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參與過新房買賣的人一般都知道，大家手上簽訂的新房合同不單單只有一種，有些人經(jīng)常會把新房預(yù)售合同和商品房買賣合同搞混，其實(shí)新房預(yù)售合同和商品房買賣合同是有很大區(qū)別的，小編這就帶大家辨認(rèn)，什么是新房預(yù)售合同和商品房買賣合同。

其實(shí)，新房預(yù)售合同和商品房買賣合同最大的區(qū)別是“合同簽訂的場合不同”，首先新房預(yù)售合同一般用于期房，這類新房是還未建設(shè)完成或未封頂?shù)男路?，開發(fā)商屬于“提前售賣”，大家購買這類房屋時(shí)簽訂的合同屬于新房預(yù)售合同；而商品房買賣合同一般用于現(xiàn)房買賣現(xiàn)場，這類新房一般是已經(jīng)封頂、即買即住的新房，對于這類新房現(xiàn)房，大家與開發(fā)商簽訂的合同一般是商品房買賣合同，購買現(xiàn)房時(shí)是不會簽訂新房預(yù)售合同的。

一、簽新房合同有哪些細(xì)節(jié)需要注意？

1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、使用規(guī)范的合同文本

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。

3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件

買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買期房要注意建筑面積的約定

在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。

5、買期房要約定條件和時(shí)限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。

6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題

購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容

購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。

9、注意約定違約責(zé)任

這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

綜上所述，新房預(yù)售合同和商品房買賣合同一般適用不同種類的新房銷售現(xiàn)場，大家只要看到新房預(yù)售便可以確定該新房是期房，屬于還未建設(shè)完成新房，一般在簽訂合同時(shí)，開發(fā)商會按照住建局給出的合同范本進(jìn)行交易，大家簽訂新房合同時(shí)注意下合同的表述是否清楚即可。