2013年，許女士想購置一套房屋作為兒子婚房，當(dāng)時其名下已有一套房，為享受首套房屋較低的首付政策，她與公婆簽訂了《借名購房協(xié)議書》。協(xié)議約定：以公婆的名義購買房屋，購房費用由許女士負擔(dān)，房屋歸許女士所有。2017年，許女士的公婆陳某夫婦向朋友孫某借款50萬元，以上述許女士購買的房屋作為借款抵押物，并辦理了余額抵押登記。之后，公婆陳某夫婦未及時還款，孫某便提起訴訟。雙方在法院主持下，達成了調(diào)解協(xié)議。然而，陳某夫婦依然未按照調(diào)解協(xié)議進行還款。于是，孫某向法院申請執(zhí)行，并在執(zhí)行過程中查封了陳某夫婦名下房產(chǎn)。
得知此事的趙女士向法院提出執(zhí)行異議，認為她是案涉房屋的實際權(quán)利人，請求排除執(zhí)行。法院裁定駁回異議申請后，趙女士便起訴至法院，要求排除對案涉房屋的執(zhí)行。
最終，法院判決：駁回許女士的訴訟請求。法院認為，許女士借用他人的名義購房，是為了規(guī)避二套房貸款政策，享受了本不屬于她的福利，本身存在過錯，相應(yīng)的法律風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。申請執(zhí)行人孫某是基于不動產(chǎn)登記合理信賴陳某夫婦是房屋產(chǎn)權(quán)人，也辦理了借款抵押登記，在這個過程中并不存在過錯，屬于善意抵押權(quán)人。因此，許女士的借名買房行為，不能排除債權(quán)人孫某對案涉房屋的執(zhí)行。
借用對方的名字來，這樣做雖然確實可以買到房產(chǎn)或者可以獲得一定程度的購房優(yōu)惠，但也會存在相應(yīng)的風(fēng)險。那么借名買房存在的風(fēng)險有哪些呢？
一、借名買房存在的風(fēng)險有哪些？
1、如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；
2、如果登記購房人有對外，可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；
3、如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為關(guān)系而被其他人繼承；
4、如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔(dān)相應(yīng)的稅費。
二、借名買房問題
在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
1、一般的，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效合同。
意思自治是我國的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購到自己名下。
2、借名購買等特殊房屋的合同效力
對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認定為無效。
而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。
“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。
一般為控制當(dāng)?shù)胤績r，政府才會出臺政策限制購買房屋，但對于一些炒房的人而言，此時就會大擦邊球，采取借名買房的方式繼續(xù)購進房產(chǎn)。不得不說借名買房存在的風(fēng)險是比較多的，一旦產(chǎn)生糾紛那么當(dāng)事人的合法權(quán)益就有可能得不到保障，因此建議不要通過這樣的方式購房。
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