受樓市調(diào)控政策的影響，有些新房企業(yè)的資金不斷出現(xiàn)問(wèn)題，高負(fù)債的房企明顯不堪重負(fù)，頻發(fā)開(kāi)始出現(xiàn)“暴雷”現(xiàn)象，期房遲遲不能兌現(xiàn)，這一系列問(wèn)題引發(fā)人們的思考，期房真的合理嗎?購(gòu)房者面對(duì)這種未知的風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)撊绾翁崆爸獣蚤_(kāi)發(fā)商的貓膩?
1、前期宣傳不可全信
首先，把握一個(gè)基本原則，只要是合同中沒(méi)有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購(gòu)房者。不少購(gòu)房者遇到過(guò)開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳，這些年有一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)：幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。而在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳這些年一直高居榜首，遙遙領(lǐng)先。需要注意的是，開(kāi)發(fā)商宣傳一般著重從幾個(gè)角度出發(fā)：對(duì)配套設(shè)施的極力渲染;學(xué)區(qū)房營(yíng)銷(xiāo);對(duì)房屋高配置的鼓吹;精致的室內(nèi)效果宣傳圖、精美的樣板間;地理位置優(yōu)越、未來(lái)規(guī)劃等。
小區(qū)配套正確查詢(xún)：
關(guān)于小區(qū)配套，購(gòu)房時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣傳的配套，咱們可以通過(guò)小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。有些城市的規(guī)劃自然資源委官網(wǎng)上，在土地文件中就有相應(yīng)規(guī)劃，比如教育配套、養(yǎng)老配套等等，如果規(guī)劃中都沒(méi)有，將來(lái)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。而且，在沒(méi)有相關(guān)規(guī)劃的情況下，即使建了也是違建，隨時(shí)會(huì)被拆除。
關(guān)于交通、軌道交通方面的規(guī)劃，大家也可以去到本市的相關(guān)部門(mén)網(wǎng)站去看，究竟是已經(jīng)確定，還是規(guī)劃中，兩者差別很大。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)大肆宣傳規(guī)劃中的軌道交通，這在后期也是存在相當(dāng)大的不確定性的，所以購(gòu)房者要理性看待這部分附加價(jià)值。
房屋的配置怎么查：
千萬(wàn)千萬(wàn)不要只看開(kāi)發(fā)商的效果圖、樣板房和沙盤(pán)，這些都是做出來(lái)的，并非真正建成的房子。如果想盡量避免掉進(jìn)這些坑里，可以要求開(kāi)發(fā)商提供咱們準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的施工圖紙進(jìn)行核實(shí)。所有的房屋都應(yīng)當(dāng)是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來(lái)的才是房子真正的原貌。
2、不要購(gòu)買(mǎi)無(wú)證房
無(wú)證房主要是指沒(méi)有取得預(yù)售許可證或者現(xiàn)售許可證的商品房，取得相關(guān)許可證是能夠銷(xiāo)售的基本條件，如果連基本條件都達(dá)不到，將來(lái)很可能出問(wèn)題。比如很多無(wú)證房由于不具備基本的手續(xù)，缺乏有效的監(jiān)管，最后走向了爛尾，購(gòu)房人房錢(qián)兩失。所以咱們買(mǎi)房的時(shí)候一定要注意避免這些坑，注意做到以下三點(diǎn)：
(1)看五證
常說(shuō)的五證是指國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。這五證中商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè)證，如果前4個(gè)證不具備，是無(wú)法取得最后一個(gè)商品房預(yù)售許可證的，哪怕取得了，也是違法的。咱們不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體的內(nèi)容，看下所購(gòu)買(mǎi)的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。
(2)調(diào)查公司
可以通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)、中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開(kāi)發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開(kāi)發(fā)商是否涉訴，以前有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量問(wèn)題、商品房糾紛問(wèn)題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開(kāi)發(fā)商的資信、資金能力、以及所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是否被查封或執(zhí)行。
(3)取得預(yù)售或現(xiàn)售許可證不等于一定能銷(xiāo)售
這一點(diǎn)尤其需要注意，現(xiàn)實(shí)中，有一些樓盤(pán)雖然取得了預(yù)售許可證或現(xiàn)售許可證，但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違規(guī)或者被法院執(zhí)行等，已經(jīng)被建委部門(mén)停辦了網(wǎng)簽。所以買(mǎi)房的時(shí)候要問(wèn)清楚什么時(shí)候可以做網(wǎng)簽，如果簽了房但是不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個(gè)房子是有問(wèn)題的。
3、盯緊預(yù)售房款
支付房款的時(shí)候，務(wù)必注意收款賬戶(hù)是否是合同中明確約定的這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。絕大部分地方的商品房預(yù)售合同文本中對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶(hù)都有明確約定，即使沒(méi)有約定，開(kāi)發(fā)商也需要在現(xiàn)場(chǎng)公示，建委部門(mén)也應(yīng)當(dāng)給公開(kāi)。
4、關(guān)注不利因素
商品房銷(xiāo)售時(shí)需要公開(kāi)的不利因素，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在售樓處的某個(gè)小角落放著，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在您簽署的一堆文件中夾雜著。購(gòu)房的時(shí)候，幾乎絕大部分的人是不會(huì)認(rèn)真看自己簽署的文件的。而在這些文件當(dāng)中，往往會(huì)包括一些關(guān)于不利因素的告知書(shū)，一些排除購(gòu)房人權(quán)利的條款。購(gòu)房者在簽署購(gòu)房協(xié)議、簽署相關(guān)所有書(shū)面文件的時(shí)候，務(wù)必注意認(rèn)真查看。
5、關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)度
簽了合同，付了款，千萬(wàn)不要只是坐等開(kāi)發(fā)商交房，一定要密切關(guān)注自己買(mǎi)的房是否是在有條不紊地施工。如果停工了，是什么原因?天氣原因，還是地方政府原因，還是環(huán)保問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了……有不少的朋友交了錢(qián)后，就滿(mǎn)懷信心地坐等收房，等到交房的時(shí)候，一看，竟然還是一個(gè)坑!一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要及時(shí)查清楚到底是什么原因停的，要及時(shí)采取法律手段，及時(shí)維權(quán)，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
以上即是本文的全部?jī)?nèi)容了，購(gòu)買(mǎi)了新房的朋友一定要及時(shí)關(guān)注工程進(jìn)度，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要及時(shí)止損，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，更多房產(chǎn)資訊關(guān)注長(zhǎng)沙房產(chǎn)網(wǎng)。
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