選房技巧，看房技巧，購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
選房技巧。1.了解總樓層數(shù)。所謂的黃金樓層，對(duì)于不同的建筑高度也是不同的。買(mǎi)房的時(shí)候，需要根據(jù)樓層總數(shù)來(lái)估算居住的“黃金樓層”。一般占總樓層的2/3，居住體驗(yàn)較好。比如6層的樓，選擇4-5層；對(duì)于33層的建筑，選擇18-22層。基本上，你不會(huì)出錯(cuò)。
2.觀察建筑物間距。建筑間距影響房間的采光和通風(fēng)效果。尤其是現(xiàn)在，高樓大廈隨處可見(jiàn)。如果樓間距太窄，底層的房屋會(huì)被遮擋，采光也會(huì)受到影響。高層建筑之間的狹窄區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)狹管效應(yīng)，風(fēng)會(huì)變大，開(kāi)窗的舒適度也會(huì)大打折扣。所以，大家在買(mǎi)房選擇樓層的時(shí)候，一定要記得問(wèn)清楚樓間距的大小，以免后悔莫及。
選房看房技巧
3. 與物業(yè)不在同一樓層。如今，社區(qū)物業(yè)服務(wù)日趨完善。為了更好、更及時(shí)地滿足每一位業(yè)主的需求，每棟樓里都設(shè)立了很多物業(yè)辦公室，通常會(huì)幫忙開(kāi)樓門(mén)、充水電費(fèi)、維修電器等，這些都是非常有益。但是物業(yè)不必承擔(dān)分?jǐn)傎M(fèi)用，所以這部分錢(qián)很有可能會(huì)加到其他住戶身上，所以為了避免浪費(fèi)錢(qián)，盡量不要和物業(yè)在同一樓層。
4.不要選擇相鄰設(shè)備樓層。高層住宅為了滿足大家的居住需求，會(huì)使用很多輔助設(shè)備，比如電梯、水泵增壓裝置等，而這時(shí)候往往會(huì)有專門(mén)的樓層來(lái)放置這些設(shè)備，如果選擇與設(shè)備層相鄰的上下樓層，設(shè)備運(yùn)行時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生輻射，生活質(zhì)量會(huì)受到很大影響。
5、不要住在底層店鋪的上層。如果房子只有下層可以選擇，那一定要避開(kāi)底層店鋪的上層。否則入住后，除了要忍受采光差、噪音大、私密性差、治安差等劣勢(shì)外，如果店家經(jīng)營(yíng)餐廳、燒烤店等，還會(huì)遭受油煙甚至異味的困擾每天都有干擾。甚至有可能在房子一定建筑面積的情況下，比純住宅承擔(dān)更多的分?jǐn)傎M(fèi)用，購(gòu)房成本無(wú)形中增加。
一、看房技巧。(1) 選擇位置。在買(mǎi)房和選房的時(shí)候，交通是我們考慮的一個(gè)重要因素。只有便捷的上下班交通，才能讓生活更舒適。我們應(yīng)該注意交通工具的數(shù)量和類型以及與汽車站的距離等因素。其次還要考慮小區(qū)的配套設(shè)施是否齊全，是否有菜市場(chǎng)、藥店、銀行、超市、小吃店等，這樣生活會(huì)更方便。還要注意社區(qū)的周邊環(huán)境，例如火車軌道或市區(qū)。這些地方的噪音會(huì)很大影響休息，所以要避開(kāi)離這些地方很近的小區(qū)。還要注意查看政府的規(guī)劃，房子未來(lái)的發(fā)展前景也會(huì)影響到房子未來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)。
(2)選擇房地產(chǎn)。核對(duì)五證二證是否齊全，注意自己要買(mǎi)的房子是否在預(yù)售證范圍內(nèi)，才能買(mǎi)得放心。五證：《國(guó)有使用許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》。兩本書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明》。還要了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)實(shí)力、口碑好壞、產(chǎn)權(quán)期限等?，F(xiàn)在土地使用年限一般為70年，也有40年、50年的。
(3)選擇戶型。南北通透的房子，能有效緩解室內(nèi)悶熱感，有利于人體健康，采光充足。室內(nèi)整體采光面大，冬暖夏涼，居住舒適。南北通透屋的特點(diǎn)：從客廳到陽(yáng)臺(tái)，從客廳到餐廳，再?gòu)牟蛷d到陽(yáng)臺(tái)，全程無(wú)墻布；房間南北門(mén)相對(duì)，兩面敞開(kāi)。室內(nèi)結(jié)構(gòu)呈方形，受風(fēng)受光面積大。
(4)問(wèn)業(yè)務(wù)員的問(wèn)題：比如物業(yè)費(fèi)是多少？展位面積比例是多少？停車費(fèi)等等。
2.買(mǎi)房子需要四金
買(mǎi)房涉及的四金是：定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金。除定金不可退還外，后三項(xiàng)均無(wú)條件退還。(1)定金：定金是在合同簽訂或履行前交納的一定數(shù)額作為擔(dān)保，又稱保證金。(2) 訂金：買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)賣(mài)房屋的意向初步達(dá)成一致后，將進(jìn)行協(xié)商，簽訂臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。通常，在商定選定的門(mén)牌號(hào)、面積、房屋單價(jià)和總價(jià)后，再商定一個(gè)期限，然后買(mǎi)房。在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽訂正式合同。買(mǎi)方支付定金以獲得在此期限內(nèi)的優(yōu)先退貨權(quán)。一般視為預(yù)付款。
(3)誠(chéng)意金：買(mǎi)新房時(shí)，定金和訂金比較常見(jiàn)，而誠(chéng)意金在二手房交易市場(chǎng)上更為常見(jiàn)。房主協(xié)商房?jī)r(jià)或其他事宜。誠(chéng)意金是日常用語(yǔ)。法律上無(wú)誠(chéng)意金之說(shuō)。如果雙方就購(gòu)房達(dá)成協(xié)議，誠(chéng)意金可以作為購(gòu)房款。如無(wú)法達(dá)成購(gòu)房意向，需無(wú)條件退款。誠(chéng)意金的數(shù)額由當(dāng)事人自由約定，法律上沒(méi)有約定。(4)意向金：意向金類似于誠(chéng)意金，在二手房交易中也比較常見(jiàn)。 意向金是買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房子的意愿表示。在意向金轉(zhuǎn)為定金前，買(mǎi)家可隨時(shí)取回意向金。如果買(mǎi)賣(mài)雙方成功交易，意向定金通常會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款；如果交易失敗，一些賣(mài)家和中介會(huì)將這部分意向定金視為買(mǎi)家支付的不可退還的定金。
3.買(mǎi)房流程。買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)——買(mǎi)家支付定金（拿收據(jù)）——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方簽訂合同，買(mǎi)家支付首付款——首付款打入房產(chǎn)局基金賬戶—— —開(kāi)發(fā)商下載備案表并打印備案合同—通知購(gòu)房人簽訂備案合同—開(kāi)發(fā)商將備案合同送房管局審核蓋章—辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
四、購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
（1）務(wù)必使用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，按照文本所列條款逐項(xiàng)填寫(xiě)。(2)一定要查看開(kāi)發(fā)商是否有商品房預(yù)售許可證，這是買(mǎi)房能否辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。（3）注意雙方在合同條款中所填寫(xiě)內(nèi)容的權(quán)利義務(wù)是否等同。（4）簽訂合同付款時(shí)必須明確無(wú)誤地將交房日期約定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)交房的責(zé)任。
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