zhì)的不斷提升。