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想要換大房子，手中現(xiàn)有的兩套小房子，究竟是出租還是賣掉更合適呢？

這個問題，相信不少市民在改善居住條件時(shí)都可能遇到。

其實(shí)，手握兩套小房子再置業(yè)的時(shí)候，相當(dāng)于購買第三套房，而從目前契稅優(yōu)惠和貸款利率政策來看，的確需要認(rèn)真盤算一下。

市民李先生和王女士結(jié)婚前各有一套房子，根據(jù)當(dāng)前相關(guān)政策，判斷房產(chǎn)套數(shù)是以家庭為單位的，所以結(jié)婚后他們以家庭為單位就有兩套房了。那么問題來了！若再次置業(yè)，不管是以誰的名義，都將按購買第三套房計(jì)。

經(jīng)咨詢業(yè)內(nèi)人士，根據(jù)長沙現(xiàn)行的契稅規(guī)定，2024年12月1日起，國家執(zhí)行了新的契稅優(yōu)惠政策。具體為購買首套房且面積在140平方米及以下的，契稅稅率降至1%，面積在140平方米以上的稅率降至1.5%；購買二套房面積在140平方米及以下的契稅稅率為1%，140平方米以上為2%；而購買三套房及以上的，無論面積大小一律是4%。

現(xiàn)在，對于李先生和王女士而言，若他們直接購房則是家庭的第三套房，不論面積大小，都按購房總價(jià)的4%繳契稅。

業(yè)內(nèi)人士提議，若他們賣掉手頭的一套房子后，再購房則是家庭的第二套房，將根據(jù)房子面積是否超過140平方米而有所不同。

假設(shè)他們購買的房子為138平方米，總價(jià)160萬元，不處理原來房子直接購買的話將按4%繳契稅160萬元×4%＝6.4萬元。

但是，賣掉一套或兩套后再買房，則按1%繳契稅160萬元×1%＝1.6萬元，前后相差4.8萬元。

對普通家庭而言，這可不是個小數(shù)目。

另外，若疊加貸款利率的因素，是否處理手頭的房子，對于后續(xù)買房的差別同樣很大。

目前，長沙多數(shù)銀行針對首套房的商業(yè)貸款利率一般為3.1%左右，二套房和三套房則在此基礎(chǔ)上有所上浮。

更值得注意的是，若申請使用住房公積金貸款的話貸款利率更低，首套房貸利率為2.85%，二套房為3.33%，第三套房及以上的則無法申請住房公積金貸款。

仍以李先生和王女士為例，若他們婚后不處理手頭房產(chǎn)，再買房按第三套房計(jì)，就無法申請貸款利率偏低的住房公積金貸款了。

從當(dāng)前長沙租房市場的租金水平來看，120平方米左右的房子租金通常在每月2000元到3000元之間，年租金收入則在3萬元左右。

若李先生和王女士考慮眼下的購房資金是否充足，如果手頭吃緊的話，賣掉一套房子不但可以得到一筆流動資金，還可以帶來契稅和貸款利率的節(jié)省。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果李先生家庭住房公積金貸款額度充足，對現(xiàn)金流要求不高，更看重長期成本節(jié)約和資產(chǎn)優(yōu)化，賣掉兩套小房子再買房，并申請住房公積金貸款是最佳選擇；若其住房公積金貸款額度僅部分覆蓋，希望在改善居住條件的同時(shí)保留一定的房產(chǎn)投資，賣掉一套小房子，選擇商業(yè)貸款較為合適；若其非常依賴租金收入，且對房產(chǎn)市場未來走勢有信心，認(rèn)為租金上漲空間大，也可考慮保留兩套小房子出租，但需清晰地認(rèn)識到購房成本大幅增加的現(xiàn)實(shí)。

長沙晚報(bào) 全媒體記者 孫占鋒

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